【房市投資】什麼是「蘋果件」?比上網瀏覽更高端的房地產情報!

你是否曾好奇房市投資客的價差來源呢?難道只是找房、買房、裝修、賣房,並一味的將價格往上疊,祈求消費者買單嗎?在不動產買賣房價透明的現今,消費者十分聰明,會積極的比價,並剔除不合理價格的物件選項。因此優秀的投資客在買房、裝修、賣房、稅金等各個方面都有其獨門秘訣,而一般自住購屋者能從中學到什麼?其實光是找房的購屋攻略,就能讓人獲益良多。筆者曾聽聞某投資客說:「今年都沒有什麼物件可以買」,然而明明每天都有數百筆以上的房屋等著銷售,其實他們在等的是所謂的「蘋果件」。

 

什麼是蘋果件

「蘋果件」是房市買賣中常用的一個術語,又稱A案、A級貨(apple case),專指條件較好的物件,一推出就會十分搶手。會被稱為蘋果件有幾個可能,分別是「價格低於市場平均」、「價格合理且屋況良好」、「黃金店面」等等。而與自住客有相關的是前兩者。「價格低於市場」等於買到賺到,而「價格合理且屋況良好則可以省下不少交屋後的修繕費用。

 

蘋果件真的存在嗎?

我相信一定會有讀者懷疑,在房價不斷攀升的時代,價格低於市場平均的蘋果件真的存在嗎?當然存在!不動產雖然保值,但其流動性遠不如其他資產(例如:股票、黃金),當屋主需要賣屋換現時,房子不見得能馬上賣出,往往需要降價求售,此時就會有低於行情9折、85折,甚至是8折的物件產生。我以111年台南市安平區某大樓買賣為例:


蘋果件案例圖 / 內政部不動產實價登錄系統截取

 

從圖中可以見得同一社區4樓與6樓的物件,不管在坪數、主建物占比、有無車位等條件上幾乎相同,而且交易日期還相差不到1個月。但是價格上卻有明顯差異,4樓的價格僅是6樓的0.89倍,相當於打了超過9折,價差88萬。要怎麼解釋此現象呢?難道是在這不到一個月的時間,房價蒸發了10%以上?絕對不可能!難道是4樓與6樓的屋況、景觀等主觀因素,導致價格如此落差?這明顯不符合賣家心態,在房價公開透明的現在,每個屋主會希望自己的物件能至少賣到平均行情價,鮮少人會認為自己的屋況差,主動犧牲收益。唯一較為合理的解釋,就是屋主降價,以求快速變現。此外,上述建平八街4樓一案的屋齡為23年,以屋齡加減2年(20-25)的條件下搜尋,111年安平區大樓的每坪平均價格為18.18萬。建平八街4樓一案也明顯低於此行情。

111年台南市安平區屋齡20-25年交易均價圖 / 內政部不動產實價登錄系統截取

 

提升接觸蘋果件的方法

目前筆者並沒有可以保證讀者買到蘋果件的方式,畢竟買到A級貨,需要一定的運氣。但對於一般購屋族想要提升接觸到蘋果件的方法,卻很簡單。有不少購房族接觸中古屋物件的方式比較單一,無非是看傳單、廣告,或是拼命瀏覽房屋網站。這看似主動的瀏覽搜索,實際上卻是較為被動的方式。筆者綜合好幾個房地產投資客的口述經驗後,提供讀者一個開拓的新方法。請讀者主動積極的與目前有從事房仲業的親朋好友聯絡,請注意是親朋好友,或是至少有一定的人際關係(例如曾經的同學、學長姊弟妹等),而並非只是單純的買方與仲介關係(因為單純的買賣利益關係太過薄弱)。請他們幫你留意,甚至是主動尋找讀者心目中的蘋果件,請明確的與他闡述「你不是要買房,而是要買好房」的想法,接著就等時間的醞釀發酵。這個方法的邏輯道理很清晰,因為那些蘋果件是很難流入一般購屋族常用的搜索管道。急於求售的房子很少屋主自賣,大多透過房仲的力量。而有能力的房仲在接觸這些便宜物件時,心裡就有誰會買的口袋名單。就好比漁船捕撈到好魚貨,大多有優先配合的商家或餐廳。所以讀者才要將想買好商品的消息釋放出去。當然讀者的房仲朋友為什麼要將某個好貨先賣給你,而不是長期配合的投資客,自住客自然要展現他的優勢。

 

自住客比投資客更優勢的地方

 

房屋的意義不同

一個職業除了賺錢之外,理應帶有更高層次的職業使命感,而房仲業也是如此,他們努力幫人們圓一個成家的夢。自住者與投資客在買房意義上有很大的不同。對於自住者來說,房子是圓滿家庭的根基。幫忙找好物件的房仲朋友,是人生的貴人。但對於投資客而言,房子是買賣的物件,房仲只是幫忙買賣的人。房仲終究是想把房子銷售出去,但不論是在情感上,或是基於人情關係,自住者與投資客有明顯區別,而且自住客要的也只是眾多蘋果件的其中之一。

 

服務費較多

除了上述情感面不同之外,回到現實層面。對房仲來說,自住客跟投資客差別就在服務費的多寡。不管是普專還是高專(主要是有無底薪的差別)的房仲,房屋成交後的服務費(仲介費)都是一筆相當重要的收入來源。房仲在法規中最高的收費上限是成交價的6%,而市場行情通常是賣方4%買方2%。然而並非所有成交案都能收滿6%的服務費,尤其是以買賣房屋差價為生的投資客,他們買房子的服務費大多只願意給1%,而房仲為了成交,往往只能接受。在這樣的背景之下,自住客的優勢就體現出來。請房仲朋友主動找蘋果件,服務費絕對不能省,一定要給滿2%。找到物件後,若能達到理想的價格,額外的酬謝當然不在話下。撇除人情以客觀來說,這是房仲可以把A級好物件先賣給自住客的主要誘因。

 

找蘋果件的事前準備

對於經驗不多的自住客來說,想買到蘋果件其實不是容易的事,至少有以下幾點要提早準備。

 

足夠的房屋知識

俗話說:「害人之心不可有,防人之心不可無。」雖然讀者委託的是較為熟悉的房仲朋友,然而若是沒有足夠的房屋知識,根本無法辨別便宜與否,只能任人擺布。因此對房地產有一定的暸解是實踐本文章的根本,至少要了解該地區的每坪價格,以及分辨屋況好壞。對每坪價格的敏感度比較容易培養,讀者可以從內政部的實價登錄中查詢。屋況的好壞就需要相當多的實戰經驗,不過筆者仍可以給幾個表面就能觀察的大方向。分別是:浴廁是否老舊、木製裝潢是否嚴重侵蝕、牆壁是否嚴重斑駁。如果這三點都是否,那麼屋況就還算不錯,至少不用大規模的整修,至於標準由讀者自行判斷,沒有絕對的答案。

 

詳細的需求列表

請房仲朋友幫忙留意、主動尋找蘋果件,本身就算是一件麻煩他人的事,因此讀者對物件的需求一定要清楚明瞭。縣市地區、最高預算上限、有無車位、房屋格局(幾房)、方位坐落(西曬)等等,這些都是最基本且幾乎無法變更的條件。將這些條件先鎖定好,才不會造成房仲眼中的A級貨,卻不符合讀者的要求,進而浪費彼此時間。

 

眼光敏銳,動作迅速

蘋果件通常也象徵熱門商品,而這些急於求售的熱門商品,是不太可能給單一家房仲專任約(專簽)。因此同樣想買該物件的人,可能有好幾組,競爭較為激烈。所以動作一定要迅速,若是三心二意,有可能就被其他人搶先買走。然而急著下斡旋,相對的風險就會提高,因為不見得一次看屋,就能發現房屋的缺失,因此這就相當考驗讀者的眼光。不過仍有一個小撇步,若房屋類型是有管理員的大樓,可以在看屋之餘,熱情客氣地請教管理員幾個問題,例如:是否有惡鄰被投訴過、是否有聽聞哪戶人家漏水的八卦等等。這些問題有幾個共通點,基本上都會經過管委會,並且無法在看屋時輕易察覺。透過這個方式能更加了解房屋的隱藏訊息。

 

雙管齊下是妙方

請房仲朋友「主動找尋」並不是萬能靈藥,畢竟要買到A級貨,往往需要天時地利人和,這段過程不知道要多少時間,也不保證成功,因此雙管齊下是妙招。委託他人的同時,自己也得積極尋找。當有找到適合的房屋時,千萬別執著於要多便宜,價格合理、住得舒適才是重點。畢竟對一般人而言,房子是個家,不是賴以維生的工具。

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