想買房的人一定要懂的事:實價登錄2.0大解密

我們常說買房子是人生大事,一定要自己做足功課,但是究竟是要做什麼樣的功課,蠻多人可是一頭霧水,在這邊告訴大家,我認為想買房子前,最該學會的第一件事情就是實價登錄。
在前一陣子實價登錄又有新的改變,於是我將幾個關於實價登錄2.0的問題濃縮,並一步步帶領大家學會如何使用實價登錄。

 

實價登錄的相關內容


什麼是實價登錄

實價登錄是指法律強制規定,買賣(租賃)房屋、土地、建物、車位等等不動產時,必須將買賣金額與其他交易資訊,公布於內政部的網站中,以供其他人參考。

 

國外的實價登錄

 

實價登錄的概念在全球已經盛行許久,許多國家都有類似實價登錄的規定,舉凡中國、日本、香港、南韓、美國、德國等等。而我國實價登錄1.0在 2011 年 12 月 13 日立法院三讀通過之其修正條例,2012 年 8 月 1 日開始實施。後來為了強化實價登錄制度,使不動產交易資訊更為透明、即時與正確。於 2020 年 1 月 27 日更新實價登錄的法規,並於 2020 年 7 月 1 日開始實施,也就是大眾所說的實價登錄2.0。

 

實價登錄的意義

 

不動產的買賣,往往「買方怕買貴,賣方怕賣便宜」,兩者之間存在著矛盾,而不動產又因其獨特性、昂貴性,無法輕易比價,容易造成房市的混亂。實價登錄就是為了改善買賣雙方資訊不對等的情況,使房市能達到公平、公正、公開,進而實現居住正義。

 

實價登錄1.0 vs 2.0

 

實價登錄從1.0到2.0之間,經過了 8 年多的時間,這次2.0的革新內容有了更全面的進化,改動包含了登記人義務、預售屋規定、查核權、以及處罰條例,我在此整理成表格,讓大家可以一眼明白2.0到底有哪些更新。

 

修改前(1.0) 修改後(2.0)
實價登錄責任 移轉登記 30 日內,依序由

地政士、經紀業或權利人申報

買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報
預售屋申報管理 銷售前及代銷業者簽訂代銷契約

後 30 日內,應將預售屋銷售資訊報備查;並於簽訂買賣契約書後30日內申報登錄

房屋地址 以區段化、無法明確識別的方式顯示 以門牌或地號完整的方式顯示
查核權 不屬於法律位階,難以調查 增訂直轄市、縣(市)主管機關查核權
紅單交易炒作 無違法 違法
違反處罰 權利人有 1 次限期改正,業者逕予處罰。 違法情節區分輕重,當事人屢不改正加重處罰。

 

實價登錄2.0修改了實價登錄責任者,1.0是移轉 30 天內由地政士、經紀業或權利人進行申報。而修改後,則為買賣雙方在交易時共同申報,不僅增加的登錄的即時性,並由買賣雙方共同把關。

在地址的部分,1.0的實價登錄僅能查詢到某個地段,並不能清楚顯示,例如:台北市中山區中山北路一段1-30號,這導致房市的價格仍有一層黑幕。而2.0則修正了這項缺點,門牌地址將以完整的方式呈現,讓查詢的民眾可以一目了然,增強了實價登錄的用處。

在預售屋的方面,2.0也是有很大的更新。以往預售屋的價格飄忽不定,在實價登錄2.0後,預售屋也有許多的登錄規定。並且不得意圖使用紅單來營利,藉此打擊投資炒作的行為。

最後,在查核權與違反處罰上,實價登錄2.0給予了主管機關合法查核的法規依據,並加重登錄逾期或不實者的處罰,想給民眾營造一個公開的房市。

 

如何使用實價登錄

 

請上網搜尋「內政部不動產交易實價查詢服務網」
網址為:https://lvr.land.moi.gov.tw/

實價登錄查詢設定 / 內政部實價查詢服務網

我們以臺北市大安區 110 年 2 月至 111 年 2 月的買賣為例。

查詢舉例 / 內政部實價查詢服務網

搜尋後,會有出現許多資料,分別有:地址、社區名稱、總價、交易年月、單價、總面積、主建築物占比、型態、屋齡、樓別/樓高、用途、格局、有無管理組織、有無電梯等等。

透過列表的點選,可以改變排列順序,讓查詢人能更清楚。舉例來說:若是你好奇 110 年 2 月以來,臺北市大安區每坪最低成交單價大概落在哪裡,用實價登錄就能快速知道。而完整揭露的地址,也能與你實際的生活連結,亦能使用地圖加以辨析。

買賣查詢地圖模式 / 內政部實價查詢服務網

 

查詢建物型態

 

在實價登錄查詢系統中,也有完整的註記建物的型態,畢竟透天、大樓、公寓等的格局、價格也不盡相同。

建物型態 / 內政部實價查詢服務網

 

在進階搜尋條件中,也可以針對特定的建物型態進行搜索。

常見住宅建物類別 / 內政部實價查詢服務網

 

我們常見住宅建物分為套房、透天厝、公寓、華廈、住宅大樓等等,了解這些建物分類,在使用查詢系統或是買房看房時能更無往不利。
而各種建物的分法,依照不動產經紀業管理條例《第22條》規定:

型態 定義
套房 一房(一廳)一衛
透天厝 獨棟擁有
公寓 總層數不超過5層,且無電梯
華廈 總層數不超過10層,且有電梯
住宅大樓 11層(含)以上,且有電梯

 

 

實價登錄申報流程

 

每個人都能期待擁有自己的房子,當有機會購買時,別忘了要進行實價登錄喔!

實價登錄共有 2 種申報方式:

一、線上申報

第一種:身分認證、線上申報

進入「內政部地政司地政線上申辦系統」,點選不動產實價登錄,進行身分認證,即可線上填寫申報表單。

不動產登錄申報頁面 / 內政部地政線上申辦系統

二、紙本送件

第二種:表單填寫、紙本送件

至「內政部地政司實價登錄2.0相關文件」下載申報表,填寫完畢後,送至地政事務所完成申報。

紙本申報書 / 內政部地政司

最後,實價登錄是對買賣雙方的一種保障,更是打造公平、公正、公開的房市的重要利器,他需要你我一起共同促進與維護。

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