預售屋v.s.中古屋,如何找到價錢合理的物件?

2大房市熱搜物件-預售屋v.s.中古屋:如何找到價錢合理的物件?

前言

隨著全球通貨膨脹,以及國際半導體的高速發展,從2020年開始,房市熱度持續加溫,雖然2023年因為半導體公司的庫存調整期,曾經有短暫的降溫,但是從同年底開始,政府的新青安政策再次燃起一把火,讓臺灣房地產市場持續熱烈。

臺灣房地產市場持續熱烈/示意圖
臺灣房地產市場持續熱烈/示意圖

例如:新竹市的竹東地區,就房市氣象台的觀察,在竹科三期政策通過以後,每個月的房價都會挑戰上個月前高。身為浮沈在房市中的一艘小船,你我一定都察覺到,近期房地產的交易市場火熱程度居高不下!

價錢合理的物件何處尋?

確認購屋需求後,下一步思考「要去哪裡買到好物件」/示意圖
確認購屋需求後,下一步思考「要去哪裡買到好物件」/示意圖

雖然目前市場交易熱絡,但是回歸房地產的本質,還是以「居住」為主要目的,可能是新人結婚需要成家、可能是上班族終於累積了一部分資金可以運用,或者是退休族群想搬到都市享受更好的醫療資源,種種的原因讓讀者必須加速購屋的決策,才有機會在競爭的房市中買到自己心儀的物件。

建議在投入購屋市場以前,先就自己的自備款、喜歡區域、還款計畫做一個完整的分析計畫,確認自己的購屋需求與資金後,鎖定好要購入的是中古屋還是預售屋,接著要思考的下一個問題就是:「要去哪裡買到好物件」?

大致上來說,最常見以下兩種購屋管道:

我們再把問題再延伸到:「要如何買到價錢合理的物件」?對於這個問題讀者們可能一頭霧水,房價不都是普遍地遙不可及嗎?哪裡還有價錢更合理的房子?

其實是有的,只是出現的時間極短,物件存在市場的時間短到一般人沒有機會發現,而要找到這樣價錢合理的房子,可以在接觸上述的購屋管道時,透過一些方法來獲取想要的資訊。

購房管道:仲介/代銷

1. 房屋仲介-中古屋
一般而言,購屋過程無法避免接觸到房屋仲介,他們通常會在自家網站上展示各種物件,盡情宣揚每一處優點。然而,真正優質的物件不會如此輕易就被我們發現和購買,房屋網站每天有成千上萬的訪問者,難道這麼多人都剛好錯過了這些寶貴的機會嗎?這樣的巧合可說是微乎其微。

房屋仲介說明中古屋/示意圖
房屋仲介說明中古屋/示意圖

為了減少競爭者,你可以鎖定一個熟悉的區域,找到當地仲介,表明購屋是投資用途,只想尋找低於市場價格的房產,尤其是那些還未公開在網站上的消息。如此一來,仲介為了達成自己的業績目標,會將你列入優先通知名單,以便在有合適房源時第一時間通知你。

如果仲介提前向你推薦一個價格比市場低5-10%的房地產,這將使你比其他買家更早獲得資訊並擁有更多的思考時間,同時,也不必煩惱是否可以砍掉他們的仲介費(即使算進去後仍比市場價便宜)。

同樣的策略可以應用於不同家的仲介,以提高找到合適物件的效率和速度。

購買中古屋要注意:學會善用資訊傳遞的落差,讓讀者在購買中古屋時有更多時間做決策,不至於在每次要下斡旋的時候被搶先,連斡旋金都遞不出去,也能因爲與市場的價差讓你避免過多的交涉時間。只要比一般人買得更便宜,就是最大的贏家。

2. 建案代銷-預售屋
除了前述的中古屋購屋,另一種常見的購屋方式是通過代銷購買預售屋,尤其是新成屋中最常見。一般而言建案的生命周期很長,建商通常只專注在土地開發跟營造本身,後續的銷售則是委外給代銷經營,這也是路上常見的接待中心,只賣單一建案,不像仲介有多樣的物件都可以介紹的原因。

由於只專注於單一建案,代銷中心經常設計得富麗堂皇,旨在讓客戶感到賓至如歸。冷氣吹送、環境舒適宜人,銷售人員形象親切又幽默,讓客戶在此享受購屋過程後更容易簽約購買。然而,這些待遇背後也是購屋成本的一部分。

代銷業者會設計多階段的價格銷售,在早鳥優惠期間,雖然接待中心尚在裝修階段,但此時通常會有的比較優惠的價格,這是因為後續的花費還未計入成本,早鳥客戶因此可以獲得更好的價格,讓買家與賣家創造雙贏。

預售屋裝修/示意圖
預售屋裝修/示意圖

另外,許多讀者心中都有疑問,若買中古屋可以殺價,那預售屋是否可以呢?基本上,若代銷已經對外公布了底價,議價的空間就非常有限。代銷就如同便利商店的店員,店內的售價都已經固定,店員並沒有太多權利給予優惠。

因此許多人花費時間與代銷爭取優惠空間,但實際上達成的機會很少,最多可能是在選擇停車位或者額外送一些小禮物上有彈性。畢竟代銷的角色本質上是協助客戶完成購買,並不像在一般零售中可以進行價格的實質討論。

購買預售屋要注意:與代銷保持良好關係,可能在選擇停車位或家具上有更多彈性;盡可能在建案銷售早期做好決策,往往能夠獲得更多的優惠;如果有付款時程問題,可以透過代銷與建商協商,使資金分配更加靈活。

房市氣象台觀點

俗話說「天道酬勤」,常常在房市中走動的你,記得與仲介保持密切良好的關係,當有低於行情價物件出現,才容易有搶得先機的時候。也要提前設定好適合自身條件的目標,時時刻刻熟悉鎖定區域的價格,在機會來臨時,做下決定才能快、狠、準,掌握最佳的入手時機,找到價格合理的物件,成為贏家。

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