928檔期光環不再?交易量不增反減的原因

928檔期光環不再?交易量不增反減的原因

何謂928房市檔期?

房市檔期中的928檔期可謂之下半年房市交易的重要指標。許多建商把握在中秋進入Q3之際加碼衝高銷售量,因此許多購屋族會在這個時間點簽訂買賣契約,928檔期也被稱為「換屋季」。

然而,今年的928檔期究竟有沒有因為8月推出的新青安貸款而有成效呢?

 

購屋族對房市928檔期的期待

在過去,928檔期通常被視為房市交易的熱潮期,各大建商也會在這個時候推出優惠方案,吸引購屋族。

購屋族對928檔期的期待包括:

1、有附加性利多可選擇,如:裝潢加購價、贈智能家電…等

2、以較低的價格買到房子

但今年(2023)受到政府打炒房影響,根據內政部的統計,今年全台1至7月建物買賣移轉棟數為16萬4,522棟,較去年同期的19萬5,031棟,減少30,509棟,年減幅為15.6%,可見打房政策不僅僅打到投資客,一般購屋族也未在今年928檔其中看到明顯的成交量,反而是檔期過後才有顯著買氣回溫,自住需求又符合首購者,依然可在政府推動的新青安房貸把握大選前購屋。

 

七都新建案推案量不如去年

根據中華民國不動產仲介公會全聯會統計,今年7都(台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹市)新建案推案量為5.5萬戶,較去年同期減少2成。

而根據591新建案調查,這次七都推案量共6757.8億元,年減近2成,較去年量縮逾1千多億,為近三年來首見衰退。

2023年Q3六都、新竹縣市新進場建案狀況。資料來源/591新建案

仔細觀察雙北市房價持續緩走高,桃園供給仍高過於需求,Q3建商更趨於保守推案,總銷量銳減為七都最高。新竹房價則持續飆漲,但在Q3成單價回檔許多。台中市仍有超過百億的推案量進場,不過在一級戰區的銷量仍持續拉鋸,高鐵周邊的自住型產品則顯得搶手!至於台南因供給仍處高檔且缺乏利多議題維繫熱度,買氣已有放緩跡象,建商對未來評估也多半保守,第三季進場的新案量體十分有限,故持續呈現量縮走勢。高雄仍是北高雄橋頭、楠梓等區,在科技大廠題材帶動下,當地指標案去化仍能維持恆溫,月成交甚至可達10戶以上;不過房價部分,建商為刺激買氣多半保守,像楠梓高大特區部分案場價格就已陸續修正至合理範圍,房價追高動能熄火。

圖片資料來源:591即時新聞

 

今年房市政策詭譎多變,新建案多把握上半年度大檔期推案,因此928推案量減少的原因包括:

  1.  央行升息壓抑制房價
  2. 通膨影響人事、原物料成本上漲
  3. 房市政策詭譎多變

 

現階段市場需求回歸基本面,案場看屋人潮雖有所回溫,但銷況仍因高房價而原地踏步,建商普遍趨於保守,加上後續又有囤房稅2.0趁勝追擊、選舉…等各種議題,房市最快也得等到明年Q1大選結束才有機會撥雲見日。

 

平均地權條例尚未明朗

平均地權條例原為1954年訂定土地法中的特別法《實施都市平均地權條例》,而前陣子平均地權條例修法於7月1日正式上路,被稱為史上最重打房措施!其中五大條例為:

  1.  限制換約轉售
  2. 重罰炒作行為
  3. 建立檢舉獎金制度
  4. 管制私法人購屋
  5. 解約申報登錄

雖然2023年7月1日前交易的預售屋不朔及過往,五大條例確實杜絕了短期買賣炒作的投資客購屋意願,但對於真正需要買房的購屋族來說,評估需要更謹慎且拉長了決定期,對未來房價的走勢仍感到不確定,進而也影響了購屋意願。

去年下半年受政策影響房市轉空,今年7月又受到平均地權條例新制上路打壓,不過緊接著新青安優貸方案於8月上路,所以本來就有買房需求的自住民眾,受到新青安的鼓舞,陸續進場購屋,房市呈現「投資收手,自住出手」,使下半年交易量稍稍回穩,尤其是低總價的中古屋,以及相對平價的蛋白區,買氣表現更為穩健。

 

通膨事實影響方方面面

通膨是全球性的現象,新冠肺炎疫情在2020年爆發後,各國央行為了減緩疫情對經濟的衝擊,紛紛採取大規模貨幣寬鬆政策。並釋放大量資金進入市場,帶動股市、房市上漲,但也因此引發外界對通膨的擔憂。對多數民眾而言,通膨最令大眾有感的部分,就是物價上漲!另一方面,物價普遍、持續且顯著的上漲,不只會對消費者造成影響,原物料價格走揚,也會導致各國企業經營成本增加,獲利表現面臨壓力。換而言之,通膨不僅削弱了消費者的購買力,企業在經營上也難逃衝擊。

而也對台灣房市造成一定的影響。由於通膨導致物價上漲,當物價上漲、通貨膨脹率上升時,如果利率不跟著升,通貨膨脹率就會高過銀行存款率。央行為了避免這種情形就會升息。通膨又加上升息影響下,購屋族的購買力下降,因此房市交易量也受到影響。

購屋族可以先從小坪數、低總價的房子入手,等到經濟狀況穩定後再換大房,也避免存錢的速度趕不上通貨膨脹的速度!亦可以考慮買中古屋,價格通常比新建案便宜。並利用政府的新青安房貸補助,減輕負擔。

 

展望未來,房市雖然仍將受到上述因素的影響,但是疫情趨緩之下帶動全球消費,對於明年房市,公股銀行認為,儘管政府一系列打炒房措施,投機客明顯縮手,但在新青安的挹注與帶動下,自住需求可望支撐,明年房市交易量持平;房價方面,因為營建價格、人事成本等仍在高檔,價格很難滑落,因此量與價都呈現持穩趨勢。購屋前應充分了解自身需求與市場狀況,並做好充足的準備,相信不管是哪個檔期,都能購入合適的房子!

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