全球都在升息!甚麼是升息?升息又會對房市造成甚麼影響 首購族或是房東們看過來

 

 任何東西的價格波動都會隨著市場變化去因應,這是亙股不變的道理,而波動的幅度剛好反映自群眾情緒。價格一直都是很感性的存在,只是用理性的數據去呈現,此篇將會簡單告訴你房市近幾年的變化,跟近幾年最有關連的全球疫情,而疫情為何跟房價波動有關係?其實這兩者中間牽扯到振興效應、通膨現象以及升息政策,剛好分別反映在人民、物價跟政府。

 文章中將會簡單介紹甚麼是升息、以及最重要的民眾該如何面對下一步,如果你手上擁有大筆資產,如不動產,或是你正打算買一筆大金額的商品,如房子,都不妨先了解一下甚麼是升息,才能因時制宜策劃下一步。

 

疫情與房價的關係,就如同水落在湖面上正悄悄蔓延著

 

 去年房市熱烘烘,2021 年全台灣房市都在飆漲,搶買的不只是民眾,政府與建商也都搶著要買,主要是因為在疫情壓抑的氣氛下,買氣遞延,而疫情趨緩時,需求又會恢復穩定,當信心增長的時候就會形成爆發式購買潮。也因此出現許多高於當地房價的「溢價情形」出現。為什麼房價易漲難跌,是不是跟這次的疫情有關係?

 疫情影響的這兩年(2020~2021),台灣房價明顯上漲,尤其以 2021 年更是以「飆漲」來形容,據《工商時報》報導表示,近一年除了新北市外,其他縣市的房價漲幅都至少一成左右,漲幅最多的是台南市28.6%、其次是新竹縣市及高雄市,分別為27%、22.4%。

七大都會區平均房價近三年漲幅
房價 台北市 新北市 桃園市 新竹縣市 台中市 台南市 高雄市
近三年漲幅(2021vs.2019) 15.9% 14.4% 31.6% 44.4% 30.1% 40.0% 33.1%
近一年漲幅(2021vs.2020) 11.6% 9.4% 18.0% 27.0% 15.8% 28.6% 22.4%

資料來源:永慶房產集團成交資料 整理:工商時報

 由上表可知,疫情造成房市震撼彈正一點一點地慢慢擴散,而疫情與房價並不是直接關係,中間還經過了許多政府政策。為了振興經濟,許多國家政府會透過印鈔以及降低各種利率讓金錢可以在交易市場快速流通,這樣的現象會造成大家手上的錢愈來愈多,但價值卻愈來愈薄,也就是「錢愈來愈不值錢」,在經濟學有一個名詞稱之為「通膨現象」,借《小島經濟》書本內的概念比喻,貨幣好比一條魚,而通膨則是虛有魚皮外表的魚,以前一條魚會飽,現在得到三條魚才飽,當通膨現象出現時,升息的議題就隨之出現。

 

美國聯準會(Fed)做了甚麼?

 

 2021 年尾的時候美國聯準會(Fed)就一直放出鷹派消息,搞得大家人心惶惶,而在 3/16 Fed 宣布確定升息 1 碼(0.25個百分點),就連最近 4/6 公布 3 月會議中指出,Fed 已敲定縮減資產負債表的計畫,最快將在 5 月啟動縮表,且不排除 5 月升息 2 碼的可能性。

 升息意味著甚麼?它影響的範圍很廣,有銀行業、房市、股市等,最重要的事情是,熱錢會退燒,許多願意大手筆砸在房市與股市的人會選擇抽手,因為背後負擔的償還利率變高、風險變大。

 

我國做了甚麼?

 

 若在全球喊升息的情況下申請房貸,是否壓力會加重?答案是會的!目前我國中央銀行也在 3/17 跟進宣布升息 1 碼,終結連續七季不變的「連七凍」利率,央行總裁楊金龍直言,升息主要關鍵是為了抑制通膨。但同時,升息的結果會導致不少房貸族壓力倍增,雖然升息並不會充分反映在房貸利率上,若未來不斷「升升不息」,房貸戶恐猶如溫水煮青蛙,長期壓力不小,每月支出將會增加。

圖/Freepik

 

升息影響的層面很廣,存錢與還錢的人都該知道背後原因

 

 升息影響的層面很廣,錢會朝向特定趨勢前進,大面向來說金錢會存在三個地方,一為金融資產,也就是股市;二為房地產資產,也就是不動產;三為擁有龐大資金的銀行端。而金錢本身的價值也就是匯率,也會隨著消息有波動變化。

 單就房市來講,升息後銀行貸款利率增加,將衝擊負債者的還款能力;銀行部分,各大銀行也在 4 月宣布同步調升存款利率 0.25 到 0.3 個百分點、房貸利率也上漲達 0.27~0.28 個百分點;股市部分,又可分台股與美股,升息之下美元走強,不少資金會從台股抽走,4/12 台股跌落萬七。由上述可知,只考量升息的情況下,銀行端的資金會變多,背負房貸、信貸、車貸的人壓力會變大,股民難免會受到一波劇烈的震盪衝擊。

 央行總裁楊金龍在今年首季理監事會上曾表示,升息難免會波及房貸戶,據央行內部計算,全國去年第 3 季新承作房貸金額平均為 763 萬元,升息 1 碼會使得 1 年利息負擔增加 1萬9075 元。舉例來說:財政部推行的青年安心成家購屋貸款,分為一段式機動利率、二段式機動利率及混合式固定利率共 3 種計息。一段式的舊案(2020 年底前)升息後將來到 1.68 %,新案(2021 年後新貸放)則是提高到 1.65 %,以 20 年房貸金額 1000 萬計算,每年將多繳近 1.4 萬的利息。

 

升息之下,我們應該如何改變策略?

 

 影響房價的四大關鍵是:利率 、匯率 、股市、 政策,如今除了通膨的壓力之下,再加上升息導致的房貸壓力,房貸族的購屋之路顯得更加艱難,尤其貸款金額越多,升息越有感,必要的時候,還得需思考提前還款的可能。

 但是千萬不要覺得升息是多空消息,如果能擅用消息也能成為自己利多的工具,以股民來說,當資金前進銀行,連帶地讓金融族群上揚,相對地電子族群就會進行修正,若平常有在投資的民眾不妨可以多多留意電子跌深股,適當進場,並嚴設停損點。

 再者,上述提到「以 20 年房貸金額 1000 萬計算,每年將多繳近 1.4 萬的利息。」以每個月攤平計算,相當月付多 1200 元不等的利息,這個數字可能還比多數人的電話費還低,當然,如果以 30 年房貸來算了話費用會更高,會更有感,也就是說必要時,得思考提前還款的可能性。

圖/Freepik

 

結論

 

 升息的影響層面很廣、討論的問題也很深,它是全球性的議題,再加上全球匯率也不單單只是隨著升息情況受影響,另外還有疫情復發的可能?俄烏戰爭的情勢?原物料上漲等等種種因素,利率升降或許多少會影響房市,但絕對不是單一因素,別忘記緩性通膨的存在,以及長年原物料上漲,儘管升息可能會影響房市買氣,但建築原物料的上漲,卻也可能讓房價不會因需求減少而有顯著下修的現象。

 再者升息影響的對象是全面族群,不只是購屋族,相比之下投資客因為基數多、槓桿大,對於升息影響會更有感,也會造成不少投資客選擇退出房市另尋他路,所以反過來思考,或許對購屋族也是一項福音,有購屋剛性需求的族群不妨在此時審視自己的財務狀況,「知己知彼百戰不殆」,了解升息的前因後果後,可以預測下一步,或者是慎防下一步,願意多一分了解經濟走向,就是對自己資產配置上一道安全防護,如何在有限的資產配置下,清楚了解情勢脈動,並且不被情緒支配,是每個人理財規劃的必經課題。

 

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