建築的核心基礎知識:建蔽率&容積率

 

如果問我關於房地產有什麼一定要會的知識,那麼我想容積率與建蔽率一定包含在其中。容積率與建蔽率是建築中極重要的基礎知識,從高中的地理課本也有介紹,可見其重要性。不過課本大多粗略帶過,不見得十分完整。本文就以更專業的角度帶大家重新了解,並談談在這樣的法規限制下所產生的建築特色。

 

什麼是建蔽率

 

根據建築技術規則建築設計施工編第1條,建蔽率是指建築面積占基地面積之比率,簡單來說就是建築物的水平面積佔建築基地總額的多少,屬於平面管制。

舉例來說:你的建築基地是100坪,你的建築物的水平面積為50坪,那麼你的建蔽率就是50%,而住宅的建蔽率通常不會超過60%。建蔽率的成立目的是為了使都市保留一定的戶外空間,避免建築太過稠密,他的概念與綠地的設立有些許類似,都是為了維護良好的都市面容與生活環境。

 

而因建蔽率而產生空地,則稱為法定空地。承上述的例子來說,100坪的建築基地,建築物佔有50坪,而另外50坪就會變成法定空地。我們熟悉的防火巷也就是法定空地,它通常無法單獨拋棄、移轉,也非單一層樓的住戶單獨使用,而是全體區分所有權人共有,這也就是為什麼在一些建築物旁會有空地無人使用的原因。

 

什麼是容積率

 

根據建築技術規則建築設計施工編第161條,容積率在法規定義上是指基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比,看起來很複雜,但簡單來說就是建坪(建築物總建坪)與地坪(土地總地坪)之比,屬於立體管制。

舉例來說:你的建築基地是100坪,你的建築物的總樓地板面積為240坪,那麼你的容積率就是240%,而這個240坪能有好幾種不同的規畫方式。像是每樓60坪的話,可以蓋4樓(建蔽率60%)。每樓40坪,則可以蓋6樓(建蔽率40%)。要注意的是容積率要與建蔽率要一起考量,兩者皆不能超過規定。這也就是為什麼總樓層較高的住宅,外面都會有大的腹地。容積率的規定是為了有效控制都市建築與人口分布的問題,亦有穩定房價,擴展都市精華區的作用。

 

獎勵容積

所謂的獎勵容積是政府用容積率來鼓勵民間參與建設,以臺北市來說,依據臺北市都市更新建築容積獎勵辦法,只要建築合乎獎勵規定,就能額外獲得容積率。其內容大致包含:都市環境之貢獻(人行道、道路等)、新技術之應用(電動汽機車之充電樁)、有助於都市更新事業之實施(老屋更新)。獎勵容積使得建商在原有的土地上能蓋更多房子,而政府亦能加速都市更新的腳步,算是一個雙贏的局面。

 

土地分區

在了解建蔽率與容積率後,由此延伸出土地分區。由於都市計畫的需要,縣市政府會將土地分區,大致上可以分為住宅區、商業區、農業區、工業區、特定文化區等等。不同的土地分區有著不同的建築規範,基本上商業區的建蔽率與容積率比住宅區高上不少。目前台灣最高容積率的土地分區為高雄市的商五土地,其容積率高達840%(建蔽率70%),也就是說建蔽率蓋滿的情況下能蓋12樓(100坪的建築基地,能蓋70坪12樓的高樓大廈)。

 

如果要瞭解土地是什麼區,以及其容積率等資訊,可以透過每個縣市政府都發局所設置的系統來查詢。以台北市為例,搜尋「台北市土地使用分區」即可進入查詢系統。

臺北市都市計畫分區查詢首頁圖 / 臺北市都市計畫系統截圖

 

像是安和路二段這邊大部分土地分區都是住3與住3-1。

臺北市都市計畫分區查詢圖 / 臺北市都市計畫系統截圖

 

接著在翻查台北市都發局網站所提供的土地分區規定表。

臺北市土地分區管制規定表 / 臺北市都發局網站下載

 

由此可以得知,住3的建蔽率、容積率為45%與225%。而住3之1則為45%與300%。

 

由於這個系統是由各縣市的都發局自行設置,造成系統的不同而資訊有詳有簡。像是台南市就算是最詳細的,他能直接查詢到該地屬於何種分區、面積、建蔽率、容積率、都市計畫等等。

台南市都市計畫分區查詢圖 / 台南市都市計畫系統截圖

 

另外值得注意的一點是,由於每個縣市的都市計畫不同,因此同樣是住3的土地不同縣市有不同的規定,越是人口密集的地方理論上容積率越高。

 

建築上的特殊景觀

由於建築有容積率的限制,因此會產生許多不同的設計規畫,這些設置除了美觀之外,還帶有減少容積率使用的意涵。這裡稍微舉出2個最常見到的來跟大家分享:

1.透天厝的二樓大露臺

透天厝的二樓大露臺示意圖/Google地圖截圖

 

這一排為同一個建商所蓋的透天厝,一樓因為有車庫因此面積最大,而二、三、四樓則往內縮,不直接從車庫的位置往上蓋,就是因為容積率不足(如果直接從車庫往上蓋,應該只能蓋到3樓而已)。而車庫上的樓地板是一定會有的,因此建商也不浪費直接改成一個大露臺,增加綠化美觀。這與舊式透天厝一樓到頂樓都是同樣面積的做法不同。這就是容積率規畫之下所產生的建築風貌。

 

2.天井

許多公寓、大樓,甚至是透天厝都會有天井的存在,一部分的目的是為了採光考量,增加空氣的對流,使得住家更加明亮。而另外一個目的是為了減少容積率的使用,因為天井是有機會能不計入樓板面積的。不過要注意的是天井有幾種不同的做法,不見得每種都能符合政府減少容積率的標準,基本上天井無加蓋才是較能符合不計入樓板面積的標準,詳細的情況要看每個縣市都發局的規定。

 

建蔽率與容積率是是建物的構成核心要素,建築物的高低、樓層數的多寡、建物佔地坪數等都會而影響房價,這些都是建蔽率與容積率延伸而來,是買賣房屋需要注意的細節,平時賣屋廣告中的地坪與建坪,在無形之中透露關於容積率的資訊。在自地自建的部分,不同土地分區的建蔽率與容積率基本上就決定這房子能不能成為你理想中的樣子。下次若是在街上看見較為特殊的建築風貌,從建蔽率、容積率的角度想一想,或許就能了解設計者當初的用意喔!



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