前言
中華民國不動產聯盟總會發布年終報告,預測2025房市將維持「價穩量縮」格局,並針對2025年房市展望預測字定為「硬」,理事長林正雄指出,明年面對各項挑戰,不動產業將展現「硬實力」,對消費者來說,現在反而是「最棒的購屋in時代」。
不過只有一派的人說明並不能代表甚麼,為何2025年對於房市來說是「硬」呢?本文將會快速釐清2024年房市大事件,以及提到今年的政策面向、資金面向、供需面向,並且盡量客觀地分析2025年房市變化走向。
2024房市大回顧
一、央行第七波「選擇性信用管制」
時間:2024年9月
影響:為了避免市場過熱,央行實施了第七波選擇性信用管制,被譽為「史上最嚴」,使得許多潛在買家措手不及,導致房市買氣急劇下降,成交量大幅減少,甚至有預售建案的成交組數出現大幅下滑。
- 自然人第一戶購屋不可有寬限期:不論是首次購屋或是繼承的房屋,都不再享有寬限期。
- 自然人第二戶貸款成數限制:購買第二戶房屋時,最高貸款成數只剩下5成。
- 高價住宅、第三戶貸款成數限制:高價住宅和第三戶的貸款成數從4成降至3成。
- 餘屋貸款限制:餘屋的最高貸款成數同樣由4成降至3成。
更多詳細的政策內容可以看本網站的分析:看第七波台灣央行信用管制與2大面向之於房價影響
二、新青安政策
時間:2024年上半年
影響:該政策促進了首次購屋者的買氣,帶動了小型住宅的熱銷。這一熱潮使得上半年的房市交易活躍,房價上升。然而,房貸量衝太高,銀行紛紛祭出史上最嚴「限貸令」,市場熱度驟降。為了防止投機客、人頭戶及貸後轉租等情形,2024年財政部對新青安政策做了調整:
- 自住切結書:申請者需簽署自住切結書,以確認該房產為自住用途,若違反則可能終止補貼。
- 每人限貸一次:自2024年6月27日起,已獲批新青安貸款者不得再次申請此優惠貸款。
- 加強審核:在貸前徵審中將防範人頭戶及投資客,並在貸後進行管理以確保房產的使用符合自住要求。
更多詳細的政策內容可以看本網站的分析:新青安房貸助攻,Q4新增房貸創高 房貸市場新浪潮
三、台積電設廠消息
時間:2024年3月
影響:台積電2024年宣布在嘉義科學園區設廠,引起廣泛關注。此消息立即帶動嘉義地區房價飆漲,提升了地方的經濟與就業機會。
四、囤房稅2.0實施
時間:2024年7月
影響:囤房稅2.0正式上路,針對多屋持有者進行稅率調整,目的是減少投資性購屋行為,降低空屋率,並促進房屋的有效利用,以保障自住需求,引發多屋族群的關注和討論。
- 自住住宅:自住戶數在3戶以內的稅率從2%降至1%。
- 非自住住宅:第4戶起的非自住住宅稅率從5%-3.6%提高至2%-4.8%。
- 全國歸戶:之前的囤房稅是根據各縣市進行歸戶計算,而新制則改為全國總歸戶。
- 差別稅率與累進課徵:地方政府必須制定差別稅率,並採用累進課徵的方式。
更多詳細的政策內容可以看本網站的分析:深入解析囤房稅2.0 原來囤房稅也是高房價的兇手?
五、地震
時間:2024年地震規模5.5以上已35起 創14年新高
影響:403花蓮地震是2024年規模最大、能量最強(逾年平均5倍),進而推動都更議題,其餘斷層也餘震不斷,甚至到2025年1月21日,也迎來了今年第一場大型有感地震。地震的威脅就像灰犀牛,儘管明瞭卻容易被忽略,同時也會直接影響房市。
六、租金指數
影響:2024年租金指數年增率達到28年半以來的新高,反映出租屋市場的壓力加大。主因來自房東成本大幅增加,包括通膨、央行升息、租金補貼政策推高市場基準,以及電費管制等因素,讓出租成本持續攀高。
這六點事件綜觀來看多數是利空事件,究竟有沒有讓過熱的房市下降呢?答案是沒有,房市還是很火熱。
根據媒體報導,永慶房產集團彙整2020至2024年全台房價數據,顯示全台房價漲幅達53.2%。其中,新竹縣市漲幅96.8%居冠,桃園、台南超過6成,台中、高雄逾5成;即使房價基期較高的台北、新北,漲幅也達32%與41.3%,全台房價增長驚人。
新屋完工潮,市場新增供給大增
2022年全台建照逾18萬戶,新屋開工逾14萬戶,均創下歷史新高紀錄,而2023年至2024年建照、新屋開工雖較2022年減少,但仍處15年來高檔,若以2022年新屋開工量、3年施工期推算,預估2025年至2027年將出現爆量「新屋完工潮」。
交屋潮主要集中在七大都會區,其中台中與桃園的占比最高。
加上前面剛剛第一個提到的央行第七波「選擇性信用管制」,房市供給大增、買家談判能力提升、投資客和多屋族需要準備更多自備款(資金流入減少)…最終可能導致房價回落,隨著信貸政策的收緊和新屋供應增加,市場情緒可能轉向謹慎。這樣的預估其實也與現在媒體平台所發出來的訊息「價穩量縮」相差無二。
不過,既然本站叫做「房市氣象台」,那便是要做觀測的事情,如果能測出好天氣,那麼恭喜大家都可以曬到太陽,如果是陰天,至少各位也能記得攜上一把傘。
2025景氣與房市預測
回到一開始談到的房市預測,為何2025年對於房市來說是「硬」呢?聯盟總會理事長林正雄代表各公會指出五大支撐,包括:
一、家庭型態改變帶來家戶數增加的剛性需求
二、因應綠色通膨衍生的預期買盤
三、股市獲利回流房市進行置產保值
四、土地及房屋供給未來越來越少的趨勢
五、超高屋齡時代下,對安全住宅的急性換屋需求。
然而,這「硬」字背後也反映出房市的韌性與壓力並存,2024年成長率預計為3.82%、2025年預計為3.08%。從2024年從Q1~Q4一路呈現下坡,但2025年目前央行的預估則是持續上升,情勢如果依照預測,房市就有可能會軟著陸,屋主不會急著將房屋拿出來賣。
以上的因素都是集中在台灣所發生的事情,全球局勢的變化仍可能帶來外部挑戰。例如,美國總統川普就任,美中關係即將產生變化,以阿衝突停火,航運運價將會調整,接著會反映在原物料上。
市場心理層面也值得關注。對於剛需族群來說,政策打壓多屋族與投資客,反而創造了一個更友善的購屋環境;但對於尚未進場的潛在買家,利率持續走高可能讓決策更加謹慎。
我們所談論的房市主要聚焦在「住宅」部分,隨著 AI 旋風和黃仁勳浪潮帶動,商辦大樓的買氣同樣持續火熱。商辦需求增長,不僅提升了整體不動產市場的活絡程度,也為房市注入了額外的信心與動能。
結論
總歸一句,房市的核心還是回到基本需求。儘管2025年面臨新屋完工潮、央行信用管制以及政策調整等情況,但居住需求始終存在。土地供給有限,而人口增長及家庭型態變化使得剛性需求持續。加上政府政策多針對投資客與多屋族,對自住需求者反而形成利多,進一步鞏固市場的穩定性。
在這樣的環境下,2025年房市或許不會像以往那般火熱,但也不至於走向全面衰退。對於有居住需求或長期投資規劃的人來說,反而是購屋的好時機。
市場的韌性與剛需支撐,預示著房市將以更健康的節奏向前邁進。