相信許多想選擇自己驗屋的屋主，走進新家都會處於一種「既興奮又手足無措」的情緒中，接著就被工務人員帶領著開始「跑驗屋流程」，不過驗屋不是去「參觀」新家，而是一場關於「水、電、土、木」的全面體檢，那些被藏在表面後的隱形瑕疵，才是最該留心的細節，本篇為您整理出一套連新手都能上手的驗屋工具懶人包和驗屋注意事項總整理。
驗屋前要做什麼準備？行政驗屋與驗屋工具懶人包
驗屋成功的關鍵在於事前準備。除了準備實體工具，更要留意與房屋契約等資料做文書核對，確保交付的房屋與當初約定內容一致，故以下除了整理驗屋工具清單之外，也詳列行政驗屋文件提供屋主們參考。
行政驗屋：文書資料逐項核對
在進入現場檢查前，務必先準備好以下文件並逐一比對：
- 買賣契約：確認交屋日期、付款條件、違約條款等是否與實際狀況相符。這是您最重要的法律依據，建議驗屋當天帶到現場隨時查閱。
- 客變圖：如果購買預售屋時有做客變（客戶變更），要仔細核對每一處變更是否確實施工。常見問題包括插座位置錯誤、隔間牆位置不符、建材規格降級等。
- 設備清單：檢查合約附件中的設備品牌、型號、數量是否完全符合。例如冷氣、熱水器、廚具、衛浴設備等，有些建商會以類似品牌替代，這時就要確認是否為「同等級」產品。
- 權狀坪數：核對實際登記坪數與合約是否一致，特別注意主建物、附屬建物(陽台)、共有部分的坪數分配。雖然誤差在合理範圍內可接受，但若差距過大就要立即提出質疑。
DIY驗屋工具箱：低成本高效率配備
不需要昂貴儀器，以下工具組合就能完成基礎但全面的驗屋檢查，總成本大概在500元以內：
標記記錄類工具：
- 有色紙膠帶：用來標示發現的缺失位置，建議準備紅、黃兩色，紅色標示嚴重問題，黃色標示輕微瑕疵，並且選擇不殘膠款式才不會損傷牆面。
- 筆記本和筆：詳細記錄每個缺失的位置、狀況、嚴重程度，建議採用表格式記錄，方便後續追蹤修繕進度。
- 手機：拍照與錄影是最重要的證據保存方式，建議每區的缺失都要拍攝全景與特寫，以便臨時查看。
測試檢查類工具：
- 手電筒：用來照射天花板、牆角、櫃體內部等光線不足處，檢查是否有裂縫、水漬、發霉或施工不良等問題。
- 小夜燈或插座測試器：用來測試每個插座是否通電、有無迴路錯誤，插座測試器更能檢查接地是否正常，價格約 100～200 元（五金行就能買到）。
- 硬幣或伸縮鼓棒：輕敲地磚與牆壁，聽聲音判斷是否有空心。正常磚面敲擊聲音扎實，若聽到空洞的「咚咚」聲，代表底下水泥砂漿未填實，日後容易破裂。
- 彈珠或滾球：放在地板上測試水平與洩水坡度。室內地板彈珠不應滾動（代表水平良好），但浴室、陽台、廚房地板則應該往排水孔方向緩緩滾動（代表洩水坡度正確）。
- 水桶與紅藥水：測試排水與漏水問題，取一張水溶性衛生紙丟入馬桶中，再倒幾滴紅藥水，沖掉後看馬桶周圍是否有紅藥水滲出；裝滿水桶或寶特瓶，倒入衛浴、陽台等地排，測試排水速度，觀察是否有積水或排水不順的狀況。
如何驗屋最有效率？掌握「水電土木」四大核心流程
自己驗屋四步驟
建議採取「先濕後乾」，也就是從「水、電、土木、門窗設備」的順序進行，既能節省時間又不遺漏重點。
步驟一：水路測試，進門第一動作
「水」常常是成屋糾紛的第一名，但水路測試需要等待時間，因此進門第一件事就是啟動以下水路測試，這段時間你可以去驗其他項目，最後再回來看結果：
- 給水測試：打開所有水龍頭（廚房、浴室、陽台），檢查出水壓力是否正常、水流是否順暢，同時檢查水龍頭本體與牆面接合處有無滲水。
- 排水測試：將水桶裝滿水一次倒入每個排水口（洗手檯、浴缸、淋浴間、地排、廚房水槽），觀察排水速度與是否有積水。正常排水應該在10秒內完全流乾，若有積水或排水緩慢，可能是管路坡度不足或有異物阻塞。
- 漏水測試：窗戶是最容易發生滲漏水的位置之一，務必仔細檢查！可用寶特瓶裝水從窗戶外側往窗框與牆面接合處淋水，模擬下雨情境，然後到室內觀察窗框周圍、窗台、窗戶下方牆面是否有滲水或水漬。重點檢查位置包括窗框四周的矽利康是否完整密合、窗台內側有無積水痕跡、窗戶下方牆面有無水漬或變色。
步驟二：電路測試，居家安全的根基
等待水路測試時，可以先來檢視電路問題，不過驗屋時要測試的不只是「有沒有電」，更要確認迴路配置、接地保護、開關對應等是否正確，可以參考以下電路建議進行測試：
- 總開關與分路：打開電箱檢查配置是否合理，通常預留給未來冷氣、廚房電器的是專用迴路，照明與一般插座另外分路。並確認每個斷路器都有清楚標示對應區域，逐一切換測試是否與實際位置相符。
- 插座全面檢測：小夜燈或插座測試器檢查每一個插座，確認通電正常、沒有火花或異味。插座測試器可以顯示是否有接地、火線零線是否正確，這是一般人無法用肉眼判斷的安全問題。特別注意廚房、浴室等潮濕區域的插座是否有防水蓋板。
- 開關與燈具：測試每個開關是否能正確控制對應的預留燈座位置，有無開關與燈座對應錯誤的狀況。檢查天花板預留的燈座出線口位置是否正確、線路是否確實拉到位。
- 弱電系統：測試電話線、網路線、第四台線、對講機等弱電系統預留管路與出口是否正確。網路孔要確認是否真的有接線（有些建商只裝面板沒拉線），可以帶網路測試器或請建商當場測試。
- 漏電斷路器測試：按下電箱內漏電斷路器的測試按鈕，確認跳脫功能正常。這是保護全家人用電安全的最後一道防線，務必確認功能正常。
步驟三：土木結構，天地壁的深層檢視
接著就來檢視支撐全屋與安全的「土木」結構，結構體的檢查攸關房屋安全與未來裝潢，土木結構問題如果在交屋前沒發現，日後修繕不僅成本高昂，更可能影響居住安全。以下建議按照「由上而下」的順序，從天花板、牆面到地面逐一檢查，才不會遺漏：
- 天花板檢查：抬頭檢查整個天花板是否平整、有無裂痕、水漬、色差或凹凸不平，可以用手電筒從不同角度照射，斜角光線更容易看出細微的不平整或裂縫。
另外提醒，特別留意以下幾個天花板的位置：
- 樑柱交接處：這是結構受力集中的地方，最容易出現裂縫。
- 管路預留孔周圍：天花板上的冷氣排水孔、排風管孔、燈座出線孔等位置，要檢查開孔是否整齊、周圍有無裂痕、收邊是否完整。
- 浴室外側天花板：這是最容易出現漏水問題的區域，仔細檢查有無水漬、變色、油漆剝落或發霉現象。
- 陽台上方與雨遮下方：如果有外推陽台或雨遮，要特別檢查這些區域的天花板防水是否確實。
- 牆面檢查：從不同角度與光線檢查每面牆，確認表面平整、無裂縫、無色差、無凸起或凹陷，需特別注意窗框周圍、門框周圍、衛浴外牆、外牆內側等容易出現裂縫或滲水的位置。
- 地面檢查：地磚部分用硬幣或鼓棒輕敲，聽聲音判斷是否空心。同時檢查磚面有無破損、縫隙是否平直整齊、填縫是否完整，並用彈珠測試地面水平和洩水坡度。
- 角落與收邊：牆角、天花板與牆面交接處、踢腳板、窗台等收邊細節最能看出施工品質，檢查這些位置的線條是否平直、接縫是否密合、有無明顯落差。
- 裂縫判斷：發現裂縫不必過度恐慌，要先判斷嚴重程度，如果寬度超過0.3公分、呈現不規則走向、貫穿樑柱或剪力牆的裂縫，就可能涉及結構安全，務必像建商反映並積極追蹤後續處理。
▲若發現地磚填縫不實、地磚與踢腳板未密合的狀況，儘管日後裝潢可能會蓋掉，也需反映給建商修繕以免後續糾紛。
步驟四：門窗與設備
- 門片檢查：開關每一扇門（大門、房門、浴室門），測試把手、鉸鏈、門鎖是否順暢，正常門片應能輕鬆開關不卡頓，關閉後與門框密合無明顯縫隙。並檢查門片表面有無刮傷、凹陷、門框收邊是否完整；大門要特別注意門鎖、氣密條的功能。
- 窗戶檢查：開關每一扇窗，測試推拉是否順暢、關閉時是否密合，窗框與牆面接合處最容易漏水（此步驟可順道檢視一開始的漏水問題），並仔細檢查矽利康是否完整、有無裂縫、紗窗要確認網面有無破損。
- 廚具設備：檢查廚櫃門片開關是否順暢、鉸鏈螺絲是否鎖緊、檯面有無刮傷或裂痕。水槽與檯面接縫處的矽利康要完整密合。此時也可一併確認水龍頭給排水狀況，並檢查櫃體下方管路接頭有無滲漏。
- 衛浴設備：馬桶、洗手檯、淋浴設備等，除了實際操作測試功能之外，也要檢查固定是否牢靠。
▲淋浴門與牆面的矽利康未上確實、地磚填縫不實。
- 其他設備：電子門鎖、對講機、曬衣架等基本設備，都要實際操作確認功能正常。
驗屋重點項目清單
| 檢驗範疇 | 核心檢視項目 | 實作與觀察建議 |
| 水路體檢 | 給水與出水壓力 | 打開全屋水龍頭，除了看流水順暢度，也要觀察牆面接縫有無滲水跡象 |
| 排水順暢度 | 利用大桶水量一口氣倒入排水口，觀察 10 秒內是否流乾，判斷有無管路阻塞 | |
| 關鍵防水層 | 對窗框外側淋水模擬下雨，測試氣密條與矽利康確實密合 | |
| 電路安全 | 配電箱迴路 | 核對斷路器標示是否對應實際區域，確認高功率電器是否有專用迴路 |
| 插座通電效能 | 逐一測試每個插座，除了電力，更要注意插座測試器顯示的接地是否安全 | |
| 弱電與系統 | 確認網路孔、對講機、門鎖等電子設備功能使用是否正常 | |
| 土木結構 | 天地壁檢視 | 利用手電筒側光掃描，尋找天花板與牆角的細微裂縫或異常水漬 |
| 地磚測試 | 敲擊地磚五點，紮實感優於空洞聲；利用彈珠測試坡度，確保陽台排水不積水 | |
| 維修孔 | 務必探頭進天花板與管道間，確認沒有被藏匿的廢棄物，排風管有確實外接 | |
| 門窗設備 | 五金開合 | 反覆開關門窗，感受把手與鉸鏈的滑順度，門片不應因重力自動開合 |
| 廚衛設備機能 | 確認廚櫃抽屜順暢、檯面無損，馬桶與洗手檯固定牢靠且排水不漏水 | |
| 細節收邊 | 檢查踢腳板、門檻與窗台的收邊是否平直，矽利康有無脫落或發霉 |
不想踩雷？自己驗屋注意事項與常見盲點
即便手握清單、工具齊全，驗屋現場的「心理壓力」與「視覺盲區」更是多數屋主最容易忽略的盲點：
盲點一：沒看見的地方最危險
不少嚴重缺失都藏在不顯眼或需要特別打開才能看到的位置，以下整理出幾個常被忽略的部分以及常見問題：
- 天花板維修孔：常見問題包括管線未包覆保護就直接裸露、電線亂接、消防灑水管被擋住、甚至有建築廢棄物被丟在天花板內。務必帶手電筒仔細檢查，有問題立刻拍照存證。
- 浴室排風扇：驗屋時可請建商打開天花板維修孔，說明並確認排風管確實接到公共管道或戶外，如果沒有接到戶外或管道間，則有「假排氣」的問題，也就是說，運轉時只是把濕氣吹到天花板內，長期下來會造成天花板發霉甚至腐蝕。
- 管路間與管道間：如果建物有預留管路間或管道間，要打開檢查內部管線配置是否整齊、有無雜物、防火材料是否確實填充。這些空間日後很難檢查，交屋前一定要確認。
盲點二：不要被建商催促就倉促驗屋
驗屋是您的權利，現場工務常以「後面還有很多戶要驗」、「人力不足」或「這以後裝潢會蓋掉」為由，試圖引導你進行「快速驗屋」。
房市氣象台提醒： 一場標準驗屋至少需預留 2～3 小時，大坪數甚至要半天。別因為不好意思或怕麻煩而縮短流程。一旦在壓力下草草簽字，入住後的瑕疵建商極可能以「驗收時已簽認」為由推諉。
盲點三：複驗的重要性
通常建商在初驗時會把屋主發現的問題紀錄在缺失清單上，不過要留意是否有明確記載缺失位置、狀況描述，雙方才可簽名，由於這是未來複驗的依據，等建商通知修繕完成時，帶著初驗清單到現場逐條核對。
複驗時發現未修好或不理想，可以再次提出三驗需求，並請建商修繕到符合標準再簽署正式交屋文件。
該自己驗還是找驗屋公司？費用與優缺點分析
瞭解驗屋流程後，許多人會猶豫是要自己驗屋還是花錢請專業驗屋公司。兩種方式各有優缺點，可依照預算、物件條件、個人經驗來選擇。
自行驗屋：預算導向的務實選擇
- 費用：幾乎零成本，只需準備約 500 元以內的簡易工具即可。
- 優點：最大優點當然是省錢！對於預算有限或購買小坪數物件的買方來說很實際。其次是時間彈性，不受驗屋公司排程限制。過程中也能更熟悉自己未來的家，瞭解各種設備與管線位置，對日後的裝潢規劃與維護管理都有幫助。
- 缺點：缺乏專業儀器與經驗。例如肉眼與簡易工具很難精準測量牆面垂直度、地坪水平度，也無法使用熱顯像儀檢測隱藏的管路滲漏等。此外，缺乏經驗可能會忽略一些專業人士一眼就能發現的問題，或是對某些缺失的嚴重程度判斷失準。
➡︎ 適用對象：如果您購買的是 20～30 坪以下的中小坪數房屋、自己或家人有裝修工程經驗、預算確實有限等狀況，只要確實執行本文提供的流程與檢查項目，其實已經能過濾掉 80% 的明顯瑕疵。
專業驗屋：精準度與專業保障
- 費用：一般住宅驗屋費用約 12,000～20,000 元，有些公司採坪數計價，每坪約 400～800 元不等。大坪數豪宅或需要特殊檢測則費用更高，可能達到 30,000～50,000 元；若是新社區大樓的話，也可以揪鄰居們一起爭取團購驗屋價格，通常會再打 8～9 折，或是提供總團購戶數 40 戶以上送複驗一次等優惠。
- 優點：專業驗屋公司具備完整的儀器設備與豐富經驗，例如使用熱顯像儀能快速找出隱藏的水管滲漏位置，用內視鏡深入排水管檢查內部狀況，用水平儀與雷射儀精準測量地坪與牆面的平整度及坪數距離等。
驗屋後會提供詳細的書面報告，包含照片、缺失說明、建議修繕方式等，這份報告也可作為與建商協商的依據。
▲經窗框灑水測試後進行熱像儀檢測，若窗角無滲水跡象則為正常無漏水問題。
- 缺點：對預算有限的人來說也是不小的負擔。另外，驗屋公司的水準參差不齊，少數不肖業者可能只是走馬看花做做樣子，或是故意誇大小問題來顯示專業。因此選擇驗屋公司時要慎選口碑良好、有實際案例可參考的公司。
➡︎ 適用對象：大坪數豪宅或高總價物件（金額高，值得投資驗屋費用）、中古屋（房屋結構老化風險高），或是建商態度消極或過去有糾紛紀錄，以及自己完全沒有裝修經驗且擔心漏掉問題的情況。
自行驗屋 vs. 專業驗屋 綜合評比表
| 類型 | 自行驗屋 | 專業驗屋公司 |
| 費用 | 極低（約 $500 內工具費） | 12,000 ～ 25,000 |
| 優勢 | 省下預算
熟悉房屋狀況，利於日後裝修規劃 |
具備專業精密儀器、經驗豐富
省時省心，屋主僅需在旁聽取總結彙報 |
| 缺點 | 較耗神費力，需自行紀錄缺失報告
難以發現隱藏性滲漏、判斷力受限 |
屬於額外支出
市面業者素質參差不齊 |
| 適用對象 | 中小坪數、預算有限、有裝修經驗者 | 中古屋、高總價豪宅、完全門外漢 |
驗屋不是找麻煩，是為了安心成家
驗屋可能常被誤解為「故意找建商麻煩」或「太龜毛」，但實際上這是買方應有的權利，也是確保居住安全與品質的必要程序。
一棟房子動輒數百萬到數千萬元，花幾個小時甚至幾天時間仔細驗收絕對值得。
不過，驗屋的目的不是要求完美無瑕，因為任何建築物多少都會有些微小瑕疵，而是要確保房屋的結構安全、基本功能正常、重大缺失都被發現並修繕。
希望透過本文提供的流程、工具清單與注意事項，無論是選擇自己驗屋或委託專業驗屋，都能更有信心地完成這個重要環節，安心入住新家。
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