年輕時打拚買下一間小房,過幾年事業穩定後,想帶著家人一起換到好一點的大房,此時稅務的議題就會浮現了,有「重購退稅」這項合法節稅的管道,保障自住戶手邊金流健全,在處分不動產時,可以「無痛」接軌到新家去。
換新家的過程 有三項重稅
對一般小資家庭而言,常是賣掉舊家套現,才有機會支應新家的頭期款,一買一賣的過程中,包括綜所稅、房地合一稅、土地增值稅等三大稅,皆可透過重購退稅的模式,近乎全額退回手上。
這是自住客專屬的租稅優惠之一,重購退稅顧名思義,是指自住客在賣掉舊屋,重新購置自住不動產時,政府願意退還出售舊屋時課徵的所得稅,與所得稅概念相近的土增稅,也同樣有退稅的權益。
至於出售舊家繳到什麼稅,則是依原始取得時間不同,適用不同稅制,如果是2015年12月31日以前買的房子,出售時是合併在綜所稅當中報繳,最高課徵40%所得稅;而如果舊家是在2016年1月1日之後入手的,則須報繳房地合一稅。
無論取得時間為何,如果土地公告現值有調漲,都同樣需要留意土增稅,不過房地合一稅本身在計算時,就會扣掉土地公告現值的漲幅,因此不用擔心重複課稅。
項目 | 相關規定 |
退稅情境 | 自住客出售舊家,並重新購置新的自住不動產時,房屋、土地皆可享退稅優惠 |
退稅項目 |
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適用要件 |
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注意事項 |
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重購退稅 戶籍安排是重點
重購退稅是自住客的權益,而為了證明是自住房屋,國稅局及地方稅捐處,首先是檢查你這間房,在出售前一年內,是否有出租、供營業或執業使用的情形,若有,就不符合自住的定義。
另一個大重點,則在於戶籍的安排,無論你重購過程繳的是綜所稅、房地合一稅或土增稅,要主張重購退稅,政府都要檢查你家人的戶籍,是否有設立於舊屋的原址。
新舊房屋及土地的所有權,最好都在同一人名下為佳,若新舊所有權在不同家人身上,須事前諮詢清楚是否影響適用。
萬一屋主或地主本人及配偶在舊家沒設戶籍,未成年兒女有設籍也沒問題的,但若是僅有爸媽或成年子女設籍,有可能會影響房地合一稅的退稅權益,這點要特別注意。
新舊交屋 把握「二年」關鍵期
如欲申請重購退稅,買賣時程也要注意,必須在二年期限內完成,至於是先賣後買,還是先買後賣,都同樣可以適用重購退稅。
若是先賣後買,就是在購置新家後,要主動向國稅局及稅捐處申請退稅;若是先買後賣,則是在報稅時就可以檢附相關證明,讓政府直接扣抵當下要繳的稅額。
值得注意的是,如果是從大屋換成小屋,或是從較貴的都市地段搬離至郊區,有可能會影響退稅權益,在綜所稅的部分,要是新購房屋價值低於原有房屋,便無法享有退稅;房地合一稅則可以退稅,會依照新舊不動產的價格差異,依比例退稅。
房地合一 重購退稅要列管五年
等到搬完家、退完稅之後,還要留意房地合一稅規定,重購退稅案件要列管五年,新入住的房地五年內不得再行移轉,或改做出租、營業等其他用途,維持自住狀態,以免被國稅局取消資格,追回退稅款。