重劃區是甚麼?重劃區的房子能買嗎?它會有甚麼隱憂嗎?

 

前言

 

重劃區是指沒有開發、使用度低、畸零細碎不整的土地,或是已開發,但是建築物老舊或凌亂的地區,經由政府主動接管重新規劃,鋪設道路、排水、地下電線等措施等,也會注重綠地、公設設施等用地占比,如學校、停車場、零售市場,因此重新拉皮後的重劃區,在市容環境都會有明顯的進步與改善,而重劃區同時也擁有房價低、全新屋等優勢,成為近幾年買房、投資正夯的標的。然而重劃區真的沒有任何隱憂嗎?本篇文章將揭露購買重劃區時,應該注意的要點。

圖/freepik

 

重劃區的時間期是以N年起跳

 

規劃市區不是一朝一夕的事情,通常規劃期會分好幾期(期指範圍單位),前期因為土地購取便宜,因此建商會在大批收購後,慢慢規劃推出建案,假設第一期可能推28萬/坪、第二期可能推35萬/坪,隨著建案推出,價格也會慢慢往上推,這也是為什麼會有人勸說要買就要快,最初期跟最末期購買價差,同樣的總坪數可能差有百萬元也說不定;但也因為重劃區發展時間長,短時間沒辦法獲利,資金很容易被套住,不少人會忘記評估自己的資產能力,將大部分的資金投入初期重劃區後,面臨資金無法彈性運用的窘境。

順帶一提,重劃區的時間期是以N年起跳,這個N,有可能5年,也有可能50年。

 

房價起伏大、不可預期性高

 

重劃區的不可預期性非常高,原因在於雖然政府有出手規劃市容,但是附近的機能與周遭的商圈沒有起色的話,該區的建案成交率仍會非常低,舉例來說2015年的新莊副都心,挾帶桃捷優勢,被許多新聞媒體蹭出熱度,過去房價高點時,曾經到達區域平均行情6字頭,有個案甚至喊到9字頭,不過後來因為房價的修正,整個重劃區幾乎每有交易必賠售的情況,整體房價也回到了4字頭,不過近年來新莊副都心的房價漸漸有回神的狀況,因此如果是投資者,在2015年買了新莊副都心,到現在可能都還握在手中,不然就是先前已認賠低價拋售出去。

新的重劃區要步入穩定,通常得經過至少10年左右的循環時間,才會逐漸成熟穩定。

 

誰會想買重劃區?

 

說了那麼多隱憂,那重劃區到底還有甚麼迷人的條件與優勢,讓多數人趨之若鶩?最主要想購買的族群有三類:投資客、首購族以及回國台商。

投資客:投資客看準重劃區未來潛力與趨勢,會選在初期較便宜的時候購買,未來漲勢起來後再脫手賣出。

首購族:重劃區房價較低,且有政府規劃,可以用符合自己範圍內的價格享受機能以及交通等潛力條件。

回國台商:最主要在於政府有鼓勵政策,因此對重劃區的好感度高。

信義計畫區。圖/freepik

 

成功的例子具備甚麼元素?

 

重劃區是個需要時間與條件才能發展起來的區域計畫,以下舉幾個成功的案例,它們都有的共通點不外乎:一、公部門進駐,代表周遭的機能與環境都足夠優良;二、擁有大型商圈,才能吸引大批人潮,活絡市容;三、擁有便捷的交通工具,讓人潮可以快速更迭;四、有豪宅建案進駐,一方面可以凸顯自身品牌位在熱門重劃區中的地位,另一方面也能讓新聞媒體延伸出相關的議題,提升熱度。

 

成熟期-信義計畫區:民國60年初規劃,前期規畫並沒有很突出的表現,直到台北市政府移過去後開始興盛,目前為全台第一大重劃區,除了公部門進駐外,商業跟房市也都發展得很好,商業有著名景點台北101、信義區商圈等,房市包括一直備受熱議的超級豪宅-陶朱隱園。

成熟期-新板特區:民國80年開始規劃,同樣也有公部門進駐,目前是新北市政府辦公要地,商業也有板橋大遠百,交通高台捷三線交會,房市也有需多不輸信義區的豪宅建案,單坪平均破百萬元。

成長期-新莊副都心:挾帶桃捷的交通優勢,在初期時被媒體不斷炒熱話題,再加上原先新莊連接泰山這段的路況,都是鐵皮工廠,景觀非常不佳,被拆除後給人煥然一新的感受,所以讓建案房價步步高升,在2015年時最高有9字頭出現,隨即市場冷靜下來後,目前均落在4字頭,不過最近有回升的現象。因為重劃區初期應該是要以較低價格讓人口能夠快速進入,不過副都心一開始卻主打大坪數及高總價,但是機能卻完全還沒起來,不過近來建商開始改蓋商辦及小坪數建案才慢慢改善。

在Google map還能看到新莊副都心「拆」與「建」並存的景象。圖/google map

成長期-淡海新市鎮:位於新北市淡水區的北端,擁有淡水輕軌、地價便宜等優勢,劣勢條件有地區有垃圾焚化爐、離台北市太遠、環境臨海非常冷等,在2020年有出現4字頭的榮景,但隨即市場降溫後,媒體熱度銳減,目前均價落在2字頭左右。

 

結論

 

對於投資客來說,其實無論是投資股票或是不動產,最重要的心法在於挑選的時間點,要符合「天時、地利、人和」,以重劃區來說,天時在於該地區的規劃期是否能安穩推進,地利在於該地區市容整頓後,是否滿足市場關注的焦點,包括交通、機能、商圈等,人和在於討論熱度,透過媒體與社會討論提升關注度,讓建案的價值再鍍一層金,三者缺一不可,否則就是進入套牢窘境。

而對於剛性需求的首購族來說,吸引購買重劃區的原因在於地價便宜,因此要看的重點除了在於未來潛力外(別忘了未來自身也有可能轉為投資客),也要注重區域的商業、學校、公設、綠地等機能規劃是否充足,國小到高中是否都有滿足交通要件?公園數量是否足夠?停車場、商圈等是否足夠滿足當地民眾以及遊客?這些都是生活會遇到的情形,購買前應停、看、聽三思而後行。

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