全球房價還會漲?如何挑選有增值潛力的房產為未來布局?

前言

 

通貨膨脹(通膨)係指隨著時代推移,物價持續上漲的現象,使得貨幣的價值愈來愈低,換句話說就是手上的錢愈來愈薄,以前 60 元就可以買到的便當,如今要 100 塊才買的到。尤其以疫情襲捲全球後的近幾年,通膨問題愈來愈明顯,其實,通膨問題不只發生在台灣,全世界的經濟脈動一直都是彼此相互牽動,因此我們正在一點一滴被通膨吃掉生活品質,若固守「存錢美德」的觀念,只會讓自己愈活愈窮困,而且這是可被預見的未來。

 

因此,為了不讓自己保有的資產價值愈來愈薄,必須做出對抗通膨的方針,房地產或是投資股市一直都是為人津津樂道的議題。

 

股海水很深,有興趣的讀者可以看本網站關於理財秘笈的相關文章:

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當然,除了股市,還有房地產的相關議題可以討論,本文將會以三個角度去討論房價問題,像是大環境政策、小地區利多,以及認清自己的購屋身分。

 

影響房價的關鍵有哪些?

 

圖/unsplash

 

在台灣講的房價通常會以單坪價格作為通用基準,而影響房價價格的原因很多種,大致可以分為廣義範圍以及狹隘定義,廣義範圍可以分為以下:

廣義範圍

 

  1. 利率
  2. 匯率
  3. 股市
  4. 政策

 

利率最常關乎的就是新聞常看見的央行決定「升息」、「降息」,央行調整利率後,銀行也會跟著調整存款、貸款等利率,貸款包含車貸、信貸、房貸、學貸…利率過高會影響市場購屋意願以及降低購屋能力等,因為房地產單價總數高,動輒上千萬,因此許多人購買房屋時會選擇向銀行分期貸款,升息一碼代表利率提升 0.25%,半碼為 0.125%、兩碼是 0.5%,以此類推。若以一棟價值 1500 萬的房子計算,貸款 30 年,升息一碼每月房貸約多繳近 2 千元,長期下來價差近 70 萬,相當於一輛小轎車了。

 

※今年我國升息幅度

 

時間 升息
3 月 18 日 一碼(此為睽違 10 年的首次升息循環)
6 月 16 日 半碼
9 月 22 日 半碼(達 1.625%)

資料來源:各新聞;製表:房市氣象台

 

關於升息影響房市的問題,也可參閱此篇:全球都在升息!甚麼是升息?升息又會對房市造成甚麼影響 首購族或是房東們看過來

 

而匯率、股市、政策等也會影響房價,股市與房產可以說是互補的關係,當某一方資金較多時,另一方的景氣就會吹冷風;政策則端看政府對於房市的態度是否強硬,像今年 2 月金管會提出調整 5 種類別銀行抵押貸款的風險權數,可以發現是針對囤屋族、投機客所制定的規範,根據央行數據顯示,從 2020 年底開始實施階段性的打炒房政策,建築貸款年增率從去年 1 月達到 18.7% 高峰後,呈現一路下滑情況,顯見政策的確會影響房價。

 

雖然廣義範圍的情形是我們無力改變的問題,但是在大環境中,大家面臨的狀況都一樣,都是齊頭式平等的面對房價波動。

 

另外還可以影響各區域不同房價的原因就要看其他因素,而狹隘定義可以分為以下:

狹隘定義

 

  1. 交通
  2. 學區
  3. 工作
  4. 商圈

 

畢竟追根究柢房子「是要給人居住的空間」,人居住離不開上述四點原因,而房地產跟股市一樣,有話題的地方交易量也會多,交易量一多,哄抬價格的情況也會變多,觀察全台灣房市熱度的變化,可以歸納出以下供大家參考:

 

地區 區域 話題
北部 新北新莊 雙北中心地帶已開發完畢,房市將沿著高速公路、捷運路線蔓延,新北市面積最大的「塭仔圳重劃區」也成為近期的熱度討論話題。
桃園北桃園 雙北人口密度已經高度飽和,在三鐵共構(高鐵、台鐵、桃捷)的交通條件下,人口遂移往北桃園,另外再加上台北信義市容較為老舊,不少退休族會選擇市容相對有規畫的桃園。
中部 台中七期 房價的最頂端,豪宅的代名詞,是台中市政府早期規劃的重劃區之一,而飽和的開發也可以看見話題漸漸移往下一個重劃區「水湳經貿園區」。
台中海線 台中作為六都人口第二大都市,人口有向蛋白區擴散的趨勢,看準中捷藍線審查進度大家有目共睹,海線的交通也會因此提升。
南部 台南 台灣府城具有許多人文歷史與美食文化,而影響台南房價最明顯的關鍵便是「商圈興盛」。
高雄楠梓 台積電表示要在高雄楠梓設立生產7奈米及28奈米製程的晶圓廠。且房價漲幅還有成長空間。

資料來源:各新聞;製表:房市氣象台

 

無論是房價的極高或極低都是因為交通、學區、工作以及商圈影響,可以看見過度飽和開發的地區因為交通便利而有新的話題,又或是台積電進駐某某地區導致當地房價漲幅暴增,又或是商圈的沒落與興盛,都會牽連到當地房價的價值。

 

你是自住客還是投資客?

 

圖/unsplash

 

在了解所有影響房子價值的原因後,還有一個重要的問題必須回頭審視,便是了解自己的角色定位,了解自己買房的目的是要作為自住,還是投資使用,自住客當然樂見房價降低,代表自己可以當下用更便宜的價格買到更好的環境地段,而投資客相反,希望房價可以因為話題、機能等利多而變得更有價值,方便未來脫手。

 

但是這並不代表自住客與投資客是相反的對立面,關於自我身分轉換的問題,如何在自住客與投資客之間取得平衡,不妨可以參考此篇:為什麼要當房奴?八年級年輕人拒當房奴成潮流 揭露要買房的三大理由

 

投資客的眼光

 

近期,筆者剛好採訪一個室內設計師的作品,地點在新竹竹北,高樓層、大坪數,被問及設計的靈感動機時,設計師卻給不出一個具體的回應,最後他表示,這間房子去年客戶買的時候用 2 千多萬買,再加上裝修費用 700 萬後,今年初用 4200 萬售出,我當時聽了嚇一大跳,這幾乎是翻倍式的獲利,只能說這位客戶的眼光非常好,拋售的時機點非常恰當,因為在今年初過後,竹北的話題不再,房價也就跟著往下掉了。

 

客戶也有想過賣不出去的可能,所以當初裝修的初衷還是以「家人為主」,以舒適的角度做裝修,然後待價而沽,這是在自住客與投資客角色之間轉換得宜的一個例子。

 

結論

 

總結上述,如果你剛好近期內要買房,可以針對大環境以及小地區的問題因素去做考量,大環境包括利率政策、匯率多寡、股市景氣,以及政府政策等,去猜測房市目前的景氣大概落在冷或熱階段,經濟脈動是彼此影響、相互制衡的關係,惟有多聽、多看、多了解才能避免自己進入誤區,而小地區的問題可以參考本網站關於北中南的各熱區的房價文章,根據交通便利、工作機會、學區豐富、商圈機能等去做考量,另外還可以進一步考慮綠地規劃、市容優美等等面向,讓自己在自住客與投資客之間都能嘗到甜頭。

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