我們常說買房子是人生大事，一定要自己做足功課，但是究竟是要做什麼樣的功課，蠻多人可是一頭霧水，在這邊告訴大家，我認為想買房子前，最該學會的第一件事情就是實價登錄。
在前一陣子實價登錄又有新的改變，於是我將幾個關於實價登錄2.0的問題濃縮，並一步步帶領大家學會如何使用實價登錄。
實價登錄的相關內容
什麼是實價登錄
實價登錄是指法律強制規定，買賣（租賃）房屋、土地、建物、車位等等不動產時，必須將買賣金額與其他交易資訊，公布於內政部的網站中，以供其他人參考。
國外的實價登錄
實價登錄的概念在全球已經盛行許久，許多國家都有類似實價登錄的規定，舉凡中國、日本、香港、南韓、美國、德國等等。而我國實價登錄1.0在 2011 年 12 月 13 日立法院三讀通過之其修正條例，2012 年 8 月 1 日開始實施。後來為了強化實價登錄制度，使不動產交易資訊更為透明、即時與正確。於 2020 年 1 月 27 日更新實價登錄的法規，並於 2020 年 7 月 1 日開始實施，也就是大眾所說的實價登錄2.0。
實價登錄的意義
不動產的買賣，往往「買方怕買貴，賣方怕賣便宜」，兩者之間存在著矛盾，而不動產又因其獨特性、昂貴性，無法輕易比價，容易造成房市的混亂。實價登錄就是為了改善買賣雙方資訊不對等的情況，使房市能達到公平、公正、公開，進而實現居住正義。
實價登錄1.0 vs 2.0
實價登錄從1.0到2.0之間，經過了 8 年多的時間，這次2.0的革新內容有了更全面的進化，改動包含了登記人義務、預售屋規定、查核權、以及處罰條例，我在此整理成表格，讓大家可以一眼明白2.0到底有哪些更新。
| 修改前（1.0） | 修改後（2.0） | |
| 實價登錄責任 | 移轉登記 30 日內，依序由
地政士、經紀業或權利人申報 |
買賣雙方於申請買賣移轉登記時共同申報 |
| 預售屋申報管理 | 無 | 銷售前及代銷業者簽訂代銷契約
後 30 日內，應將預售屋銷售資訊報備查；並於簽訂買賣契約書後30日內申報登錄 |
| 房屋地址 | 以區段化、無法明確識別的方式顯示 | 以門牌或地號完整的方式顯示 |
| 查核權 | 不屬於法律位階，難以調查 | 增訂直轄市、縣(市)主管機關查核權 |
| 紅單交易炒作 | 無違法 | 違法 |
| 違反處罰 | 權利人有 1 次限期改正，業者逕予處罰。 | 違法情節區分輕重，當事人屢不改正加重處罰。 |
實價登錄2.0修改了實價登錄責任者，1.0是移轉 30 天內由地政士、經紀業或權利人進行申報。而修改後，則為買賣雙方在交易時共同申報，不僅增加的登錄的即時性，並由買賣雙方共同把關。
在地址的部分，1.0的實價登錄僅能查詢到某個地段，並不能清楚顯示，例如：台北市中山區中山北路一段1-30號，這導致房市的價格仍有一層黑幕。而2.0則修正了這項缺點，門牌地址將以完整的方式呈現，讓查詢的民眾可以一目了然，增強了實價登錄的用處。
在預售屋的方面，2.0也是有很大的更新。以往預售屋的價格飄忽不定，在實價登錄2.0後，預售屋也有許多的登錄規定。並且不得意圖使用紅單來營利，藉此打擊投資炒作的行為。
最後，在查核權與違反處罰上，實價登錄2.0給予了主管機關合法查核的法規依據，並加重登錄逾期或不實者的處罰，想給民眾營造一個公開的房市。
如何使用實價登錄
請上網搜尋「內政部不動產交易實價查詢服務網」
網址為：https://lvr.land.moi.gov.tw/
實價登錄查詢設定 / 內政部實價查詢服務網
我們以臺北市大安區 110 年 2 月至 111 年 2 月的買賣為例。
查詢舉例 / 內政部實價查詢服務網
搜尋後，會有出現許多資料，分別有：地址、社區名稱、總價、交易年月、單價、總面積、主建築物占比、型態、屋齡、樓別/樓高、用途、格局、有無管理組織、有無電梯等等。
透過列表的點選，可以改變排列順序，讓查詢人能更清楚。舉例來說：若是你好奇 110 年 2 月以來，臺北市大安區每坪最低成交單價大概落在哪裡，用實價登錄就能快速知道。而完整揭露的地址，也能與你實際的生活連結，亦能使用地圖加以辨析。
買賣查詢地圖模式 / 內政部實價查詢服務網
查詢建物型態
在實價登錄查詢系統中，也有完整的註記建物的型態，畢竟透天、大樓、公寓等的格局、價格也不盡相同。
建物型態 / 內政部實價查詢服務網
在進階搜尋條件中，也可以針對特定的建物型態進行搜索。
常見住宅建物類別 / 內政部實價查詢服務網
我們常見住宅建物分為套房、透天厝、公寓、華廈、住宅大樓等等，了解這些建物分類，在使用查詢系統或是買房看房時能更無往不利。
而各種建物的分法，依照不動產經紀業管理條例《第22條》規定：
| 型態 | 定義 |
| 套房 | 一房（一廳）一衛 |
| 透天厝 | 獨棟擁有 |
| 公寓 | 總層數不超過5層，且無電梯 |
| 華廈 | 總層數不超過10層，且有電梯 |
| 住宅大樓 | 11層（含）以上，且有電梯 |
實價登錄申報流程
每個人都能期待擁有自己的房子，當有機會購買時，別忘了要進行實價登錄喔！
實價登錄共有 2 種申報方式：
一、線上申報
第一種：身分認證、線上申報
進入「內政部地政司地政線上申辦系統」，點選不動產實價登錄，進行身分認證，即可線上填寫申報表單。
不動產登錄申報頁面 / 內政部地政線上申辦系統
二、紙本送件
第二種：表單填寫、紙本送件
至「內政部地政司實價登錄2.0相關文件」下載申報表，填寫完畢後，送至地政事務所完成申報。
紙本申報書 / 內政部地政司
最後，實價登錄是對買賣雙方的一種保障，更是打造公平、公正、公開的房市的重要利器，他需要你我一起共同促進與維護。
