關於臺南房價一定要懂的幾個重點:分區大解密

前一陣子跟臺南的朋友聊到了不少台南房屋的話題,這次打算花一些篇幅,跟大家聊聊臺南區域房價,以直轄市來說,臺南在六都裡面發展得算是最為緩慢。在不少讀者的印象中,臺南的房價也似乎較為親民,更容易負擔的起,但是實際的情況到底是怎麼樣呢?從內政部的房價負擔能力指標統計可以看到實際情形,不過在引用圖表之前先來談談所謂的房價負擔能力指標。

 

什麼是房價負擔能力指標

房價負擔能力指標的定義是以二十年期本利均等攤還方式,貸款成數為七成,計算每月應償還本利,再以應繳本利除以中位數月家戶可支配所得求算。 白話一點來說,就是每月要繳的房貸占你每月薪水的多少。這個指標有一點非常重要,他是用「中位數」來計算,而非「平均數」,所以他不僅較能表現出一般老百姓的實際狀況,並且還能從中分析出許多資訊,是購屋中相當重要的參考數據。

在了解後定義後,帶大家來看看111年第1季的房價負擔能力指標。

111年第1季房價負擔能力指標圖 / 內政部房價負擔能力報告書

 

左邊紅框就是直轄市的部分。從房貸負擔率來看,雙北屬於相同的區間,都超過50% 以上,其次則是臺中市,而桃園市、高雄市、臺南市則屬於同一個區間,都在30% 這個區間。從數據上來看,臺南市在買房的負擔上,確實比較輕鬆。不過值得注意的是,臺南市在房貸負擔率的成長卻是全國之冠(與去年第1季相比),這象徵著臺南市的薪水漲幅跟不上房價漲的速度,從內政部111 年第 1 季住宅指數價格也可以看出同樣的情況。

六都住宅價格季指數圖 / 內政部住宅價格季指數報告書

 

在全國六都的住宅價格指數中,臺南市也是奪得冠軍,影響這兩者指標的原因有很多,像是烏俄戰爭、央行升息等等。烏俄戰爭提高了原物料的價格進而影響房價。而央行升息直接使貸款金額變多,但其對薪水的影響較少,自然房價負擔能力指數會上升。然而這些原因是作用於全國的房市行情,若是要單論南部直轄市指數飆升的因素,說到底的根本原因還是臺南市(高雄市)的房價還有漲幅的空間,他不像雙北一樣,房價已經過高,超出大多數人可以負擔的範圍。因此目前臺南高雄的房價雖然還算較低,不過未來的發展仍有待觀察,但若是連續好幾年房貸負擔率都有如此的高成長,那麼未來的購屋情況肯定不樂觀。

 

接著談談臺南市的幾個重要的分區房價,臺南縣市於99年12月25日合併,不過合併後仍以舊臺南市為核心,不過也有幾個鄉鎮區,因交通、工業區等因素,搖身一變,成為另外的經濟重心。本篇就針對臺南市的幾個區域進行討論,也就是臺南人口中的「市區」。臺南人對於市區的概念其實相對狹窄,臺南在地臉書社團「台南式」也曾提到:臺南人口中的臺南,其實大部分指稱的只有北區、中西區、東區這幾個圍繞在火車站附近的區域而已。

 

東區

臺南東區屬於臺南市的精華地區之一,在數十年前就已經是舊臺南市中的蛋黃區,區內不僅有著名的巴克禮公園、文化中心等藝文場域,也有市立醫院等醫療體系,臺南首屈一指的成功大學也位於此。隨著南紡夢時代的新建完成,更加完整了此區的生活機能。鄰近夢時代設立了平實重劃區,導致中華東路一段附近的房價更加飆升,110年臺南最貴預售屋正是位於平實重劃區的「和宜世界巨星」,每坪預售價格為37.3萬。根據內政部實價登入的統計,110年1月至111年7月的平均交易房價每坪約為17萬左右,算是臺南市的數一數二高的價格。

 

 

北區

臺南北區則因南鄰火車站,往西北則有臺南科技工業區等因素,房價是臺南市中最貴的,尤其是中華西路、中華北路、文賢路附近,生活機能便利,離臺南科技工業區又很近,是許多科技新貴的首選。在110年臺南市十大高價預售屋中,北區就占了3名。分別是「日東昇詠美」每坪36.6萬、「西門大院」35.4萬、「成大寶仁」33.2萬。在平均房價的部分,110年1月至111年7月的平均房價每坪約為18.7萬左右。

 

中西區

        臺南中西區的面積相對其他區域來說小了不少,僅有6.26平方公里,是東區的一半。不過他處於交通樞紐,是大部分來臺南的旅客一定會經過的區域,許多名勝古蹟都是位於中西區,像是孔廟商圈、台灣文學館、林百貨、以及最近興起的美術館。由於地區較小,又有不少國有土地,加上開發較早,使得中西區新的預售屋數量相比其他區域少了很多。110年1月至今僅有4件新的預售屋建案,同時期北區有6件,而東區有16件。在110年1月至111年7月平均交易行情的部分,每坪約為16.3萬,相比北區與東區來說少了一些。

 

安平區

         安平區雖然交通不太便利,離市區較遠。不過此區是當初臺南市的市地重劃區(俗稱5期),亦是市政商圈的所在地,導致此區的房價不斷攀升,區內有著許多高級的住宅大樓,安平也成為了老一輩臺南人心中的豪宅區。不過這終究是人們心中的既定印象,在110年1月至111年7月平均交易行情的部分,每坪約為16.9萬,雖然亦屬於高標,但其實並沒有比其他區域高。

 

南區

         最後講到南區,南區是臺南市中房價相對低廉的區域,主要的原因有3點。第一點是交通問題,南區要到「市內」有一大段的距離,南區最遠到灣裡,此處離高雄還比較近。第二點是臺南市與殯葬有關的場所都是位於南區,除了殯儀館、靈骨塔之外,還有公墓。老一輩的臺南人都謠傳,以前殯儀館旁國民路上的房子因地點不好,所以不太能貸款。第三點則是國宅,臺南市的國宅都是蓋在南區,例如國宅里,以上總總因素使得南區相較於其他區域來說,幾乎沒有什麼發展。在110年1月至111年7月平均交易行情,每坪約為13.7萬,所以對於首購族來說,南區算是相對輕鬆的選擇。

 

從平均房價可以看到,除了南區之外,其他區域還算是平均發展。目前的交易行情大約落在16-18萬左右,不過這當中包含了5樓以下無電梯的公寓。若是透天厝、住宅大樓或是屋齡較新者,價格自然不只如此,有不少業者已經開始講述臺南每坪至少20萬以上了,從其他數據來看,臺南的房價確實還有這樣的成長空間,至於最終價格會落在什麼區間,就看未來如何發展了,這次僅介紹鄰近市區的幾個核心區域,若讀者對台南有興趣,後續也可以再分享更多關於臺南的區域發展。

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