高雄鼓山區:與自然環境近一點的絕美境地

高雄,六都之一,占地卻非常遼闊,因此有分北高雄以及南高雄,隨著時代的演化,北高雄與南高雄之間的差異愈來愈消弭,根據樂居網的統計,北高雄漲幅約 26.1%,南高雄漲幅約 17.7%,顯見北高雄的房價漲幅大於南高雄。此篇重點會著重北高雄房價最高區域-鼓山區,並剖析它為何稱霸北高雄房價,以及詳述其區域的兩大重點重劃區,最後舉幾個知名建案為例,讓考慮在生活久居在高雄的你,對於高雄有初步的認識!

高雄也有南北之稱?

高雄占地遼闊,約全台 1/12,形狀又為狹長的縱軸型,因此也有分出北高雄、南高雄,在許多老高雄人的心裡,劃分南北高雄的界線是高雄火車站,以北叫北高雄(後驛)、以南叫南高雄,或是沿著鐵路走的建國路也可以作為劃分界線。其中,北高雄包括:楠梓、左營、鼓山、鹽埕、三民、旗津;南高雄則包括:前金、新興、苓雅、前鎮、小港等區。

 

由於高雄市、縣的合併,則讓南、北高在地理區位上的定義則更顯廣闊。但以在地人的角度來看,傳統的北高雄和南高雄界線,仍是以高雄火車站做為分界線。

 

那麼既然有南北之分,那高雄人會不會也有「戰南北」情節?以房價來說,答案是有的,在民國 80 年前後時期,北高多為農地或是工廠,而南高才有百貨公司,但是隨著鐵路、捷運等交通機能愈來愈發達,北高與南高的分際越來越不明顯,甚至北高有隱隱超越南高的現象,因為北高有許多重劃區,可供開發的土地多,土地多寡也直接影響產業發展,就業人口增加的地區相對地也會提高購屋率,像是北高的鼓山區就是熱區。

 

圖/Google Map;繪製/房市氣象台

 

 

高雄鼓山區:綜合地域、交通、環境等優點

 

鼓山區位於高雄市西南方,地理位置山海相鄰,除西側壽山外,全區其餘地勢大致平坦,氣候屬熱帶季風氣候。其中有兩大計畫特區為區域焦點:農 16 重劃區以及美術館重劃區,它們都各有一個標誌性的公園,分別是凹子底森林公園、美術館公園,大重劃區被捷運藍、紅線,以及高鐵所環繞,無論是先天平坦地域條件,或是交通地利之便,以及本身具備的公園濕地等,再加上鐵路地下化及輕軌捷運前景,都讓鼓山區的房價水漲船高。

 

另外緊鄰美術館特區的中都重劃區(三民區),目前機能發展類似 15 年前的美術館重劃區,近期也隱隱有緊跟著美術館重劃區腳步,進行商圈發展,將成下一個美術館特區。

圖/Google Map;繪製/房市氣象台

 

農16重劃區/凹子底重劃區:

早期稱為凹子底,後來市府加速發展北高雄,此區因早年多農業用地而被稱為農十六特區,簡稱農十六。未來擁有雙輕軌優勢,有近 10 公頃的森林公園,約占整體面積的三分之一,堪稱是高雄版的信義計畫區。農 16 ,同時捷運紅線與百貨購物商圈加持,提供充裕生活機能,形塑優質居家環境,加上緊鄰漢神巨蛋百貨商圈,和上百億的新百貨商場開發計劃陸續推動,吸引頂端客層持續進駐,成為頂級豪宅大樓推案重鎮。

 

當地的屋齡多在 10 年內,發展新穎,商業氣息低,複雜環境少,相對單純,因此是許多國中、國小的預定地,綜合上述,農 16 集結學區、交通等先天優勢,而生活與商業機能也正突飛猛進地起飛。

 

美術館重劃區:

高雄市立美術館園區位於內惟埤文化園區內,早期為水源灌溉埤塘,現今綠意廣闊,已被列入高雄市第 44 期重劃區,正式名稱為內惟埤文化園區特定區,並規畫藝術文化的新舞台,又稱為美術館重劃區,目前美術館重劃區發展已臻至成熟。也是鼓山區重劃區中綠地面積最大,它含蓋的綠地高達 41 公頃,環境優美,有高雄綠肺之稱,適合對於生活品質要求較高的中高端至頂層購屋族群。

 

建案介紹:

遠雄建設「Park 16」、城揚建設「J MODERN」、太普建設「美術君御」、京城建設「京城美術皇居」

 

談及兩個重劃區的差異,那麼以知名建商的建案為例,各舉兩個建案,並試剖析周遭的環境、價格、潛力,以及適合的購屋族群。

圖/Google Map;繪製/房市氣象台

 

 

  • 遠雄建設「Park 16」:預計 2026 年完工

位在農16 重劃區龍德路,屬於農16 核心地帶,基地正對龍華國小、旁有凹子底森林公園,步行 3 分鐘可達輕軌 C23 龍華國小站,富邦人壽BOT案將引進百貨商場,飯店、旅館、影城等商業機能即在龍華國小舊址。主打絕版小宅,並配置精品小宅內鮮見的空中泳池、以及健身房和交誼咖啡廳等規劃。同時擁有頂級進口櫃體與衛浴設備。另外,相較於美術館特區及農16 特區的建案幾乎都走大坪數設計,遠雄 Park16 20-40 坪的配置設計,毫無疑問成為此區稀有的小坪數建案。符合父母為子女置產、單身高薪族群、或是單純想置產來卡住絕佳區位者的需求。

 

格局推案有一大房( 20 / 26  坪)、二房( 30 / 35  坪)、三房( 40  坪);公設比 34 %,均價落在  48  萬/坪。

 

  • 城揚建設「J MODERN」:屋齡 1 年

位在農16 特區明華路,屬於農16 偏外圍地帶,基地步行約 5 分鐘可至明誠公園、凹子底森林公園,單面臨路,退縮 40 米的大門可以增加行人使用與車輛駛出空間,採用錯位高雄厝陽台設計,讓陽光更能有效地進入房間,吸引首購族或小家庭客群。

 

格局推案有二房( 21 / 26 坪)、三房( 40 / 46 坪);公設比 35.53 %,均價落在 36 萬。

 

  • 太普建設「美術君御」:屋齡 1 年

位在美術館特區美術南三路,基地步行 10 分鐘內可到青海商圈,雙面臨路,廚具採用 IH 電子爐,公設豐富,可以遠望高雄市立美術館景觀,景觀宅的條件吸引嚮往質感生活的群眾。

 

格局推案有 45 跟 80 坪;公設比 35.47 %,均價落在 33 萬,坐擁高雄市立美術館、美術館車站。

 

  • 京城建設「京城美術皇居」:銷售中

位在美術館特區美術北五街,基地步行 5 分鐘可到高雄市立美術館,雙面臨路,低公設比,大膽採用 20 世紀初藝術家Paul Klee的夜火名畫作為意象,詮釋該區的藝術與人化氣息,搶眼外觀讓他成為當地的指標建案,辨識度極高。

格局推案有三房( 58 / 63 / 70 / 73 坪)、四房( 115 / 120 坪);公設比 30.49 %,均價落在 33 萬,坐擁明誠國小、明誠國中(雙語學校)、內惟火車站。

 

在過去,北高雄的發展與南高雄有迥然的差異,但在近年高雄市政府的都市規劃下,北高雄除了交通日趨便捷,商圈也成型茁壯,而重劃區的規畫,更讓當地的居住品質提升不少。本文分析的焦點:鼓山區的美術館特區、農16 特區就是北高雄的精華,不僅交通、商圈發展逐漸成熟,更有大片公有綠地襯托出該區的居住品質和價值。而在建商陸續進駐開發後,核心區塊越來越少,更增添該區物件價值的想像空間。

 

訂閱電子報_單篇文章
訂閱電子報_單篇文章

延伸閱讀:

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *