前言
通貨膨脹（通膨）係指隨著時代推移，物價持續上漲的現象，使得貨幣的價值愈來愈低，換句話說就是手上的錢愈來愈薄，以前 60 元就可以買到的便當，如今要 100 塊才買的到。尤其以疫情襲捲全球後的近幾年，通膨問題愈來愈明顯，其實，通膨問題不只發生在台灣，全世界的經濟脈動一直都是彼此相互牽動，因此我們正在一點一滴被通膨吃掉生活品質，若固守「存錢美德」的觀念，只會讓自己愈活愈窮困，而且這是可被預見的未來。
因此，為了不讓自己保有的資產價值愈來愈薄，必須做出對抗通膨的方針，房地產或是投資股市一直都是為人津津樂道的議題。
股海水很深，有興趣的讀者可以看本網站關於理財秘笈的相關文章：
當然，除了股市，還有房地產的相關議題可以討論，本文將會以三個角度去討論房價問題，像是大環境政策、小地區利多，以及認清自己的購屋身分。
影響房價的關鍵有哪些？
圖／unsplash
在台灣講的房價通常會以單坪價格作為通用基準，而影響房價價格的原因很多種，大致可以分為廣義範圍以及狹隘定義，廣義範圍可以分為以下：
廣義範圍
- 利率
- 匯率
- 股市
- 政策
利率最常關乎的就是新聞常看見的央行決定「升息」、「降息」，央行調整利率後，銀行也會跟著調整存款、貸款等利率，貸款包含車貸、信貸、房貸、學貸…利率過高會影響市場購屋意願以及降低購屋能力等，因為房地產單價總數高，動輒上千萬，因此許多人購買房屋時會選擇向銀行分期貸款，升息一碼代表利率提升 0.25%，半碼為 0.125%、兩碼是 0.5%，以此類推。若以一棟價值 1500 萬的房子計算，貸款 30 年，升息一碼每月房貸約多繳近 2 千元，長期下來價差近 70 萬，相當於一輛小轎車了。
※今年我國升息幅度
| 時間 | 升息 |
| 3 月 18 日 | 一碼（此為睽違 10 年的首次升息循環） |
| 6 月 16 日 | 半碼 |
| 9 月 22 日 | 半碼（達 1.625％） |
資料來源：各新聞；製表：房市氣象台
關於升息影響房市的問題，也可參閱此篇：全球都在升息！甚麼是升息？升息又會對房市造成甚麼影響 首購族或是房東們看過來
而匯率、股市、政策等也會影響房價，股市與房產可以說是互補的關係，當某一方資金較多時，另一方的景氣就會吹冷風；政策則端看政府對於房市的態度是否強硬，像今年 2 月金管會提出調整 5 種類別銀行抵押貸款的風險權數，可以發現是針對囤屋族、投機客所制定的規範，根據央行數據顯示，從 2020 年底開始實施階段性的打炒房政策，建築貸款年增率從去年 1 月達到 18.7% 高峰後，呈現一路下滑情況，顯見政策的確會影響房價。
雖然廣義範圍的情形是我們無力改變的問題，但是在大環境中，大家面臨的狀況都一樣，都是齊頭式平等的面對房價波動。
另外還可以影響各區域不同房價的原因就要看其他因素，而狹隘定義可以分為以下：
狹隘定義
- 交通
- 學區
- 工作
- 商圈
畢竟追根究柢房子「是要給人居住的空間」，人居住離不開上述四點原因，而房地產跟股市一樣，有話題的地方交易量也會多，交易量一多，哄抬價格的情況也會變多，觀察全台灣房市熱度的變化，可以歸納出以下供大家參考：
| 地區 | 區域 | 話題 |
| 北部 | 新北新莊 | 雙北中心地帶已開發完畢，房市將沿著高速公路、捷運路線蔓延，新北市面積最大的「塭仔圳重劃區」也成為近期的熱度討論話題。 |
| 桃園北桃園 | 雙北人口密度已經高度飽和，在三鐵共構（高鐵、台鐵、桃捷）的交通條件下，人口遂移往北桃園，另外再加上台北信義市容較為老舊，不少退休族會選擇市容相對有規畫的桃園。 | |
| 中部 | 台中七期 | 房價的最頂端，豪宅的代名詞，是台中市政府早期規劃的重劃區之一，而飽和的開發也可以看見話題漸漸移往下一個重劃區「水湳經貿園區」。 |
| 台中海線 | 台中作為六都人口第二大都市，人口有向蛋白區擴散的趨勢，看準中捷藍線審查進度大家有目共睹，海線的交通也會因此提升。 | |
| 南部 | 台南 | 台灣府城具有許多人文歷史與美食文化，而影響台南房價最明顯的關鍵便是「商圈興盛」。 |
| 高雄楠梓 | 台積電表示要在高雄楠梓設立生產7奈米及28奈米製程的晶圓廠。且房價漲幅還有成長空間。 |
資料來源：各新聞；製表：房市氣象台
無論是房價的極高或極低都是因為交通、學區、工作以及商圈影響，可以看見過度飽和開發的地區因為交通便利而有新的話題，又或是台積電進駐某某地區導致當地房價漲幅暴增，又或是商圈的沒落與興盛，都會牽連到當地房價的價值。
你是自住客還是投資客？
圖／unsplash
在了解所有影響房子價值的原因後，還有一個重要的問題必須回頭審視，便是了解自己的角色定位，了解自己買房的目的是要作為自住，還是投資使用，自住客當然樂見房價降低，代表自己可以當下用更便宜的價格買到更好的環境地段，而投資客相反，希望房價可以因為話題、機能等利多而變得更有價值，方便未來脫手。
但是這並不代表自住客與投資客是相反的對立面，關於自我身分轉換的問題，如何在自住客與投資客之間取得平衡，不妨可以參考此篇：為什麼要當房奴？八年級年輕人拒當房奴成潮流 揭露要買房的三大理由
投資客的眼光
近期，筆者剛好採訪一個室內設計師的作品，地點在新竹竹北，高樓層、大坪數，被問及設計的靈感動機時，設計師卻給不出一個具體的回應，最後他表示，這間房子去年客戶買的時候用 2 千多萬買，再加上裝修費用 700 萬後，今年初用 4200 萬售出，我當時聽了嚇一大跳，這幾乎是翻倍式的獲利，只能說這位客戶的眼光非常好，拋售的時機點非常恰當，因為在今年初過後，竹北的話題不再，房價也就跟著往下掉了。
客戶也有想過賣不出去的可能，所以當初裝修的初衷還是以「家人為主」，以舒適的角度做裝修，然後待價而沽，這是在自住客與投資客角色之間轉換得宜的一個例子。
結論
總結上述，如果你剛好近期內要買房，可以針對大環境以及小地區的問題因素去做考量，大環境包括利率政策、匯率多寡、股市景氣，以及政府政策等，去猜測房市目前的景氣大概落在冷或熱階段，經濟脈動是彼此影響、相互制衡的關係，惟有多聽、多看、多了解才能避免自己進入誤區，而小地區的問題可以參考本網站關於北中南的各熱區的房價文章，根據交通便利、工作機會、學區豐富、商圈機能等去做考量，另外還可以進一步考慮綠地規劃、市容優美等等面向，讓自己在自住客與投資客之間都能嘗到甜頭。
