社區管理費跑哪去?社區財務要注意

社區管理費跑哪去?社區財務要注意

前言

在繁忙的現代生活中,社區不僅是我們居住的地方,更是我們共同生活、建立人際關係的場所。社區的環境、設施和服務的品質是最直接影響著居民的生活品質。但你有沒有曾經想過,維護一個安全、舒適且功能完善的社區需要資金,那這筆資金(管理費)到底是從哪裡來?並且這些資金最後的流向到底是跑去哪裡?

「社區管理費跑哪去?社區財務要注意」,這是一個值得大家來探討的議題,更是關係到每一位社區居民權益和生活品質的重要議題。

我們曾經分析過管委會的功能與優缺點,也簡單介紹過大樓管理費存在的意義;在這次專題文章中,我們將深入探討社區管理費,包括:資金徵收的透明度、財務管理的有效性、社區的發展方向以及居民在這個過程中所扮演的角色。透過深入挖掘,我們將了解社區管理費的真正去向,以及如何確保這筆費用為社區的繁榮與居民福祉所用。

 

社區管理費概述

社區經費有哪幾種?

一般來說社區經費組成分成兩大種:第一種是「社區每戶固定繳交的管理費」,第二種是提撥專戶存儲的「公共基金」,例行性的行政開銷及維修費用,會由管理費來支付。

而用提撥專戶存儲的「公共基金」,屬於全體區分所有權人的錢,主要用在年度的計畫性修繕,如電梯老舊新,大樓外牆磁磚換新等,要使用這筆公共基金,需要經過區權會共同討論決議後才可以使用這筆費用喔!

 

社區管理費怎麼收?

管理費的計價收法,主要有兩種。第一種是按照「坪數」計價,第二則是按照「戶數」計算。

根據《公寓大廈管理條例》第 10 條規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人,按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」

簡單來說,法律上規定,管理費是按照「共有的應有部分比例」來分擔,也就是「坪數」來計算,但如果規約上用「戶數」來進行計算的話也是可以的喔。

 

公共基金的組成

公共基金的組成主要分成四大項:

  • 建築物起造人(建商)按照工程造價的一定比例或金額提撥。
  • 按照區分所有權人會議決議另行向住戶收取。
  • 每年管理費結餘轉撥入,管理費的10%~20%。
  • 公共基金的孳息。

管理費的運用由管委會授權,小額、簡單維護可由管委會獨立決議。然而,若涉及較大金額或重大修繕,就須使用公共基金來維護,而要使用公共基金必須經過區權會的同意。

 

管理費到底用在哪?

管理費通常包含了人事行政、公共水電、電梯保養、外牆清洗、清潔費、物業管理、設施修繕維護、弱電保養、發電機保養、環境景觀維護等維繫公共設施的開銷。

 

管理費支出比例怎麼抓?

管理費支出佔比最重的是人事行政費用,及清潔費用、公設維護費等都是每個月的固定開銷,建議在審閱社區財務報表時,可以注意社區每月的固定支出是否超過管理費的「總收入的一半」。若支出費用比例保持在管理費總收入的50%至60%之間,表示社區的財務狀況較為穩健,相對較不容易遭遇管理費不足的風險。這有助於及早評估社區財政的可靠性,確保社區如果碰到需要重大維修的事務,能夠有效因應出現的財務挑戰。

 

管委會可以自行調漲管理費嗎?

根據《公寓大廈管理條例》第18條的相關規定,社區管理費的調漲必須遵循一定的程序。條文明確指出,公共基金的調整應當經過「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」。換言之,管理費的調漲及收費標準的修改,必須經過社區內的區分所有權人會議的決議,法規未賦予社區管理委員會單獨調漲管理費的權限。

要調漲管理費可以,但必須經過以下的程序:

(1)召開區權會:通常,提出管理費調漲的議案需要在社區中召開區權會(或稱為大樓業主大會)。這是社區居民共同參與討論和決策的場合。

(2)提出議案:管理委員會會在區權會上提出管理費調漲的相關議案,解釋調漲的原因、用途和相應的金額。

(3)投票決議:社區居民在區權會上進行投票,通常需要獲得多數或特定比例的同意才能通過管理費的調漲。

(4)履行程序:如果管理費調漲的提案獲得通過,相應的程序和通知將會啟動,以確保住戶了解新的管理費金額和支付方式。

管理費的調整需要社區住戶的共識和參與,而不是由管理委員會單獨自行做出決定。

 

結語

目前大多數社區管理委員會將管理費和公共基金合併,以管理費的名義向住戶收取。

這種做法可能讓住戶對於公共基金的概念感到陌生,有些社區可能會依據每期管理費的結餘款提撥至公共基金,或者每月提取一固定比例的金額。雖然在每月的收支明細上看起來平衡,但缺乏額外的資金投入公共基金,一旦遇到緊急情況或需要進行重大修繕,就可能出現無法籌措足夠經費的情況。

因此,建議社區重新審視這樣的資金運作方式,確保足夠的資金流入公共基金,以因應可能的緊急維護和大型修繕。這樣的調整能夠確保社區長期穩健的經濟運作,為未來的維護和發展提供更有力的支持。

維護社區運作的財政健康是社區居民共同的責任,每個人都應該深入去瞭解自己繳納的管理費最後的流向到底去哪裡?公共基金又是怎麼提撥的?且社區到底是怎麼運用這筆資金。都是每個社區住戶應該去深入了解的課題哦!

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