在台灣房價高居不下的環境下，政府為了落實居住正義、抑制多屋族囤房，重新推出了「囤房稅 2.0」。對於手中持有超過三間房產的人來說是相當有感的稅制改革。
那麼究竟囤房稅 2.0 針對哪些人加徵稅收？稅率調升了多少？
身為一般自住族是否會被波及？本文將帶您從法規定義、計算公式到節稅關鍵。
囤房稅 2.0 是什麼？
「囤房稅」正式名稱為房屋稅差別稅率，是針對名下持有多間非自住房產的屋主，依持有戶數加收較高稅率的課稅機制。
說白了，就是讓房子越多的人繳越重的稅，藉此提高囤房成本、逼出市場上的空屋，讓有居住需求的人能夠租得到、買得到房。
囤房稅的法源依據來自《房屋稅條例》第五條，凡名下持有的住家用房屋超過自住門檻，超出部分一律以「非自住住家稅率」課徵，而這個稅率在囤房稅 2.0 新制下被大幅拉高。
囤房稅舊制（1.0）有什麼問題？
台灣於 2014 年首次推行囤房稅，當時由各縣市政府自行決定稅率，非自住住家稅率介於 1.5 %至 3.6% 之間。然而舊制從一開始就存在幾個根本性缺陷：
缺陷一：各縣市標準不一，地方競相降稅
囤房稅屬於地方稅，各縣市政府可在 1.5% 至 3.6% 的區間自行訂定。部分縣市為吸引置產投資，刻意壓低稅率，導致全台稅負標準落差極大——舊制上路後，除台北市、宜蘭縣、連江縣採行嚴格累進稅率外，其餘多數縣市幾乎統一以最低稅率 1.5% 課徵，囤房稅形同虛設。
缺陷二：縣市內歸戶，跨縣市分散輕鬆規避
舊制以「縣市內歸戶」計算持有戶數，也就是說，若甲在台北持有 1 間、在台中持有 1 間、在高雄持有 1 間、在新竹持有 1 間，在每個縣市看起來都只持有 1 戶，如此就適用最低稅率，完全不觸發累進課稅機制，這讓跨縣市分散持房成為多屋族最常見的避稅手法。
缺陷三：稅率偏低，持有成本仍然有限
即便以最高 3.6% 計算，相較於台北市房屋每年動輒數百萬元的增值幅度，稅金仍幾乎無法對囤房族產生實質嚇阻效果。
囤房稅 2.0 新制：三大核心改革
為補足舊制三大漏洞，立法院於 2023 年 12 月 19 日三讀通過《房屋稅條例》修正案，也就是俗稱的「囤房稅 2.0」，並自 2024 年 7 月 1 日起正式上路，2025 年 5 月首次依新制開徵。這次修法的核心改革，簡單整理為三點：
- 全國歸戶取代縣市歸戶：從根本堵死跨縣市分房的漏洞
- 稅率上限從 3.6% 拉高至 4.8%：讓持有成本更加有感
- 中央統一訂定稅率下限：防止地方政府再度競相降稅
囤房稅如何計算？跨縣市買房稅金差多少？
囤房稅的計算基礎是房屋課稅現值，而非市場實際售價，公式如下：
囤房稅 = 房屋課稅現值 × 囤房稅率 × 持分比例 × 課稅月數 ÷ 12
※房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 × （1 － 折舊年數 × 折舊率）× 房屋街路等級調整率
房屋課稅現值與房屋市場價格差距相當大，主要依據房屋建築等因素，通常坪數越大、屋齡越新、地段越優、建材越好、樓層越高是影響現值高低的關鍵因素，不過仍需由各地稅捐機關核定，且每 3 年重新評定一次。
因此，位於精華地段的新成屋，課稅現值通常最高，需繳納的囤房稅也最多。
新制「全國歸戶」怎麼計算？
新制下，稅捐機關將某一自然人或法人（含其配偶、未成年子女）在全台灣所登記的非自住房屋全部合計，再對應到財政部公告的持有戶數級距，決定適用稅率。
一旦達到某個戶數級距，全部非自住房屋均適用該級距的稅率，而非只有超出的那幾戶才加重。這個機制也就是「全數累進」，也是囤房稅 2.0 被認為比舊制嚴格許多的關鍵所在。
以下試算皆以持有滿 12 個月、持分比例為 1 為計算基準，因此稅金即為「房屋課稅現值 × 稅率」，方便對照理解。實際應繳金額依持有月數與持分比例而異。
💰情境試算 1：持有 2 戶非自住
- 一間在台北市非自住房屋課稅現值：200 萬元，套用稅率 3.2%，稅金為 6.4 萬元
- 一間在台中市非自住房屋課稅現值：100 萬元，套用稅率 3.2%，稅金為 3.2 萬元
以新制來算，年稅金共為 9.6 萬元。
💰情境試算 2：多縣市持有 7 戶非自住（多屋族）
假設持有人在全國共有7戶非自住房屋，分布於直轄市與非直轄市。依新制「全數累進」規則，這7戶全部適用最高稅率4.8%（或各縣市對應最高級距），這代表即便其中有幾間在評定現值較低的縣市，整體稅負也將因歸戶整合而大幅上升。
💰情境試算 3：3 戶自住+ 5 戶非自住
假設持有人除全台 3 間自住房外，另持有台北市 2 戶、新竹市 2 戶、台中市 1 戶，共 5 戶非自住房屋。再依新制計算，應繳稅額從舊制的 5.58 萬元，增加至 7.79 萬元，稅金增幅約 39 %。
囤房稅的差別稅率 vs 累進稅率
囤房稅 2.0 採用「差別稅率」加上「全數累進」兩大機制交叉運作，理解這兩個概念，才能真正搞懂自己的稅單為何如此計算。
什麼是差別稅率？
「差別稅率」是依照房屋依用途與使用對象不同，課徵截然不同的稅率。最直白的說法是：自住的課較低，非自住的課較高，法人持有的課最高。
什麼是全數累進？
「全數累進」的機制為當持有人全國非自住房屋戶數進入某個級距，名下所有非自住房屋全部套用該級距的稅率，而非只有超過門檻的那幾戶才加重。
舉例來說，假設甲某持有 3 戶非自住（直轄市），則進入第三級距：每一戶均適用 3.8%，而非第 1 戶 2.4%、第 2 戶 3.2%、第 3 戶才 3.8%，這就是「全數」累進的意涵。戶數一旦跨級，整體稅負就會一口氣跳高，對剛好在級距邊緣的多屋族衝擊特別明顯。
囤房稅 2.0 全國差別稅率與累進稅率總表
| 房屋類別與稅率組別 | 全國持有戶數 | 直轄市稅率 | 非直轄市稅率 | |
|---|---|---|---|---|
| 自住 | 全國單一自住 | 1 戶 | 1% | 1% |
| 自住房屋 | 2 ~ 3 戶 | 1.2% | 1.2% | |
| 其他 | 公益出租 / 社宅 | 不限戶數 | 1.2% | 1.2% |
| 非自住 (採優惠累進稅率) | 出租申報達標或繼承取得共有 | 4 戶以內 | 1.5% | 1.5% |
| 5 ~ 6 戶 | 2.0% | 2.0% | ||
| 7 戶以上 | 2.4% | 2.4% | ||
| 非自住 | 非自住、非出租、非繼承取得 | 2 戶 | 3.2% | 2.6% |
| 3 ~ 4 戶 | 3.8% | 3.2% | ||
| 5 ~ 6 戶 | 4.2% | 3.8% | ||
| 7 戶以上 | 4.8% | 4.8% | ||
囤房稅 2.0 哪類人不受影響？
囤房稅 2.0 雖然力道顯著加強，但政策設計上同步保護了「真正有需求」的族群，以下四類人不受非自住高稅率影響，甚至部分稅率略有調降：
1. 真正自住者（全國3戶以內且辦竣戶籍登記）
若是本人、配偶或直系親屬設籍居住，且全國合計自住房屋 3 戶以內，可適用 1% 的優惠稅率，比舊制最低的 1.2% 還低。這類族群購屋用於自住的人，完全不必擔心囤房稅問題，反而在新制下稅負微幅減輕。
2. 如實申報租金所得的房東（公益出租人或一般出租人）
若符合公益出租人的條件，在每年房屋稅開徵前向稅捐機關檢具租賃契約、申報租賃所得達標準，可申請適用出租優惠稅率 1.2% 。也代表囤房稅 2.0 並不是只要非自住就一定會被課較高的稅率。
3. 繼承取得房屋者（非自願共有）
因繼承遺產取得房屋，且處於共有狀態尚未完成分割的情況，屬於「非自願共有」，依法可適用較低的非自住稅率，給予繼承人一定緩衝期，不因被動取得多屋而被立即課重稅。
4. 社會住宅及包租代管房東
依規定提供社會住宅或參與政府包租代管計畫的房東，出租的房屋適用特殊優惠稅率 1.2% ，是政府鼓勵民間釋出房源、擴大租屋供給的重要配套機制。
囤房稅 2.0 五大修法關鍵總整理
囤房稅 2.0 修法關鍵 1：縣市歸戶升級為全國歸戶
舊制下，持有人在各縣市各持有 2 至 3 戶，每個縣市單獨看都在門檻內，輕鬆享有低稅率，跨縣市分散持房是公開的節稅策略。
新制改為全國合計，計算單位也從「個人」擴大為「家戶（含夫妻及未成年子女）」。這代表一個家庭在台北有2間、台中有2間、高雄有2間，全部合計為6間，整包適用最高稅率級距，完全堵死分散布局的空間。
囤房稅 2.0 修法關鍵 2：非自住稅率上限從 3.6% 拉高至 4.8%
非自住稅率的法定上限從 3.6% 大幅調升至 4.8%，增幅達 33%。雖然絕對金額仍遠低於房屋市場增值，但對於依靠租金收益換取持有成本的房東而言，壓縮空間確實縮小不少。
囤房稅 2.0 修法關鍵 3：自住稅率調降至 1%，鼓勵自住明確表態
為了彰顯「讓自住族受惠」的政策立場，新制將全國單一自住房屋的稅率從 1.2% 下調至 1%，另外，過去「自住房屋」只要有居住事實即可，新制要求必須在該房屋辦竣戶籍登記，才能適用 1.2% 或 1% 的優惠稅率。這是為了防堵人頭空房掛名自住。
囤房稅 2.0 修法關鍵 4：法人持有一律最高稅率
舊制對法人持有住家用房屋並無特別規定，企業以公司名義購置房產可享與個人相同稅率，因此公司買房、個人使用的情況相當普遍。
新制明定，凡法人持有的非自住住家用房屋，一律適用 2% 至 4.8% 的最高稅率區間，也不再有戶數累進的起算問題，直接從第一間就重課，徹底封鎖法人購屋的稅務漏洞。
囤房稅 2.0 修法關鍵 5：各縣市「必須」訂定差別稅率
舊制規定各縣市政府「得」訂定差別稅率，也就是可訂可不訂，導致許多縣市長期不作為，讓多屋族輕易享有最低稅率。
新制將「得」改為「必須」，必須依法訂定非自住住家的差別稅率，不得缺席。同時，中央訂定稅率下限，各縣市得在下限至上限之間訂定，但不得低於中央規定的最低標準，有效防止地方政府為爭取置產投資而再度壓低稅率的惡性競爭。
囤房稅 2.0 常見問題
Q1：囤房稅和房地合一稅有什麼不同？
這是最常被混淆的兩個概念，但兩者性質完全不同：
- 囤房稅（房屋稅差別稅率） 是每年針對「持有房屋」課徵的持有稅，只要持有就得繳，與買賣行為無關，計算基礎是房屋課稅現值。
- 房地合一稅 是在「出售房屋」時，就交易利得課徵的交易稅（所得稅），持有期間越短、稅率越高（最高45%）。
兩者可能會同時發生，一個是「持有就繳」，一個是「賣房才繳」，是不同目的、不同稅基的課稅工具，屬於雙軌並行的房市管制機制。
Q2：未設籍的房子，一定被課非自住稅率嗎？
是的。 囤房稅 2.0 新增「辦竣戶籍登記」為自住認定的必要條件，即便房屋確實自己在住，只要未辦理戶籍登記，依法仍被視為非自住，直接適用非自住高稅率。
Q3：房屋稅基準日怎麼算？年中買賣誰來繳稅？
基準日是以每年 2 月的最後一天為房屋稅籍基準日，記錄在案的房屋登記所有人即為納稅義務人，並於每年 5 月份繳納，課稅期間為前一年 7 月 1 日起至當年 6 月 30 日。
若中途發生買賣時，以基準日（2月末日）當天的登記所有人為準：
- 若賣方在 3 月 1 日才辦理移轉登記，基準日當天仍登記在賣方名下，該年度房屋稅由賣方繳納
- 若買賣在 2 月 28 日完成登記，基準日當天已登記在買方名下，則由買方繳納
Q4：夫妻各自名下都有房，要怎麼合併計算？
由於囤房稅 2.0 的歸戶單位是「家戶」，也就是說夫妻雙方及未成年子女名下的所有房屋，全部合併計算，那大原則就是「夫妻房屋自住戶數綁一起、非自住則分開算」。
合併算後若超過三戶，超出部分就會被視為「非自住住家用房屋」，因此稅務局也提出建議，若屋主希望降低稅負，可考慮將多餘房屋釋出，例如提供公益出租住宅（適用 1.2% 法定稅率），或作為一般租賃市場使用（ 1.5% 至 2.4% ），都有助於降低稅負。
Q5：我想節稅，多屋族有什麼合法因應方式？
面對囤房稅 2.0，多屋族有幾個合法的稅負因應方向，建議諮詢專業稅務顧問後評估：
方向 1：確認並完成戶籍登記
這是最直接、最省錢的方式，要確認自住的 3 戶是否都已由本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記；且應優先在評定現值較高的房屋辦理，享有的節稅效果更大。
方向 2：出租並如實申報
空置的非自住房屋可考慮出租，只要在規定期限前申請，適用出租優惠稅率，遠低於一般非自住稅率，同時也讓房源進入市場。
方向 3：申請公益出租人
若願意配合政府住宅政策出租房屋，可申請成為「公益出租人」，享有更優惠的房屋稅率，同時可能搭配租金補貼、包租代管等配套資源。
方向 4：評估出售多餘房屋
若持有多戶非自住房屋、且無出租計畫，在新制稅負大幅增加的情況下，可評估是否出售部分房屋，降低持有戶數以減少稅負壓力，同時也可能因房地合一稅試算後找到較適合的出售時機點。
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