想撿便宜一定要懂:買法拍屋的規則

 

若是談到便宜的房子,你會想到什麼?我相信有不少人一定聯想到法拍屋,然而你真的了解關於法拍屋的遊戲規則嗎?法拍屋與一般市售屋的買賣有很大的不同,因此有很多值得了解的細節,本文將帶領你一步步進入法拍屋的領域。

 

什麼是法拍屋

 

法拍屋顧名思義就是由法院拍賣的房屋,而房子的來源多半是債務人無法履行債務,導致抵押的不動產被法院查封拍賣,以用來滿足債權。簡單來說就是因為欠債,導致名下的房屋被法院拿去賣,並把賣掉的所得用來還錢。

事實上執行拍賣的機構不只一家,法拍屋是一般民眾比較常提及的。由台灣金融資產服務公司(台灣金服公司)所拍賣的不動產,則稱為金拍屋;銀行所拍賣的不動產,則稱為銀拍屋。法拍屋、金拍屋、銀拍屋各有不同的購買流程與房屋來源等細節,以下列表說明三者之異同:

法拍屋 金拍屋 銀拍屋
執行拍賣機構 地方法院 台灣金服公司 民間銀行
拍賣方式 彌封投標 彌封投標 各銀行自行決定
拍賣資訊 法院公告 法院及金服公告資訊 銀行自行發布消息
房屋來源 法院查封 由法院委託 承受法拍屋
點交與否 不一定 不一定
能否事先看屋
備註 在房屋拍定之前,房屋產權仍為債務人所有。 政府為加速處理銀行的不良資產,並協助法院處理法拍屋,因此委託台灣金服公司幫忙,因此金拍屋與法拍屋較類似。 法拍屋多次流標無人購買,就會由銀行承受自行處分,銀拍屋產權屬於銀行,因此能事先看屋。

 

買法拍屋的流程

 

購買法拍屋的步驟1:上網尋找適合的法拍屋

在瀏覽器上打法拍屋,即可進入內政部不動產資訊平台,此處有將法拍屋、金拍屋、銀拍屋的公告網址都羅列出來,相當方便。

不動資訊平台頁面圖 / 內政部不動產資訊平台

 

接著選擇你要的類別進入,以司法院法拍屋公告為例,此頁面可輸入搜尋條件,點擊查詢即可搜尋到你所設定的物件。

司法院法拍屋公告頁面圖 / 司法院法拍屋公告網站

 

以台北市為例,搜尋後台北市法拍屋的資訊一目了然,可依序挑選自己較為心儀的物件。

台北市法拍屋搜尋結果圖 / 司法院法拍屋公告網站

 

購買法拍屋的步驟2:深入了解房屋資料

由於法拍屋無法賞屋的特性,因此要對物件多方查詢,並詳細參閱法院所鑑定的照片以及其他資訊。除了在網路上搜索資料之外,最好還能實際走訪房屋周遭,並探訪鄰居、管理員、里長等當地住戶。在實際走訪後,可以進一步的到地政事務所申請調閱物件的土地及建物謄本,以便深入了解物件狀況。確定物件後即可進入下一步。

 

購買法拍屋的步驟3:投標前的準備工作

投標前需準備標單以及保證金支票。標單至欲投標的法院即可購買,表單務必要填寫正確,否則即使得標也會失去資格。此外也要清楚計算投標的金額,畢竟投標後是無法更改價格。在保證金的部分,投標法拍屋都要繳納標的物訂價20%左右的保證金,因此要提前去銀行申請銀行本票/本行支票。(要注意商業本票、個人支票、公司支票都無法用於法拍屋投標。)本票申請完後放入保證金封存袋,並填寫正確資料。

 

購買法拍屋的步驟4:投標

投標當天帶著身分證、印章、投標單、保證金封存袋前往法院投標室,並於指定時間將投標單與保證金封存袋投入票匭。法院採以價高者得標,得標後辦理其他手續,若是未得標則當場領回保證金。

 

購買法拍屋的步驟5:繳納尾款

得標後請於7日內繳納剩下的尾款,若是來不及繳納,得標則會視同失效,保證金也拿不回來,因此要完成繳納尾款才算是正式購買到標的物。

 

法拍屋的優缺點

 

在得知購買法拍屋的流程後,要分析法拍屋的優缺點,才對此有更全面性的了解。

優點:

1.低於市價

法拍屋最大的優點就是便宜,通常法拍屋訂出的價格會比市價還低1成左右。此外每次物件流標,下次的拍賣底價會再打8折。舉例來說:第一次拍賣(一拍)底價為1000萬,流標後的二拍底價就會是800萬,再次流標後的三拍底價就會是640萬,最多到四拍。因此在坊間聽到低於市價4-5成的法拍屋,就是多次流標的結果,不過通常熱門的物件在1-2次流標後就會有人競標。

2.產權有保障

法拍屋是法院行使公權力將房屋拍賣,以償還帳務。在得標並繳完尾款後,就可以取得不動產權利移轉證明書,接著再去地政事務所辦理過戶即可。這中間完全不用經過所有權人的配合,因此較無產權不清楚的狀況。

 

缺點:

1.無法事先看屋,資訊多半只有外觀照片:

法拍屋在拍定之前,其所有權仍為債務人所有,且債務人與一般市售屋主不同,他們大多為被動接受拍賣事實,因此不太可能讓你進屋參觀,只能房屋外觀推測,這也就是為什麼買法拍屋的風險較大。

2.資金要求高:

一般買房子時大多準備房屋總價的2-3成左右,而想購買法拍屋必須要有更充足的資金。在投標法拍屋時,需準備至少訂價20%的保證金。得標後需於7天內繳完剩下的尾款,否則得標失效,保證金也會被沒收。由於時間急迫,因此只有少數銀行能協助貸款,而且得標後還未拿到房屋權狀,所以多半只能使用信用貸款,需等到有權狀之後才能轉為房貸,這也是一般人較難買法拍屋的原因。

3.房屋瑕疵不予保障:

法拍屋無法看房,自然房屋瑕疵也不予保障,畢竟法院只是執行拍賣的機構。

依據強制執行法第69條規定:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,簡單來說就是小至房屋漏水,大至買到兇宅、海砂屋等,都不能要求法院負責,只能自行承擔。不過法院也會調查法拍屋屋況,並公告須強制刊登的法定事項(例如:是否為凶宅等等),所以投標者一定要詳閱公告,盡可能取得更詳實的房屋資訊。

4.點交與否的問題:

所謂的點交就是清點交付,是買法拍屋最應該注意的事項之一,也是一般市售屋不會有的問題。如果房屋註明點交,在案件拍定之後,法院會安排時間,陪同得標者將標到的法拍屋清點交付,移交房屋的使用權。若是房屋有債務人居住或遭他人占有,法院將執行公權力。若是房屋註明不點交,那麼法院只負責移交所有權,不包含使用權,因此房屋如果還有人佔有,必須自己與佔用人交涉交屋事宜,就有可能發生「海蟑螂」的狀況。(賴著不走,要你付錢等等。)

點交與否欄位圖 / 司法院法拍屋公告網站

點交與不點交一字之差,可說是天壤之別。不點交的案件價格自然更低,然而他背後的隱藏成本極高,因此除非是在這領域打滾已久的老手,不然都不建議買不點交的法拍屋。

 

結語

 

購買法拍屋與一般市售屋有很大的差異,他的缺點也是顯而易見,然而折扣的果實太過甜美,因此法拍屋仍是許多人的競逐目標,也是買到便宜房子重要的方式之一,祝福閱讀完本文的你,在未來的日子也能透過法拍的方式買到滿意的房子



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