追殺預售屋紅單 房地合一殺手鐧來了

 

為了抑制預售屋市場的投資熱度,政府近年手段頻頻,除了以實價登錄介入外,更利用房地合一稅的各種機制,逐步加嚴預售屋轉賣的規範,投資客若繼續以預售屋為標的,獲利恐將大幅限縮。

 

預售屋成本舉證 有二種主張方式

 

房地合一稅 2.0 從 2021 年 7 月 1 日上路後,預售屋交易視同不動產交易,須申報房地合一稅;近期市場人士發現,從 2022 年上半年開始,國稅局針對房地合一稅的計算方式,開始變得不一樣了。

房地合一稅是所得稅的一種,而「所得」指的是收入減除成本,假設一筆交易賺了 20 萬元,但是成本卻有 30 萬元,這筆交易相當於賠售,所得為 0 元(實際上甚至還是負值),雖然在房地合一制度上,仍有申報義務,但申報後可以不用課稅。

預售屋交易的成本,有二種計算方式,一種是核實認列,也就是購入預售屋時,支付的仲介費、代書費等,以及土地增值稅等各類規費,相關收據、發票等憑證,皆可在出售後申報房地合一稅時,主張為這筆出售收入的成本費用。

如果嫌保存發票太麻煩,也可以採第二種計算方式,按財政部頒布的費用率,直接套算式來計算成本費用,針對房地合一稅的費用率標準為3%,舉證上限為 30 萬元。

特別是第二種推計方式,在以往,預售屋成本的推計方式,是以房地交易總價乘以 3% 來計算,也就是總價 1,000 萬元以上的房屋,在不用舉證的情況下,幾乎都可以吃到 30 萬元的節稅額度上限。

 

課稅算式悄悄修改 短進短出獲利大砍

 

然而,政府為控管預售屋炒作,今年起由財政部及各區國稅局合作,限縮了這項成本的認定方式,不再接受從預售總價去計算,只接受以賣方將「實際已付款項+獲利金額」作為分母。

舉例來說,假設是總價 1,000 萬元的預售屋,因為尚在預售階段,實付僅 100 萬元;投資人後來脫手,又賺了 100 萬元,針對此類交易,現在國稅局只願意將總價認定 200 萬元,乘以 3% 即為 6 萬元,跟原本認定的 30 萬元成本,差異非常大。

具體來說,這會造成什麼影響呢?用上述總價 1,000 萬元的預售屋為例,假設投資客是在購入當年就脫手,賺進現金 100 萬元,本案適用的房地合一稅率為 45%,課稅之前,收入須先減除成本費用,這類案件在以往,可以依「總價」計算3%,扣除30萬元交易成本,就剩下 70 萬元部分課徵 45% 稅率,繳納房地合一稅 31.5 萬元;但是由於國稅局認定方式改變,現在須依「實際已付款項+獲利金額」計算 3%,可減除的成本剩 6 萬元,剩下 94 萬元依 45% 稅率課稅,就要繳到 42.3 萬元,同樣的交易條件,因為國稅局認定模式改變,獲利大減逾 10 萬元,投資預售屋的獲利大受影響。

 

主張方式 舊版公式 新版公式
核實認列 不受影響,但須備妥相關憑證
推計成本 以房地交易總價 3% 為必要成本費用,最高 30 萬元 依「實際已付款項+獲利金額」計算 3% 為必要成本費用,最高 30 萬元
實際案例 以總價 1,000 萬元/實付 100 萬元的預售屋為例,當年購入脫手,另賺進現金 100 萬元
房地合一稅:{出售收入 100 萬元-總價 3% 成本(30萬元)}*稅率45%=31.5 萬元 房地合一稅:{出售收入 100 萬元-(實際已付款項+獲利金額)3%成本(6萬元)}*稅率45%=42.3 萬元

預售屋房地合一成本變化 / 房市氣象台製

 

值得注意的是,財政部今年還進一步發布函釋,正式將預售屋紅單納入預售屋交易的範圍,不只是正式簽約、換約的預售屋交易會納管,即便是私下以買賣預售屋紅單,該交易若被查獲,也會面臨最高 45% 重稅,投資人必須留意。

 

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