從合法變非法 轉賣預售屋可能面臨什麼罰則？

政府從2020年底陸續推出數波打炒房政策，特別針對預售屋市場，到底下了多少緊箍咒？本文帶著讀者，將從現有政策、執法作為，最後點出未來政策方向。

第一步－－預售屋納實價登錄、禁轉紅單

從 2021 年 7 月 1 日上路，管控預售屋交易的七項新制上路：

一、預售屋須於銷售前備查

新制規定建商銷售預售屋時，應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約，報請地方政府備查。

二、成交後即時申報

不論是建商自售，或委託代銷業者銷售，都必須在簽買賣契約日起 30 日內，申報成交價格等資訊。

三、授權地方政府查核權

為確保申報登錄資訊的正確性，從 2021 年 7 月 1 日起，地方政府可以向交易當事人等，要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，將有權向稅捐處、銀行等單位，查閱相關文件。

四、加重屢犯罰則

對於未依規定時限申報、申報價格或面積不實者，新制上路後，政府有權按戶或按棟，處以 3 萬至 15 萬元罰鍰，若已二度開罰且仍未改正者，更可加重處罰，按次處 30 萬至 100 萬元罰鍰。

五、紅單交易納管

現在銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據為主，如簽署預約單等模式，並同時確立標的物及價金等事項，且賣方不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買方的事項，以保障消費者權益。

六、禁止轉賣紅單

在這一波打炒房政策當中，更約束買家，不得將預售屋紅單轉售予第三人，若違反規定，將按每戶或每棟，處 15 萬至 100 萬元罰鍰。

七、預售屋買賣定型化契約納管

若預售屋買賣的定型化契約，有違反內政部所訂《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，政府將會直接按每戶或每棟，處 6 萬至 30 萬元罰鍰。

第二步－－多項措施上路 大稽查隨後跟上

各項管制措施上路後，中央更帶動發動數波聯合稽查，每次皆動員地方政府、公平會及財政部國稅局等相關單位，除裁罰違規交易案之外，也對廣告不實、逃漏稅等行為開罰。

根據內政部資料，從 2021 年第 3 季至 2022 年第 1 季，合計五波聯合稽查中，裁罰件數已經突破百件，裁罰金額總計更超過 2,400 萬元。

內政部亦表示，各縣市政府仍會持續辦理例行性稽查作業，由中央發動的聯合稽查，則是視不動產交易市場狀況，不定期發動；針對各件違規情形，呼籲地方政府從重開罰。

預售屋交易管制措施

第三步－－未來擬禁止預售屋換約、管制法人買住宅

繼2021年推動的新制後，目前行政院已經提出新版《平均地權條例》修正案，未來下一波新的打炒房政策，將再推出五項管制措施：

一、限制換約轉售

預售屋或新建成屋買賣契約，簽約之後，買家只能讓約或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親等家人，除非有特殊情形，否則不得再轉售給第三人，建商也不得同意或協助換約轉售。違規者可按戶或按棟，處罰 50 萬至 300 萬元。

不過，考量到部分買家可能因為非自願情形，或是有重大資金需求，而需要脫手房屋，內政部擬開放受到強制執行、重病需長期療養、非自願失業，或遇到重大變故以致無力繳款的對像，經地方政府核准後，可以不受轉賣限制。

二、加重裁罰炒作行為

未來明確規範，若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易，營造熱銷假象、利用違規銷售，影響市場交易秩序、壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格的行為炒作，可以按交易戶數、棟數，或是筆數，裁罰 100 萬至 5,000 萬元，經限期未改正者，還可連續處罰。

三、建立檢舉獎金制度

大眾對於不動產銷售買賣，或申報實價登錄違規行為，可提供證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，未來可以從實收罰鍰中，拿到一定比例的金額作為獎金。

四、管制法人購屋

針對法人購買住宅用房屋，未來將改為全面許可制，並限制取得後於 5 年內，不得移轉或預告移轉。

五、解約申報登錄

若預售屋買賣契約解約，建商應於 30 日內重新申報登錄，違規者將按戶或按棟，處罰 3 萬至 15 萬元。