房地產預測>平均地權條例5大改革,將對房市景氣有何影響!?

112年7月份關於房市最重要的新聞,莫過於《平均地權條例》修正案的完全上路,從112年2月修法時就引起廣大關注,究竟《平均地權條例》會對房地產預測房市景氣產生什麼影響呢?本文就帶大家來回顧這次《平均地權條例》修正案的內容與房地產買賣的影響。

 

平均地權條例是什麼

 

《平均地權條例》是《土地法》中的特別法,於 1954 年(民國 43 年)訂定,其立法目的在於遏止土地投機或壟斷,用來維持土地和房屋價格的法律。立法至今一共修正、增訂 20 多次,最近一次修改是 112 年 2 月 8 日,於 112 年 7 月 1 日全面實行。

 

本次修改內容

 

本次《平均地權條例》修正案被喻為史上最重的打炒房政策,不僅新增了數項規範制度外,違規的罰則也加重不少,一共修正 4 條、增訂 5 條法規,能整理成五大要點。

 

《平均地權條例》修正案 五大修正要點

修正要點 修改前 修改後 說明
限制預售屋轉售 僅有禁止紅單轉售 「預售屋」、「新建屋」買賣契約,除配偶、直系或二親等旁系血親外,不得轉讓或轉售。 若遇6大特殊情況(像是本人或家庭成員發生意外等情形),經報請縣市政府核准後,即不受此限。
建立私法人購買住宅許可制 無規範 私法人購買「特定類型住宅」須經內政部許可,且 5 年內不可移轉、讓與或預告登記 「私法人」即以私法(如:民法、公司法)規定所成立的法人組織,常見的「社團法人」、「財團法人」即為「私法人」。

住宅分為「免經許可」9 類與「需經許可」6 類。

建立檢舉獎金制度 無檢舉獎金制度 若民眾遇到「違規行為」,可向縣市政府檢舉、提出證據。若經主管機關核實,將由罰鍰中提取 30% 作為檢舉獎金,每案最高不超過 1000 萬元。 能檢舉的類型包含實價登錄違規、違反紅單交易、違反限制換約等等。
預售屋買賣契約解約需實價登錄 預售屋買賣契約解約不用更正撤銷,只需在簽訂新約時,於備註欄標記。 預售屋買賣契約解約,建商應於解約日 30 日內申報登錄。
重罰炒作行為 無明確罰則 意圖散播影響房價等不實資訊,以影響房價等行為,處罰新台幣 100萬-5000 萬元 處罰依據《平均地權條例》81-3 條

 

在五大修正要點中最受矚目、影響範圍最廣的是「限制預售屋轉售」。不過值得注意的是,在一番朝野討論後,政府基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則,預售屋換約之限制不溯及既往,也就是在 112 年 7 月之前的契約可再轉售。但在規定施行後,新的買受人就需遵守不得讓與或轉售的規定。簡單來說,112 年 7 月以前簽的預售屋契約可以轉手一次,112 年 7 月以後簽的預售屋契約不得轉手。

 

 

對市場的影響

 

對市場的影響主要分為三個部分,分別是「預售屋禁止轉售」、「私法人購買住宅許可制」與其他監察制度。

在「預售屋禁止轉售」的部分,政府逐步封鎖房地產投資客炒作預售屋。從法令上來看,110 年 7 月修法禁止紅單交易,到現今 112 年 7 月直接限制預售屋轉讓、轉售。基本上投資客已經很難把目光放在預售屋的現買現賣上,預售市場將以自用為主。

在「私法人購買住宅許可制」的部分,限制私法人購買住宅,使得私法人資金無法輕易流入住宅市場。以往私法人具備較大的資源與金流,容易有與民爭房炒作的現象,或是以私法人的名義購買豪宅藉以避稅。本次修正案限縮私法人之權利,即便通過許可制,也仍受 5 年內不得移轉、讓與買賣等規定。不過值得注意的是目前《平均地權條例》只規定住宅,若是私法人購買住商、商業等其他類型的土地,或是透過《銀行法》、《企業合併法》等他法獲得土地,是不需要許可制。另外,私法人購買住宅也有 9 類是「免經許可」,像是法院拍賣、文化資產等,不過該類住宅大多有其公益性,且較不影響民生。

其他監察制度則是「重罰炒作行為」、「檢舉獎金制度」、「預售屋買賣契約解約需實價登錄」這三項制度健全預售屋交易,強力防堵建商違法行為。建商炒作行為最高能處以處罰新台幣 5000 萬元,限其改善,若未改正者,還能多次處罰。

 

對購屋族的影響

 

對於一般購屋民眾而言,本次《平均地權條例》修正案最有影響的應是預售屋禁止轉售。以往民眾購買預售屋後,若面臨資金短缺,可賣屋求現。而在 112 年 7 月份後新買的預售屋,若要賣屋則需符合非自願離職且 6 個月未就業、罹患重大傷病、意外事故、房屋毀壞、死亡等特殊條件,資金的流動性相較以往變差不少,因此購屋前的資金準備需更加充足。否則若想退戶,依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》,建商最多能沒收房屋總價的 15%。

在房價的部分,以往不肖建商透過實價登錄、假消息等違法方式,營造買氣火熱、商品稀缺,藉以達成飢餓行銷,加上投資客炒作,使得預售屋價格高居不下。在本次《平均地權條例》修正後,去除這些不利因素,將使預售屋價格回歸正常面。但在預售屋價格回歸基本面後,價格進一步下跌的可能性不高。首先,預售屋的供給量並沒有增加,而實際的住房需求量也沒有減少。其次,影響預售屋上漲的因素不僅是供需法則,另一個則是營建成本。隨著營建成本不斷增加,預售屋價格就不可能輕易下跌。

 

結語

 

本次《平均地權條例》修正案滅絕預售屋炒作、補強過往實價登錄之缺陷,並新增檢舉獎金等制度,屬實居住正義向前邁進的一大步,不過仍有許多能更進步的空間。期待該法能持續更新,在實行後能符合大眾之期待。

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