換新家的節稅妙技(下)

 

眼看周邊房價水漲船高、兒女也漸漸獨立,黃先生打算賣掉現有的住家,搬到郊區一點的地方生活,他能享有什麼租稅優惠呢?主要在土增稅方面,法律上有提供二種優惠,讓自住客在出售時,可以享有大幅度的減稅。

 

土地增值稅 降至10%

 

如果是住了很多年的老家,地價和當年比較,早已不可同日而語,土地部分的減免,主要是在土地增值稅的自住優惠。

一般來說,土增稅的稅率是20%到40%不等,採累進稅率,不過黃先生由於是自住,出售時有機會適用「一生一次」自用住宅用地優惠,在指定面積之內,一律改用10%稅率,不只免除了多年來地價上漲的負擔,稅負更是遠低於一般土地交易。

 

適用這項優惠稅率,須滿足五個條件:

一、產權

該土地的地上房屋的所有權,必須是為土地所有權人本人、配偶或直系親屬。

二、戶籍

地主本人、配偶或直系親屬,在這塊土地簽約出售前,必須要在當地有戶籍登記。

三、居住使用

土地及房屋在出售前一年內,不能有出租或營業用的紀錄。

四、新成屋條款

自用住宅建築完成未滿一年,房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的10%以上。

五、適用面積限制

都市土地未超過3公畝,約 90.75坪,非都市土地未超過7公畝,約 211.75坪。

 

綜合來看,若非大地主,可以忽略面積限制,一般小資家庭搬新家,要注意的重點,主要在於產權、戶籍及無出租等要件。

要特別注意的是產權部分,家族歷經繼承分產之後,房屋和土地的產權,有可能會落在不同家族成員身上,假如黃先生跟兄弟姐妹繼承長輩的不動產後,卻分別持有房屋及土地,就可能會影響適用資格。

 

若是第二次以後申請

 

有趣的是,在過去,政府給土增稅的優惠,原本只設計「一生一次」,但後來卻發現仍不滿足自住客的需求。

生命中世事難料,假設自住客面臨第二次搬家,土增稅有另一項「一生一屋」優惠,符合要件的自住用地,同樣可以享10%優惠稅率。

「一生一屋」是給申請過「一生一次」優惠的地主,未來在第二次搬家時適用的節稅模式,適用要件略有不同:

一、全家人只有一屋

地主、配偶及未成年子女,在出售該土地時,除了該地上建築外,名下沒有其他的房屋。

二、設有戶籍,且持續居住六年以上

土地及地上房屋在出售前,須持有六年以上,且地主或配偶、未成年子女於出售土地前,在該地設有戶籍。

三、無出租或營業

出售前五年內無供營業使用或出租等。

四、適用面積限制

都市土地1.5公畝,約45.4坪,非都市土地3.5公畝,約105.9坪

 

「一生一屋」由於是比較近年才新增的規定,要求的項目比首次申請的「一生一次」嚴格許多,顧名思意,只有全家人名下毫無其他房產的前提下,才能在第二次搬家時,持續享受10%優惠稅率。

在相關條件上,不僅最大適用面積砍半,禁止出租、持有期間及戶籍設定等,都另有規定須符合相關年限。

黃先生若過去已申請過「一生一次」的優惠,須注意第二次申請的話,條件比過去嚴格許多。



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