深入解析囤房稅2.0 原來囤房稅也是高房價的兇手?

深入解析囤房稅2.0 原來囤房稅也是高房價的兇手?

房地產的產業動向一直深深著影響經濟與社會。2023年底通過的囤房稅2.0法案,即將為房地產市場帶來了新改變。這項法案不僅對房產的持有方式提出了新的要求、改變稅負的計算方式,更對台灣房地產市場的未來走向投下了一顆震撼彈。不論你是投資客、房東、租房者,或甚至未來有購屋置產打算者,都需要了解囤房稅2.0的具體內容及其對你的生活成本會造成什麼影響。

在這篇專題文章中,我們將深入探討囤房稅2.0法案的細節,將從多種不同角度切入並分析其對台灣買房負擔和持有成本的具體影響,包括法案的具體調整、不同類型房產持有者該如何因應,以及可能對房地產市場產生的長遠影響。透過這些分析,房市氣象台希望能為您提供一個清晰的視角,幫助您更好地理解這一重要政策變化,並為您的房地產決策提供參考。

 

囤房税2.0法案的核心內容

法案修正的重點
囤房稅率新制
囤房稅率新制

囤房稅2.0法案,在2023年12月19日獲得立法院三讀通過,並預計於2024年7月正式生效,意味著今年台灣房地產稅制將面臨重大調整與改革,法案的核心修正包括將非自住住家用房屋的持有人按全國歸戶計算,並將原本的法定稅率從1.5%至3.6%調整為2%至4.8%,這一調整對於擁有多套房產的投資者來說,意味著將面臨更高額的稅賦。政府這一措施的目的在於抑制房屋囤積現象,促使房產市場趨於更合理的流通與利用,從而有助於緩解房價上漲的壓力。此外,各地方政府必須在此稅率範圍內訂定差別稅率,並採用全數累進的方式課稅​​。

預計實施的時間

囤房稅2.0法案預計於2024年7月正式實施。這項法案的實施將改變房屋稅的計算方式,對於非自住住家房屋的持有人來說,將面臨更高的稅賦壓力​​。

申報與徵收時間

法案規定,房屋稅將改為按年計徵,以每年2月末日為納稅義務基準日,並於每年5月1日起至5月31日止進行徵收。課稅所屬期間為上一年7月1日起至當年6月30日止​​。

囤房稅2.0法案的核心修正包括將非自住住家用房屋的持有人按全國歸戶計算,並將法定稅率範圍調高為2%至4.8%。此外,各地方政府必須在此稅率範圍內訂定差別稅率,並採用全數累進的方式課稅​。

全國歸戶計算

另一項重要改變是房產計算方式的調整。在囤房稅2.0法案之前,房產的計算是各縣市分開來計算的,然而2.0法案調整為全國歸戶的計算方式,這意味著無論房產分布在台灣的哪個角落,所有的房產將採合併計算並課徵適用的稅率,這一改變使得大多數擁有多套房產的人將面臨更高的稅賦。

台灣買房負擔的現狀

囤房稅2.0法案的通過對於現今房地產市場到底有什麼影響?對於現今想要買房的來說是一個好消息還是壞消息?台灣高價的房地產已經成為許多家庭沈重的生活負擔,特別是居住於主要城市,如台北、新北等地區,房價與家庭年收入比高得令人咋舌,這個比例在某些地區甚至超過了國際公認的可承受標準,導致許多家庭為了買房不得不承受著巨大的經濟壓力。

房價與收入比的不平衡
112年Q2台灣各縣市房價所得比
112年Q2台灣各縣市房價所得比

一個台灣的普通家庭若要購買自己的第一套房子,需要花費數年甚至數十年的積蓄。房價與收入比的失衡,使得購房幾乎是許多年輕人和中低收入家庭遙不可及的夢想,這種情況不僅限制了他們的生活方式,也進一步的對威脅到整體社會的經濟發展和穩定性。

購房壓力的社會影響

高房價帶來的不僅僅是經濟上的負擔,還有心理和社會層面的影響。許多年輕人因為買不起房或面臨沈重的房貸壓力而遲遲不敢結婚生子,這不僅直接影響到台灣的生育率,長期下來也將影響人口結構和社會發展等問題。

租賃市場的現況

面對高昂的購房成本許多人選擇以租代買,然而租賃市場也有著租金上漲和租賃條件收緊的問題。這不僅增加了租戶的生活負擔,也反映出房地產市場供需失衡的更深層次問題。

房屋持有成本分析:囤房稅2.0影響真的很大嗎?

囤房稅2.0法案主要針對非自住住宅的投資客,依據所持有的房屋數量多寡加徵額外稅率。這種累進稅率的設計是為了降低單人持有多屋的情況,從而促進房屋資源的更合理分配。然而,實際上這個法案的影響可能不如初期預期的那麼大。那囤房稅又是怎麼算的呢?

囤房稅公式
囤房稅=房屋評定現值*囤房稅率*持份比例*課稅月數 / 12

*房屋評定現值=核定單價 × 面積 ×(1 – 折舊率 × 折舊年數)× 路段率

*核定單價=標準單價 ×(1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

 

例如,在台北市,如果一個人擁有三戶非自住用房屋,按照3.6%的稅率計算,年繳的囤房稅總額為19,350元。相較之下,如果某人只有一戶自住用住宅,按照1.2%的稅率,年繳稅金僅為3,000元,相差約三倍。這表明對於大部分只持有一到兩戶房屋的普通民眾來說,囤房稅的影響有限。

房價所得比標準表
房價所得比標準表

另一個需要考慮的因素是囤房稅的實施範圍。囤房稅作為地方稅,各縣市政府可以根據當地情況制定稅率,因此不同地區的囤房稅稅率存在差異。除了台北市、宜蘭縣和連江縣定了較嚴格的累進稅率標準外,其他縣市大多沒有實施累進稅率。

綜上所述,囤房稅2.0對於持有大量房產的投資者有一定的影響,但這個影響並非如想像中的巨大。對於多數房屋持有人來說,尤其是在未實施累進稅率的地區,囤房稅帶來的額外負擔可能相對較小。

囤房稅2.0稅率基準
囤房稅2.0稅率基準
註解
註解

囤房稅2.0對投資者和一般買家的影響分析 

對房地產投資者的直接衝擊:

對於長期持有大量房產的投資者來說,增加的稅負可能會對他們的投資回報率造成影響。更高的稅率可能促使一些投資者重新考慮其持有策略,甚至可能減少房產數量或轉向其他投資領域。

租金市場的潛在波動:

對於長期持有大量房產的投資者來說,增加的稅賦可能會對他們的投資回報率造成影響。更高的稅率可能促使一些投資者重新考慮其持有策略,甚至可能減少房產數量或轉向其他投資領域。同時,囤房稅的提高也可能導致部分房東將成本轉嫁給租戶,從而使租金上漲。

對一般買家的間接影響:

對一般買家而言,雖然囤房稅2.0直接針對的是非自住房產,但其對房價和租金市場的間接影響不容忽視。例如,租金的潛在上漲可能促使一部分租戶轉向購買市場,進而在某些地區增加對住宅的需求。

房地產市場長期走向的變化:

從更宏觀的角度來看,囤房稅2.0可能會對台灣房地產市場的長期走向產生影響,這包括可能的房價調整、市場供需平衡的改變,以及對房地產作為投資工具吸引力的影響。

結語

作為台灣政府對房地產市場調控的重要手段,囤房稅2.0其實目的在於抑制房價的不合理上漲,並驅使房屋資源的合理分配,這項政策的推行無疑會對台灣的房地產市場產生深遠的影響,但是這些影響如何具體展現,以及會對房地產市場的長期走向產生何種效果,目前仍充滿變數,需要時間來逐步觀察和評估。

以下為房市氣象台建議大家應注意的影響與變化:

(1)市場供需平衡的可能變化:

囤房稅2.0可能會促使部分房產投資者減少持有房屋的數量,從而增加市場上的房屋供應。這在一定程度上可能會緩解房價上漲的壓力,使市場逐漸趨向平衡。

(2)房地產投資回報的重估:

隨著持有房產的成本增加、投資報酬率降低,投資房地產的吸引力可能會有所下降,這可能促使資金流向其他投資領域,從而影響整體經濟結構。

(3)租賃市場的動向:

囤房稅的增加可能會出現成本轉嫁導致租金上漲,但同時也可能因投資主減少房產持有而有更多房屋進入租賃市場,這對於尋求租房的民眾來說,意味著可能會更多的租賃選擇。

我們應如何做好準備?

累計稅率對投資客的實際影響:

首先,除了台北市、宜蘭縣和連江縣,其餘縣市的房產多不受累計稅率的影響,在其他縣市不論你買1間或多間非自住用房,基本上課的稅率都是一樣的,這意味著在這些地區,囤房稅2.0的推行對於投資者的實際負擔增加可能並不像預期的那麼高。

稅基計算與持有成本的試算:重要的是,台灣的房屋稅和地價稅的稅基計算並非以市場價格為基準。實際上,對於投資客或包租公來說,即使在囤房稅2.0實施後,實際的持有成本並不像外界想像的那麼高,在國際範圍內仍然相對較低。舉例來說,對於一間評定現值為新台幣250,000元的非自住房產,假設其在囤房稅2.0實施前後的稅率分別為2.4%3.6%。這樣計算下來,年稅費從6,000元提升到9,000元,增加了3,000元。這個增加的數額分攤到每月,大約等同於多支付兩杯星巴克咖啡的價錢。

針對不同的角色,房市氣象台提供了不同的建議:

對於投資者而言 現在是重新評估投資組合和策略的時刻,計算房地產投資的長期回報和風險,並思考多元化投資的可能性。
對於準備購房的民眾 保持對市場動態和政策變化的關注,並根據自身需求做出明智的決策。
對於租戶 實時關注市場租金的變化,並準備好應對可能的租金調整。

囤房稅2.0法案將如何塑造台灣的房地產市場還有待觀察,但有一點可以確定,那就是透明的信息、明智的決策和靈活的應對策略,將是我們在這變動時代中保持平衡和獲得成功不二法門。

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