房地合一2.0是什麼?申報方式、計算方法一次看

你可能聽過房地合一稅,不過房地合一2.0又是什麼呢?政府法令一改再改,許多制度都已經長成全新的樣貌,本文帶你回顧我國近年對不動產課稅制度的變革,以及目前課稅幅度最大的房地合一2.0,究竟該如何申報、如何計算稅額。

 

房地合一稅的緣起

 

再早個幾年以前,國稅局稱呼房地合一稅,都是用「新制」這個說法,它是在 2016 年 1 月 1 日才上路的課稅制度,屬於所得稅的一種。

之所以叫做「房地合一」,這代表在舊制當中,房屋、土地是分開課稅的,對一般市井小民來說,舊制的不動產買賣,主要就只有房屋的部分,會被課徵綜合所得稅;土地的部分,在舊制中是不課綜所稅的,只課土地增值稅。

而房地合一稅上路之後,舊制也沒有消失,而是將不動產交易分為二類,2015 年 12 月 31 日以前取得的房屋及土地,適用的就是上述舊制;只有2016 年 1 月 1 日以後才入手的不動產,日後出售時,才會適用所謂的房地合一稅。

房地合一稅與舊制最大的差別,就是將土地的價值納入稅基的計算,且課稅的稅率,並不是看交易金額累進,而是依交易時間,針對近年才買進、短期內又脫手的不動產,課徵最高45%所得稅。

房地合一稅的設計,一方面是限制投資客短期炒作,二方面是因為房屋、土地大多同時交易,以整筆交易的金額來計算稅基,以避免有心人士利用舊制的漏洞,壓低不動產交易的稅額。

 

房地合一稅1.0、2.0又差在哪裡?

 

既然房地合一稅,已經是近年才上路的新制了,怎麼又冒出1.0、2.0的差別呢?原來在房地合一稅上路一段時間後,政府又在2021年重新修法,把好幾種原本沒規範到的交易樣態納入,同時再把房地合一短期交易的認定加嚴,形成了現在所謂的房地合一2.0。

從1.0版升到2.0版最大的差異,就在於短期交易的認定方式了,可以參考下表:

個人持有不動產期間房地合一稅課稅規定
課徵稅率 房地合一1.0 房地合一2.0
45% 持有期間 1 年(含)以內出售 持有 2 年(含)以內出售
35% 持有期間超過 1 年、未達 2 年 持有期間超過 2 年、未達 5 年
20% 持有期間超過 2 年、未達 10 年 持有期間超過 5 年、未達 10 年
15% 持有期間超過 10 年 持有期間超過 10 年

從房地合一1.0走到房地合一2.0最主要的差異是45%、35%重稅級距的課稅範圍,從原本的 2 年以內,拉長到 5 年之久,未來投資客若將不動產作為交易標的,5 年以內的短期交易,都要面臨政府重稅伺候。

房地合一2.0是在 2021 年 7 月 1 日上路的,雖然修法歷程看似複雜,但不是多軌並行,2.0版是直接取代原有的1.0版本,近年新交易的標的,一樣是看原始取得時間來課稅,只有 2016 年 1 月 1 日以後入手的不動產,於日後出售時,才適用房地合一2.0規定。

對大多數屋主而言,適用範圍跟原本一樣,就是針對「短期交易」的列管期間,從 2 年延長為 5 年而已。

 

房地合一稅,須負獨立申報義務

 

申報,也是房地合一稅重要的規範之一,以往舊制當中,因為不動產交易歸入綜所稅,因此是賣房後的隔年 5 月,再進行申報即可。

房地合一稅最大的特色,在於申報方式改為獨立申報,每一個交易案件,都必須在交易後 30 天內完申報,否則國稅局另有罰鍰。

針對房市的管控,現在國稅局與內政部都有緊密的連線,很容易就能發現不動產權移轉登記後,未進行申報的情形,賣家若漏未申報,就要小心了。

適用舊制的老房子,屋主有意想脫手時,原則上可依原始取得的時間點,按舊制課徵綜所稅。

不過,因為房地合一稅也有提供自住戶優惠,對於原本要依舊制課綜所稅的土地,也可以主動向國稅局請求,按房地合一稅2.0來計算,可能還比較划算。

 

房地合一2.0的其他機制

 

除了對大多數投資人都有影響的短期交易認定外,房地合一2.0當中,還多了好幾項新增規定,主要是將課稅範圍擴大,納入特殊樣態的交易類型。

舉例來說,公司、基金會等法人組織,以往房地交易就是課營所稅,現在也納入房地合一稅,多了45%、35%的課稅級距,投資客若要特別成立公司來操作房地產,恐怕這扇門越來越窄。

在極少數案例中,若不動產登記在法人名下,該房又是這間法人的主要資產,股東脫手股份時,也可能被視為房地交易,這點要特別小心。

另外,預售屋及預售紅單,雖然並非正式的房屋、土地產權,現在也納入房地合一2.0的課稅範圍,預售屋交易的成本,已經大幅提高。

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