高雄楠梓:台積電、高雄工業、高捷,給科技人一個夢想家

 

前言 –  為什麼高雄楠梓討論度變高了?

 

為什麼近期高雄楠梓的建案討論度變高了?因為早在去年11月,我國護國神山台積電表示要在高雄楠梓設立生產7奈米及28奈米製程的晶圓廠,再加上近年來,政府積極推動「大南方大發展南臺灣發展計劃」,意旨強化南部產業建設,可以與中部的產業園區一起連動,形成產業共榮圈,而指標龍頭台積電確定落腳高雄楠梓產業園區,並預告2023年7月拚營運,有台積電打頭陣,這樣的消息不但激勵產業進駐投資,也同時提升不少科技人士進駐高雄的意願,當地工作機會變多,也代表買房的剛性需求增多,周邊建案的詢問度也跟著熱絡起來,2021年初楠梓區的房價還位在1~2字頭,經過台積電的加持,年底時已到坐二望三的價位,截至今年四月,楠梓區住宅房價每坪平均20.4萬元,年增43.1%,但是楠梓區真的有值這個價格嗎?本文將會透過交通、機能、價格等三項要件作介紹,試剖析楠梓區的真正含金量為何。

 

交通:楠梓發展受阻的原因

 

房價僅靠台積電話題是一個巴掌拍不響,如何吸引外地人或是留住本地人才,交通環節是一大重要考量,北高雄區域包括楠梓區、左營區、鼓山區、鹽埕區、三民區以及旗津區,而以地理位置來說楠梓區擁有不錯的先天條件,旁鄰人口成長率高的仁武區,下鄰左營區也是高雄的熱區之一,但是左營區與楠梓區之間卻有煉油廠、軍事用地等,導致楠梓與左營雖只有一個火車站的距離,卻受到山脈、湖泊等天然地形,以及嫌惡設施的影響,讓區域發展有著不一樣的變化。

沒關係,這時候台積電來了,而且它就要設在煉油廠舊址的位置,直接將缺點變成人人爭搶的寶地,如此一來,楠梓區的任督二脈也被打通了,可以參考下圖,藍色是高雄捷運紅線,它剛好貫穿楠梓區中間,而粉紅色的線為高鐵,它剛好貫穿台積電高雄設廠的位置,可以預期未來台積電為周遭帶來的擴散效應非常龐大。

圖/google map;繪製/房市氣象台

 

機能:高雄楠梓是高雄人的後花園

 

楠梓素有高雄後花園之稱,位屬高雄北部,擁有高雄大學、高科大土庫校區、以及高雄海科大等三所大學校院,以及許多明星中小學,學區光環加持下,也有不少年輕人或是首購族選擇楠梓的建案。

  • 國立高雄大學商圈

按照上圖,可以看到商圈分布,粉紅色圓圈是國立高雄大學商圈,也是規畫最完善、市區容顏最乾淨的地方,再加上台積電的條件,讓該區的房價迅速飆升,同時也是推案量最多的地方,吸引不少首購族、小家庭等族群,去年底就已有坐二望三的情形,截至今年 2 月,該區已有大樓房價站上3字頭。而與科技園區交界的地方有「遠雄明水漾」,剛好緊鄰後勁溪,往前可以看到大學商圈的市景,往後有交通方便的高捷紅線,格局推案有二房(27坪)、三房(38坪)、四房(50坪);公設比33.3%,均價落在18.62萬/坪,歷史最高價達30.91萬/坪,為今年四月成交。

  • 右昌商圈

藍色圓圈為右昌商圈,該商圈機能完善,有大型醫院、郵局、學校、美食街等,因發展較早,目前已屬於成熟的市區地段,但房屋型態較舊,推出來的建案大多屋齡都超過 5 年以上,多屬大樓或透天厝的形式,也有集合式住宅大樓,房價同樣落在 2 字頭以上,吸引族群較多為換屋族。

  • 後勁商圈

還有一個商圈,非常有潛力,就是在咖啡色楠梓科技園區與台積電設廠的交界處-後勁商圈,該區有後勁夜市,城市市容也屬成熟的舊社區,但是學區相當完善,後勁國小與後勁國中有雙語教育資源,也是不少小家庭會選擇的考慮之一,房價因為地利的關係在近年內漲幅最兇,站上 2 字頭。預售屋「聯上捷運之星」,位在該區第二住宅用地,就在後勁夜市以及高捷紅線旁邊,機能也算不錯,格局推案有二房(20/23坪)、三房(31/40坪)、四房(47坪);公設比35%,均價落在15.33萬/坪,歷史最高價達19.42萬/坪。

圖/高雄市都市計畫地理資訊系統;繪製/房市氣象台

 

另外,根據高雄市都市計畫地理資訊系統,我們可以很清楚地看出地種的分布概況,良好的居家機能應該具備學區、綠地以及避免嫌惡設施,綜合以上幾點可以看出,黃色住宅區大致錯落在國立高雄大學、後勁溪沿岸、右昌商圈以及楠梓車站,其中商業區較多的就位在右昌商圈跟楠梓車站,也符合上述提到右昌商圈跟楠梓車站發展成熟,該二區的市容景觀較為擁擠,真的要考慮自住的族群不妨可以先從大學學區以及沿岸附近的建案開始比較,一為市容有規劃,街道整潔,長期居住下來對身心也舒爽,二來機能不若其他成熟商圈充足,因此價格上有轉圜的餘地,而台積電加上政府政策等利多,相信學區附近的商全機能也會日漸充裕。

 

結論:坐二望三,值得嗎?

 

最後總結一下楠梓區的條件,台積電無疑是一項最大的優勢,但除了台積電以外,區域的房價是否有符合當地的機能與交通條件?楠梓區的交通僅一條紅線貫穿中間,再加上高鐵線擦邊,交通要素薄弱,而捷運局目前正在努力爭取規劃紫線(燕巢線)的補助,紫線將會是橫向貫穿整個楠梓區的重要交通,可以串聯國立高雄大學與楠梓車站附近的商圈。紫線路線總長30.3公里,共設 25 站,將行經左營、楠梓、橋頭、燕巢、大樹等行政區,約可服務 50 萬人口,但確切動工與完成時間尚未有譜。

展望未來,台積電因應市場需求將在楠梓興建兩座6奈米晶圓廠,搭配經濟部推動半導體S廊帶計劃,高雄市將成為南台灣半導體科技廊道,除了台積電,高雄市府去年十月啓動無污染土地都市計畫變更案,要將中油高煉廠55公頃的土地轉變為材料創新研發中心,而中油也預計投入近60億元,估可創造1.6萬個就業人數。這也是高煉廠自2015年關廠後、沉寂至今的重大進展。

所以說楠梓區坐二望三的飆漲速度算快嗎?台積電只是一個引導點,部分投資客看準機會早已先卡位,實際上未來也確實會帶動房價上漲,因為工作增加,連帶會產生買房的剛性需求,這時候要挑對地方跟學區,這是一連串必經的過程,屆時高捷紫線完成,楠梓區的商圈與交通機能俱足,將成為下一個台灣科技城也說不定。



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