乙種建築用地：從法規到生活，5大重點 解讀鄉村土地的可能與限制

在台灣的土地分類中，「乙種建築用地」常出現在鄉村地區的土地謄本上，但許多人對乙種建地的實際用途與限制仍感到困惑。
究竟乙種建地可以做什麼？建蔽率和容積率如何計算？是否能興建工廠或經營商業活動？
本文將從法規面到實務面，為您全面解讀乙種建築用地的可能與限制。

乙種建築用地是什麼？法規與容許用途總覽

乙種建築用地屬於非都市土地中的一類，依照《非都市土地使用管制規則》劃設，其主要目的是為了因應鄉村聚落發展需求而劃設，相較於都市計劃區內的建地，具有較為彈性但也較受限的開發規範。

乙種建築用地主要用途一覽

乙種建築用地具有多元的開發彈性，主要的用途包括：

• 住宅： 供一般居住使用的自用住宅、集合住宅
• 教育設施： 學校、幼稚園等
• 低強度商業活動： 零售業、服務業、小型辦公室、農產品集貨場等
• 社會福利設施：老人安養中心、身心障礙福利機構等
• 農業相關設施：農產品集貨場、農業倉庫等
• 衛生設施： 診所、保健站等
• 其他公用設施： 停車場、簡易活動中心、農舍等

▲乙種建築用地是鄉村聚落中最具開發彈性的土地類型。圖／Freepik

法規界線：乙種建築用地可以蓋工廠嗎？

這是許多中小型企業主最關心的問題。

答案是：可以，但有嚴格的條件限制。

根據《非都市土地使用管制規則》第6條附表一規定，為防止污染和維持鄉村生活品質，它不得興建大型或高污染工業設施。
因此乙種建築用地僅能設置「無公害性小型工業設施」，具體限制包括：

設置條件與限制

1. 動力限制：工業設施使用動力不得超過11.25 kW（約15馬力）
2. 面積限制：廠房建築物基層樓地板面積不得超過200平方公尺
3. 污染管制：不得產生空氣污染、水污染、噪音或其他公害
4. 審核程序：須經當地環保單位審核通過，確認符合無公害標準

適合的小型工業類型

符合上述條件的工業設施例如：

• 手工藝品製作工作室
• 小型食品加工場（如烘焙坊、醃製加工）
• 傳統工藝作坊
• 輕型組裝作業場所

房市氣象台提醒：如果您計劃在乙種建地上設置任何工業設施，務必在購地或動工前，先向地方政府工務局、環保局確認該項目是否符合「無公害性小型工業設施」定義，避免日後遭到裁罰或拆除。

開發必知：乙種建築用地建蔽率、容積率與計算

了解土地的開發強度，是評估其價值的關鍵。乙種建築用地的建蔽率與容積率標準相對明確。

乙種建築用地的開發標準

建蔽率：建物在基地上的最大投影面積，不得超過基地面積的 60%
容積率：建物總樓地板面積，不得超過基地面積的 240%

上述為《非都市土地使用管制規則》的標準，但各地方政府（如縣市政府）可依據地方發展需求與城鄉特色，調整或訂定更嚴格的標準。
因此，在規劃開發前，務必向地方政府地政局或城鄉發展局洽詢最新的《建築管理自治條例》及相關法規。

延伸閱讀： 容積率怎麼算？5分鐘看懂建蔽率、容積率計算方式以及範例

乙種建築用地優缺點總整理：適合誰投資？

乙種建築用地在非都市土地中，被視為一個開發彈性與環境品質取得良好平衡的選擇。
它既能讓您享有鄉村的自然氛圍，又提供相對高的開發強度。

然而，如同所有土地類別，乙建也伴隨著獨有的限制與挑戰。
以下我們將從「成本、開發、用途、環境」四大面向，分析乙種建地的優勢與缺點：

乙種建地適合的族群

• 返鄉自建家庭： 尋求寬敞生活空間、享受鄉村環境的家庭，特別是家中從事農、林、漁、牧等產業，並希望能就近管理農場或牧場的族群。
• 小型企業主： 需要辦公空間或小型倉儲，且不涉及高污染生產的業者；也適合經營鄉村民宿、休閒農業或簡易商業空間的低密度經營業者。
• 長期投資人： 著眼於鄉村發展潛力，作為長期的土地資產配置；更適合有長期規劃、注重生活品質，追求低密度與高綠覆率居住環境的投資者與使用者。

乙種建築用地與甲乙丙丁建地差異比較

非都市土地的建築用地依其所在地區與開發強度，主要分為甲、乙、丙、丁四種。
儘管這四種建地名稱相似，但其地理位置、容許用途、以及開發強度卻大不相同。

以下透過表格幫助您快速理解乙種建地在非都市土地中的定位，以及它與其他三種建地的核心差異：

乙種建築用地的發展策略與未來建議

隨著都市人口外移趨勢、遠距工作普及化，以及現代人對生活品質的重視與日俱增，具備自然環境優勢的鄉村乙種建築用地，正逐漸從單純的居所轉變為充滿潛力的生活與事業基地。

乙種建地不再只是蓋房子的地方，它更是實現美好鄉村生活願景的起點。
如果您正規劃這塊土地的未來，可以從以下幾種貼近生活、結合在地的發展方向思考：

• 慢活休閒觀光：打造合法民宿、特色餐飲空間，或是提供農事體驗，讓更多人能享受鄉村的慢活步調
• 銀髮產業：隨著高齡化社會來臨，設立小型養生村或日間照顧中心，提供高齡長輩一個舒適、安心的晚年生活環境
• 文創與手作工坊：結合在地文化與工藝，開設手作工作室與展售空間，為鄉村注入新興的文藝氣息
• 永續農業：專注於有機農場、農產加工或農業科技應用，將土地的價值提升至更高的層次

啟動開發計畫前：給您的實務提醒

若您計畫在乙種建地上進行開發，建議留意以下事項：

1. 最大化容積效益： 由於建蔽率和容積率的限制，建議聘請專業建築師設計，在法規允許的範圍內最大化利用。
2. 確保符合用途： 如果您的類型涉及「無公害性小型工業設施」，務必先行諮詢地政士或專業開發顧問，並向環保單位確認其產業類別是否容許，避免違規開發而面臨拆除或罰款。
3. 注意公共設施： 雖然位於鄉村區，但在新設建築時，仍需考量水電、排水、化糞池等基礎公共設施的配置與合法性。

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