房市氣象台X遠雄房地產 房市大調查 2024房市趨勢觀察報告

房市氣象台X遠雄房地產 房市大調查-2024 房市趨勢觀察報告

前文

房市大調查來了!過完春節後您有訂下新的目標或想法嗎?人生清單當中多增加了幾件必須要做的事情或想擁有的東西,筆者猜想大家的清單上除了學習語言、專業進修、出國旅遊、交男女朋友、結婚生子、工作晉升、加薪之外,肯定都有列上一條是購入一間房子;無論您是即將購房的首購族、還是在努力的小資族或是精準狩獵的投資客,本次房市氣象台與遠雄房地產合作了一份房市大調查,讓我們一起來看看給予回饋讀者們的想法是不是與現階段的你一模一樣呢?又或者有什麼相異之處?

最後我們再來看看本台對2024年房市觀點。

房市大調查-問卷概要

問卷客群母體

本次問卷樣本中有1999人次參與反饋,其中有 60.4% 擁有自有房屋、26.4% 住在父母親屬所有的房屋當中,問卷年齡眾數於 45 歲左右的中壯年世代,從事製造業與服務業的上班族,居住屋齡大於 20 年佔 40.7%、3房格局佔41.3%、已婚有小孩佔 51.7%、家庭成員組成 3到4人為多數,個人收入則分布在 50 萬以下與 50-70 萬之區間。以問卷裡最多填寫人數的新北市、桃園市、台中市等三個都會區,我們透過行政院主計總處最新公佈 111  年的薪資平均數,年薪區間皆相當符合問卷結果並且持續在提升。

房市大調查-請問您居住的縣市?
(資料來源:房市氣象台與遠雄房地產合作問卷)
新北市全年總薪資平均數
(資料來源:行政院主計總處-薪資平均數)
桃園市全年總薪資平均數
(資料來源:行政院主計總處-薪資平均數)
臺中市全年總薪資平均數
(資料來源:行政院主計總處-薪資平均數)
讀者們喜歡怎麼樣的房屋格局與房價看法

根據結果現在是否是買房時機這個問題,讀者們的看法存在嚴重分歧,認為是買房時機與不是買房時機各佔一半,並沒有明顯共識。購買房屋理想房間數以 3 房佔 50.8% 符合現在以小家庭為主的社會與高房價帶來的總價控制銷售模式,造成小 3 房與 2+1 房的盛行。理想權狀坪數 26-35 坪佔 28.7% 與 36-45 坪佔 28.4% ,相當符合三房當中 2+1 房至的正三房的坪數變化。

多數讀者更認為目前並不是賣房的好時機,也沒有打算出售手上自有的不動產,升息並不會造成房價的下跌並且可能持續上漲。讀者們的想法確實相當符合過往下圖信義房價指數的趨勢。疫情後的台灣不動產資產價值大幅上漲,雖然連續五度升息,累計升息 3 碼,房貸利率達到2.078%,可房價依然居高不下。換句來說,持續上漲的房價是否會興起不動產投資心態呢?我們接著看到以下內容。

房市大調查-請問您理想中購買房子的坪數?
(資料來源:房市氣象台與遠雄房地產合作問卷)
台灣-信義房價指數-各縣市
(資料來源:財經M平方)
讀者們購買不動產的觀點

問卷的最後也收集了現階段大家對於購屋的動機為何,沒想到「投資置產」居然高居第一以 45.8% 拿下首位,後續才接續是退休養老 32.2% 、子女上學需求 25.8%、工作通勤需求17.9%、結婚成家 12.7% 需求,看來購買不動產貸款帶來的高槓桿特性無形之中也放大了投資報酬收益。傳統社會觀念高房屋持有率的基礎下,不動產價格上漲也讓多數有房族受益。

房市大調查-購屋動機
(資料來源:房市氣象台與遠雄房地產合作問卷)

此外,公共設施是否實用自然是購買者關注的問題,根據問卷收集到的資料,其中最實用公共設施有垃圾處理室、郵件包裹收發這兩項使用率最高,可是也不難發現電動車充電樁、雲端物管服務這種新興需求的崛起;最不實用的公共設施包括球類運動室、KTV、會議室、游泳池等等使用率不高又佔大公設坪數的設施。

房市大調查-最實用的公設?
(資料來源:房市氣象台與遠雄房地產合作問卷)
房市大調查-最不實用的公設?
(資料來源:房市氣象台與遠雄房地產合作問卷)

假如您今天購買的是預售屋時,消費者更在意價格以外的哪些服務呢?

根據統計消費者喜歡的服務防水保固 79.4%、提供結構保固 72.3% 、提供地壁磚保固 62.5%、日系進口衛浴設備 45.3%,相較於中古屋,讀者們在購買預售屋時也可以注意一下,建商是否有提供類似的保固唷!

房市大調查-哪些服務最能提升好感度?
(資料來源:房市氣象台與遠雄房地產合作問卷)

房市氣象台對2024房市的看法

2023 年 8 月 1 日起,政府推動青年安心成家購屋優惠貸款」給予貸款額度 1000 萬元、貸款年限 40 年、寬限期 5 年與貸款利率補貼 1.5 碼後,五大行庫新承作房貸金額大幅度上升,1000 萬以內的中古屋物件交易相當熱絡,支持房貸市場金額創下新高,中古物件需求端總量上升。

五大行庫新承作房貸金額
(資料來源:財經M平方)

同時在利率上,目前美國 FED 聯準會已於 1 月 FOMC 貨幣政策會議記錄聲明稿中宣告,目前聯準會必沒有考慮額外緊縮的計畫,意即利率上升的日子已結束,但對於降息還需要謹慎考慮在實行,隨即全球各國也往終止升息方向靠攏並且傾向降息預期,台灣也不例外。五大行庫新承作房貸利率基數 2.08% ,也可能成為現階段的天花板,維持一段時間,已經在繳房貸暫時可以放心不用再看到房貸利率上升的簡訊了!這一形勢正是對房價盤穩的強心針。

房市供需概況
(資料來源:財經M平方)

再來我們看到整體房市的供需狀況,從房市供需概況圖中,我們可看到大概在2022年底,美國聯準會大幅度加息,通膨見頂準備滑落,營造成本飆升,市場上傳言整體市場將有可能硬著陸,全球景氣循環陷入衰退,台灣出口疲軟時,見到建物建造執照面積與開工樓地板面積的高點,後續開始減少開工面積。而一個建案從開工到房屋接近完工並拿到使用執照,大約會有 1 ~ 2 年的工期,也就是說這一批 2022 年底開工的建案,陸續會在 2023 年底到 2024 年底完工,新成屋的大量釋出也集中於這段時間,建物使用執照面積與建物所有權第一次登記面積的向上攀升剛好應證了這一點。雖然新建案數量的大量湧出供給增多,理論上價格應該會下降,但高昂的建造成本與土地取得成本,還有 2024 年較為明朗的利率政策、爆發式的產業外銷大好、企業擴廠與員工薪資上升皆給予市場房價足夠的支撐力度,無論是在預售屋每坪單價或是成屋每坪單價皆維持著價格並緩步上升。

總結,目前整體市場處於下有中古屋政府青安貸款政策支持,補貼利率帶動買氣;上有停止升息,經濟大環境整體轉好,企業營收再創新高並積極擴廠分紅給員工等兩面利好,數據上建物移轉登記回溫走升。消費者因高房價導致的買氣縮手與觀望心態,或許並不會讓房價如幻想中的大幅下跌,而是如下圖顯示預售屋與成屋每坪單價維持著價格並緩步上升。一如在問卷當中其中一題的統計一樣「請問您會覺得因為央行持續升息,而造成房價下跌嗎?不會下跌、有可能持續上漲佔了多數 51.3% 」消費者即使是在升息情況下都會有上漲的心理預期,更何況是將來面臨的降息環境,自我預期的房價上漲也將慢慢驗證。

預售屋每坪單價
(資料來源:財經M平方)
成屋每坪單價
(資料來源:財經M平方)
房市大調查-央行持續升息,會造成房價下跌嗎?
(資料來源:房市氣象台與遠雄房地產合作問卷)
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