臺南市區外也有高房價:帶你了解今年南科周圍的房價!

說到臺南房價,除了舊市區之外,一定要提的就是南科。南部科學園區臺南園區,簡稱南科,位於臺南市善化區、新市區、安定區間,園區內目前核准廠商共有 268 家,產業類別主要是積體電路、生物科技、精密機械、光電等等,許多大家耳熟能詳的廠商都有在此設廠,像是台積電、聯電、臺達電、神隆等等。由於南科的設立,使得就業人口大幅增加,2022 年 5 月底園區內的就業人數已正式突破 9 萬人。龐大的就業人口帶來不少的住屋需求,奠定了這三區的房價有著良好基礎盤,在加上南科科技新貴的薪水普遍比臺南市的平均收入還高,使得這三區的房價甚至比市區內還高,以下就帶讀者們了解善化區、新市區、安定區的房價情形。

 

善化區

  善化區的產業在南科設置以前以農業為主,主要的特產有芝麻、西瓜、草莓等,而在 101 年 3 月的都市更新綱要計畫案中將善化區、新市區、安定區劃定為「科技新城」後,產業型態就逐漸轉向高科技工業發展。接著來了解一下善化區近 11 年來中古屋房價的變化,以下資料整理依據台南市地政局實價登入網站,要注意的是實價登入的均價計算是排除車位、透天厝、農舍、工廠及倉庫。若是透天的部分,還要依據總樓層、屋況等因素,每坪可能還要加上 3 – 5 萬元不等。

 

年份 平均每坪價格 交易筆數
101 年 9.36 萬/坪 31 筆
102 年 9.59 萬/坪 69 筆
103 年 13.52 萬/坪 204 筆
104 年 15.24 萬/坪 104 筆
105 年 14.51 萬/坪 64 筆
106 年 13.95 萬/坪 96 筆
107 年 20.89 萬/坪 98 筆
108 年 21.36 萬/坪 139 筆
109 年 15.17 萬/坪 145 筆
110 年 16 萬/坪 73 筆
111 年 1 月 – 10 月 23.07 萬/坪 13 筆

善化區近 11 年中古屋房價變化表/依台南市地政局實價登入系統編製

 

從年份一欄可以注意到,善化房價在 102 年時,南科利多還未充分發酵(同年北區每坪房價為 11.11 萬/坪),到了 103 年後逐年飆漲(對比同年北區每坪房價為 12.43 萬/坪),除了109、110 年之外,非透天外的中古屋每坪基本上已經要20多萬,基本上已經贏過臺南市區的非透天中古屋平均價格(北區:20.4 萬,東區:18.48 萬,安南區:14.35 萬)。

  在全新預售屋方面,雖然臺南最貴預售屋不在善化區,但是善化區的價格也不惶多讓,以下是 111 年 1 月 – 10 月善化區熱門預售屋行情。

建案名稱 建物類型 坪數規劃 平均每坪單價
我的家21 華廈 20~35 坪 21.14 萬/坪
樂樂南科 華廈 30~40 坪 26 萬/坪
光年,新美世代 華廈 20~32 坪 26.46 萬/坪
恆鵬陽光四季  華廈 30~34 坪 28.06 萬/坪
曉幸運 華廈 26~30 坪 28.14 萬/坪
桂田磐古2 大樓 35~60 坪 30.45 萬/坪
常慶天目  大樓 25~50 坪 32.27 萬/坪
宇成植感 大樓 33~36 坪 33.11 萬/坪

111 年 1 月 – 10 月善化區預售屋行情表/依台南市地政局實價登入系統編製

 

在華廈的部分,每坪最低就要 21 萬以上,在大樓的部分,則輕鬆飆過 3 字頭,其中「桂田磐古2」一案在截稿當下屬於111 年善化區最熱門的預售屋,在 288 筆的交易中,「桂田磐古2」就佔了超過一半。善化區的預售房價,基本上與臺南市區內的沒有太大的差別,由於這是平均每坪價格,若單看最大值,亦有每坪超過 40 萬,總價將近 2千萬的成交記綠。

 

新市區

  新市區與善化區一樣,早期也是以農業為主,主要的特產有白蓮霧、毛豆等,除了農業之外,新市亦有傳統工業區,著名的廠商像是:台南紡織、宜進實業、東洋紡織等都有設廠於此。隨著傳統產業沒落,南科園區的設置,該區也逐漸轉型成高科技產業發展。新市區作為同樣受惠於南科的行政區,房價上也是逐步成長,雖然他不像是善化區一樣成長得非常快速,但是整體房價仍然不低,接著帶讀者來了解一下新市區近 11 年中古屋房價的變化。

 

年份 平均每坪價格 交易筆數
101 年 8.17 萬/坪 13 筆
102 年 7.97 萬/坪 40 筆
103 年 11.57 萬/坪 64 筆
104 年 14.74 萬/坪 143 筆
105 年 14.38 萬/坪 101 筆
106 年 15.37 萬/坪 135 筆
107 年 15.64 萬/坪 92 筆
108 年 15.83 萬/坪 103 筆
109 年 16.26 萬/坪 98 筆
110 年 19.54 萬/坪 83 筆
111 年 1 月 – 10 月 20.7 萬/坪 22 筆

新市區近 11 年中古屋房價變化表/依台南市地政局實價登入系統編製

 

透過表格可以發現新市區在發酵南科利多的時間與善化區相同,房價都是在 103 年有著飛躍性的成長,與善化區不同的是,新市區在 104 年至 109 年間中古房價都還介於 14 – 16 萬之間,是近兩年又向上提升,翻越 20 萬大關。

  在全新預售屋方面,111 年新市區的預售屋交易也是相當熱絡,至截稿前統計,已有 267 筆交易,只輸安南區、歸仁區、永康區、善化區,以下是  111 年 1 月 – 10 月善化區熱門預售屋行情。

 

建案名稱 建物類型 坪數規劃 平均每坪單價
鄉景誠品 華廈 26~36 坪 22.87 萬/坪
鄉景臻品 華廈 27~38 坪 24.91 萬/坪
高第璞璞 華廈 25~40 坪 26.55 萬/坪
承安永平8 華廈 25~36 坪 27.72 萬/坪
真祥家9 華廈 25~31 坪 31.75 萬/坪
森.鄰 華廈 33~35 坪 34.7 萬/坪
邰欣地堡65期 大樓 27~40 坪 29.46 萬/坪

111 年 1 月 – 10 月新市區熱門預售屋行情表/依台南市地政局實價登入系統編製

 

雖然新市區的中古屋的平均行情比善化區低一點,但是預售屋的部分,新市區比善化區略高一籌。華廈預售屋從每坪 22萬 – 34 萬的都有,在大樓的部分則接近 30 萬左右,往年新市區大樓預售屋賣買筆數都會遠高於華廈,2022 年至今則變成華廈遠多於大樓。

 

安定區

  安定區雖然僅有東北角被劃入南科園區,是三區中最少的,不過這並不影響其房價的升漲。安定區由於居住習慣與建物型態等原因,非透天中古屋買賣的件數相當少,根據內政部實價登入系統顯示,111 年 1 月 – 10 月 67 筆買賣中,僅有 2 筆是非透天買賣。因此較難以實價登入分析出歷年非透天中古屋的行情變化,不過仍可以從 111 年的熱門預售屋買賣情況看出安定區大致的狀況。

 

建案名稱 建物類型 坪數規劃 平均每坪單價
安定小時光8 華廈 20~32 坪 26.74 萬/坪
邰欣地堡91期 華廈 22~38 坪 25.75 萬/坪
陶喜LiHo5 華廈 30~33 坪 28.22 萬/坪
日初莊園-朝露 華廈 27~30 坪 29.26 萬/坪

111 年 1 月 – 10 月安定區熱門預售屋行情表/依台南市地政局實價登入系統編製

 

翻閱歷年來的數據,安定區的建物型態主要以 9 樓以下的電梯華廈為主,幾乎沒有 10 樓以上的大樓。不過就算是華廈也不便宜,每坪仍要 25 萬元以上,基本上跟善化區、新市區沒有太大的價格差異。

 

結語

  南科的設置真的是善化、新市、安定區房價翻身的重要因素,早期園區的設立就使每坪房價從原先的 8 ~ 9 萬一路翻升至 10 多萬,高達 15 ~ 20% 的漲幅。近年來又因台積電等多家廠商傳出加重投資南科的消息,使得周圍的房價更向上飆漲,甚至達到中古屋每坪 20 萬以上的榮景,跟臺南舊市區的房價不相上下,甚至有超越的景象。隨著周遭機能的逐漸完善,此處儼然成為臺南市另一個高房價的重鎮。

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