3面向分析看金龍海嘯來襲:房市凜冬將至?是否將有下一波信用管制?

3面向分析看金龍海嘯來襲:房市凜冬將至?是否將有下一波信用管制?

前言

央行向投資客宣戰,祭出第七波選擇性信用管制,被外界視為近年來最嚴厲的打房政策,央行總裁楊金龍在立法院備詢時強調,將密切關注政策的管制效果,這次央行針對房地產市場的動作,被稱為「金龍海嘯」,其核心目的是為房市降溫,抑制房價飆漲。那麼,是否還會有下一波更嚴格的政策措施呢?而從先前新青安房貸政策的混亂中,我們又能得到什麼啟示?今天,房市氣象台整理了各界觀點,邀請各位讀者一同探討這場「海嘯」對房市的影響。

 

金龍海嘯帶來的影響

央行第七波選擇性信用管制,被稱為「金龍海嘯」,對房市產生了全面性的衝擊,此政策不僅針對特定人群,也深刻影響了銀行運作及整體市場生態。以下逐一解析這波「海嘯」對各方的影響。

1.1影響的對象有哪些?

這次政策的主要影響人群包括以下五類:

剛買房的自住買家
對於今年剛買房的民眾,若房價超過銀行鑑價標準,可能需要額外補足差額,導致財務壓力加劇。此外,貸款審核的嚴格化,也讓部分自住買家陷入資金調配的困境。

即將交屋未完成對保的買家
預售屋交屋時若貸款額度不足,這類買家需要臨時籌措資金,導致整體交屋計畫延遲,甚至可能因無力履約而陷入違約風險。

高總價房產買家
銀行對總價鑑價超過4000萬的房屋加大貸款限制,導致高總價市場的需求下降,買家需自備更多資金,進一步壓縮高端房市的流動性。

七都以外第二屋買家
對於七都以外購買第二屋的買家,政策明顯提高貸款門檻,直接影響有這類需求的買家。

第二屋持有者(繼承或已還清貸款)
取消寬限期讓第二屋的持有成本增加,對現金流有限的屋主來說,可能被迫出售房產,進一步加劇市場壓力。

1.2政策面:為何推出這波「金龍海嘯」?

央行此波政策,主要目標有三:

抑制房價短期漲幅
過去幾年,房價持續飆漲,已超過一般買家的承受能力。政策透過抑制需求,讓市場價格回歸理性。

減少高槓桿投資行為
多屋族與高價房投資客,因政策限制導致槓桿空間壓縮,進一步降低房市的炒作熱度。

控制銀行的資金風險
長期的低利率與寬限期,讓銀行的房貸水位持續升高,資金集中於房地產的隱憂也愈發顯著。此政策可為銀行降低風險,避免金融體系過於依賴房貸業務。

1.3銀行面:放貸為何急踩煞車?

房貸水位過高,資金運用受限
新青安政策以來,銀行在房貸市場的資金配置過度集中,導致其他業務資金縮減,增加整體金融體系的風險。

低利率與長寬限期吸引大量需求
銀行長期提供低利率、3-5年寬限期的房貸產品,吸引了大量投資客搶進房市,進一步推高整體房貸餘額。

利率調升,銀行風險意識提高
當房價與交易量齊步走揚的時候,讓銀行的不動產放款集中度過高,信用資源分配就會排擠到有生產力的投資。

1.4市場面:進入有價無市

政策推出後,房市交易量顯著下降,投資客退場。無論是新建案還是二手市場,都開始進入「有價無市」的觀望階段。

新建案與預售市場的衝擊
預售市場在禁止轉售政策下,炒作空間大幅壓縮,加上貸款條件收緊,也是部分買家選擇解約退出。

二手房市場的壓力
雖然取消寬限期會增加持有壓力,但受房地合一稅與持有稅制影響,真正選擇拋售的屋主比例不高,市場價格仍呈現穩定調整。

短期內價格漲勢受控
隨著需求萎縮,價格不會如前幾年般快速上漲,而是趨於平穩或小幅回落,尤其是高總價房屋影響最為明顯。

房市籌碼穩定
在房地合一稅與預售禁止轉售的制度下,大部分市場籌碼被有效鎖住,避免了投機拋售潮,價格也因此相對穩定下來。

 

自住客的利多與機會點

在「金龍海嘯」的重壓下,房市的投資熱潮明顯降溫,但對於有自住需求的買家來說,卻能迎來久違的喘息空間,甚至帶來難得的購屋機會。

2.1 市場冷卻,買方競爭壓力減少

過去由於投資客大量進場,自住買家往往面臨激烈的競爭,甚至被迫以超出預期的價格購買房產,政策實施後,投資客退場,市場逐漸冷卻,以下優勢開始顯現:

待售房源增加,選擇空間更大
新建案與二手市場的待售房源增加,自住買家可以有更多時間進行比較與談判。

價格穩定,有議價空間
隨著市場進入「冷靜期」,賣方心態轉為溫和,部分業主可能願意在價格上讓步,為自住買家創造議價空間。

2.2 銀行仍優先支持首購自住族

政策雖然針對投資客與多屋族收緊貸款,但對於首購自住的支持並未減弱,在放款條件上仍給予一定優待:

利率相對穩定
雖然央行升息使貸款利率普遍提高,但對首購族而言,利率水準仍相對穩定,壓力不如第二屋或投資買家那麼明顯。

寬限期優勢持續
貸款的寬限期條件仍然存在,讓首購族在頭幾年可以更輕鬆負擔房貸,減少現金流壓力。

2.3 投資客退場,市場回歸理性

政策針對高價房產與多屋族投資行為,讓自住買家避免在市場中與資金充裕的投資客正面競爭。

炒作行為減少
預售禁止轉售、房地合一稅政策有效鎖住市場籌碼,讓房市更專注於真正有居住需求的買家,減少價格虛高的風險。

解約潮提供進場機會
部分財務規劃不足的買家可能選擇解約,也為有自住買家提供穩定的進場機會。

2.4 現階段仍是低利貸款的窗口期

儘管政策收緊,但相較於其他資產,房地產的貸款利率仍處於相對低點,且自住購屋本來就以長期使用為目標,不受短期市場波動影響,此時進場反而能以較低的資金成本獲得理想住宅。

2.5 政策帶來的額外安全感

「金龍海嘯」看似針對全體買家,但實際上對自住需求者有一定的保護作用:

價格波動減少,市場穩定性提高
投資行為受到遏制後,房價的變動幅度減小,對自住買家來說,不用擔心價格過度波動,未來脫手時也能更有保障。

政策長期利好於剛性需求
政府對投資市場的管控越嚴,自住需求的競爭壓力越小,房市轉向服務真正的剛性需求族群,為長期購屋計畫提供了更好的市場環境。

 

政策下的房市趨勢與建議

政策對市場的影響不限於短期的交易冷卻,可能改變未來房市的發展走向,購屋者應謹慎規劃。

3.1 房市趨勢

隨著貸款條件收緊與投資客退場,市場將進入「有價無市」的階段,特別是在高總價與投資需求集中的區域。

短期:交易量縮減,價格微幅回調

高總價市場降溫
受鑑價與貸款限制的影響,高價房的需求將大幅減少,部分業主可能因成本增加而選擇降價出售,帶動高端市場價格回調。

剛性需求區域相對穩定
在剛性需求主導的區域(如學區、交通便捷地段),因自住需求仍強,價格回調幅度有限,市場穩定性相對較高。

中期:市場分化,成交回溫

區域差異明顯
大城市與周邊地區的房市走勢將進一步分化,人口、資源集中地區的剛性需求仍具支撐力,而七都以外的非核心地區,可能出現供過於求的現象。

預售與中古市場同步冷卻
預售市場因禁止轉售與政策打壓需求,熱度將逐步下降;中古市場則因交易量縮減,價格變化趨於平穩。

長期:政策與市場協同穩定

價格逐漸合理化
受政策影響,房市不再以投機為導向,價格漲幅將趨於合理,為剛性需求提供友善環境。

購屋習慣轉向理性
隨著政策導向的穩定化,購屋者的決策將更注重自身需求與財務規劃,房市逐步轉型為自住需求主導。

3.2 給自住買家的建議:把握市場冷卻的機會

面對政策帶來的影響,購屋者應如何應對?

審慎選擇購屋時機
市場短期內處於冷卻階段,買方有更多選擇餘地,但同時也需要避免盲目進場,建議:

觀察價格變化與市場供需
若目標房源處於高價區域,可適時議價;若在剛性需求強的區域,則應以自住需求為核心考量,避免錯過心儀房源。

關查政策調整與市場反應
短期內市場可能因政策放寬或需求回升而產生變動,購屋者應保持彈性,隨時調整購屋計劃。

強化財務規劃,控制購屋槓桿

確保自備款比例與還款能力
在貸款審核更嚴的情況下,應提高自備款比例,同時計算利率上升後的壓力,避免因利率調升而陷入財務困境。

聚焦剛性需求區域,選擇價格穩定的房產

優先考慮學區、交通便利的區域
這些地區的需求穩定,具備抗跌性,即便市場冷卻,也能相對保值。

避免高總價、高投資屬性房產
高總價房產受政策影響較大,價格波動風險高,建議自住買家以實用型住宅為優先選擇。

避免過度依賴寬限期,謹慎規劃還款

寬限期雖然是現階段的利多,但也可能成為潛在風險,提前規劃本金還款能力,避免寬限期結束後還款壓力。

 

結語

央行的第七波選擇性信用管制,掀起了被稱為『金龍海嘯』的房市巨變,從投資客到銀行體系,從市場交易到價格走勢,每一環都在政策下逐步轉型,政策壓縮了投資客的槓桿空間,也讓房價漲勢逐漸回歸理性,雖然短期內交易量下滑,但長遠來看是讓市場更健康、更穩定的重要契機。

對於自住買家來說,政策創造了更多議價機會與選擇空間,這段冷卻期是自住買家重新審視需求。但還是要建議有購屋需求的讀者仍需謹慎檢視還款計畫,同時,選擇具備抗跌性的房產、聚焦交通便利或生活機能佳的區域,也是應優先考量的策略。

在市場轉型的過程中,機會是留給有準備的人,面對未來不確定的市場變動,只有理性規劃、抓住政策紅利與市場冷卻的機會,才能在這場房市巨浪中找到屬於自己的穩定之地。

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