追殺預售屋紅單 房地合一殺手鐧來了

為了抑制預售屋市場的投資熱度，政府近年手段頻頻，除了以實價登錄介入外，更利用房地合一稅的各種機制，逐步加嚴預售屋轉賣的規範，投資客若繼續以預售屋為標的，獲利恐將大幅限縮。

預售屋成本舉證 有二種主張方式

房地合一稅 2.0 從 2021 年 7 月 1 日上路後，預售屋交易視同不動產交易，須申報房地合一稅；近期市場人士發現，從 2022 年上半年開始，國稅局針對房地合一稅的計算方式，開始變得不一樣了。

房地合一稅是所得稅的一種，而「所得」指的是收入減除成本，假設一筆交易賺了 20 萬元，但是成本卻有 30 萬元，這筆交易相當於賠售，所得為 0 元（實際上甚至還是負值），雖然在房地合一制度上，仍有申報義務，但申報後可以不用課稅。

預售屋交易的成本，有二種計算方式，一種是核實認列，也就是購入預售屋時，支付的仲介費、代書費等，以及土地增值稅等各類規費，相關收據、發票等憑證，皆可在出售後申報房地合一稅時，主張為這筆出售收入的成本費用。

如果嫌保存發票太麻煩，也可以採第二種計算方式，按財政部頒布的費用率，直接套算式來計算成本費用，針對房地合一稅的費用率標準為3%，舉證上限為 30 萬元。

特別是第二種推計方式，在以往，預售屋成本的推計方式，是以房地交易總價乘以 3% 來計算，也就是總價 1,000 萬元以上的房屋，在不用舉證的情況下，幾乎都可以吃到 30 萬元的節稅額度上限。

課稅算式悄悄修改 短進短出獲利大砍

然而，政府為控管預售屋炒作，今年起由財政部及各區國稅局合作，限縮了這項成本的認定方式，不再接受從預售總價去計算，只接受以賣方將「實際已付款項+獲利金額」作為分母。

舉例來說，假設是總價 1,000 萬元的預售屋，因為尚在預售階段，實付僅 100 萬元；投資人後來脫手，又賺了 100 萬元，針對此類交易，現在國稅局只願意將總價認定 200 萬元，乘以 3% 即為 6 萬元，跟原本認定的 30 萬元成本，差異非常大。

具體來說，這會造成什麼影響呢？用上述總價 1,000 萬元的預售屋為例，假設投資客是在購入當年就脫手，賺進現金 100 萬元，本案適用的房地合一稅率為 45%，課稅之前，收入須先減除成本費用，這類案件在以往，可以依「總價」計算3%，扣除30萬元交易成本，就剩下 70 萬元部分課徵 45% 稅率，繳納房地合一稅 31.5 萬元；但是由於國稅局認定方式改變，現在須依「實際已付款項+獲利金額」計算 3%，可減除的成本剩 6 萬元，剩下 94 萬元依 45% 稅率課稅，就要繳到 42.3 萬元，同樣的交易條件，因為國稅局認定模式改變，獲利大減逾 10 萬元，投資預售屋的獲利大受影響。

預售屋房地合一成本變化 / 房市氣象台製

值得注意的是，財政部今年還進一步發布函釋，正式將預售屋紅單納入預售屋交易的範圍，不只是正式簽約、換約的預售屋交易會納管，即便是私下以買賣預售屋紅單，該交易若被查獲，也會面臨最高 45% 重稅，投資人必須留意。