前言
持有台北市的房產三十年，一直覺得自己很幸運，也一直深信「手握一套房，到老都吃香」，直到近幾年驚覺老房的持有風險，比我想像的高很多。
一、蛋黃區的房子不再是保值金牌？
我57歲，單身，藥廠業務的工作已經到半退休狀態，收入和生活都很穩定，還沒財富自由但一切都還不錯，不用為了錢煩惱。特別感謝自己年輕時買下台北市的房子，交通方便生活機能好，房價年年創新高，貸款付清之後就沒想過換房的事。
去年有朋友想換房，看了幾個物件之後決定先去銀行找認識的理專談房貸。我陪她去的時候順便問了一下自己的房子如果出售，大概能貸幾成？
「這種屋齡大概六成吧，有時還不到喔。」理專很快回答，讓我嚇了一跳。
我的房子位於中山區，屋齡 43 年，標準華廈（七層樓＋當時還合法的頂加），有電梯和清潔人員，但沒有管理員和管委會。我一直相信房價只會漲不會跌，比任何投資都可靠，完全不用擔心。
但銀行讓我看清事實：老房子的「可貸價值」正在流失 。即便地段再好，銀行的邏輯是「高齡建物 = 高風險」 。當貸款年限縮短、成數下修，買方的自備款門檻就會拉高 。一旦脫手難度增加，房子隨著時間繼續老去，最終可能淪為看得到、吃不到的「帳面資產」，那裡的鄰居許多人是寄望等都更，但我想這輩子我是等不到了。
二、華廈的隱憂：高昂的維護與難產的共識
這幾年明顯感覺到房子跟人一樣，越老毛病越多。先是天花板滲水後來發現是樓上管線問題，好不容易協調好雙方付費比例也修好之後，換樓下說他們天花板滲水＝＝
沒有管委會也是大問題。樓梯間時不時有人放置自己的大型垃圾，或是鞋櫃放在梯廳鞋子丟得亂七八糟，有礙觀瞻也不安全；還有人行道長期被一樓住戶佔用，圍起來放一個牌子寫請勿進入，作為他們的私人機車停車場。打 1999 檢舉得到的回覆是：「那邊算你們建案的公設，請住戶自行協調。」大家吵來吵去最後不了了之。
圖說：鄰居長期霸佔公設卻無法可管，讓人心煩。
圖說：好幾戶的鞋櫃放在梯廳，鞋子、垃圾和私人物品散落一地
沒水準的鄰居暫且可以忍耐，但是老舊的電梯就讓我忍無可忍——一壞再壞，一修再壞，本來可以四個人搭的電梯，現在三個人就超重。我家住六樓，對門那一戶一家四口，遇到和他們一起上樓的時候，要分三次才上得去！通常我會改爬樓梯爬得氣喘吁吁，有一次還被三樓的鞋子絆倒，真是氣死我了！
終於有人發起更換電梯的提案，算起來每戶出九萬元就能換全新電梯。聽起來合理吧？但一樓拒絕，說他們不用電梯不付錢、五樓說七樓有頂加應該算兩戶的錢（但七樓堅持只付一戶費用），這樣又吵了一年還沒吵出個結果。唉，後來我搭電梯都大氣不敢喘一下，不曉得這老傢伙還能撐多久？
圖說：老舊的電梯已經快不行了，大家卻無法達成共識換新
近年來大眾和法規對耐震、消防、節能的要求都越來越嚴，綜合考量下我發現老屋雖然還能住，但要它「合法、安全、可貸、可轉手」，再拖下去我要付出的補強成本（修繕的金錢、溝通的勞心勞力等），總有一天會超過它的剩餘價值。
三、仍具備價值優勢 就是最好的脫手時機
當然賣房不是簡單的決定，這間房陪我走過大半輩子，我在這裡結婚、離婚、養過狗也養過貓……滿滿的回憶難以割捨，但這幾年生活中的種種不適無法改善，我開始擔心自己更老以後還能承受這些嗎？帶著這種不安的心情住下去真的好嗎？好幾個晚上我都想到失眠，糾結了大概半年後終於下定決心開始賣房和看新房子。
我請銀行重新鑑價，也私下詢問幾位房仲朋友。答案都差不多：成交價還在，但貸款條件會卡住買方——貸款最多六成，代表買方必須準備四成以上的自備款，外加裝修、稅費、仲介費等等，買得起的人並不多。
我給自己設了很實際的門檻，不貪最高點，只要買方有誠意感覺合得來，我就願意賣。房子開始出售後，看屋的人很多，但幾乎每一組人都會問同一個問題：「銀行能貸幾成？」而我也在每一次對話中，更加肯定此刻賣房是正確的決定。
最後很幸運遇到適合的買方，是一對年輕夫妻帶一個五歲女兒，看上這裡的學區優勢決定購買。銀行確認核貸條件的那天，我雖然不捨，但也鬆了一口氣，這間房子在我人生中的任務已經完成，未來它將守護一個更需要它的家庭。我很感謝，也是時候帶著祝福和它道別了。
四、捨棄回憶的重量，換取退休後的安心感！
現在我搬到南港的新家，是有品牌的大建商，有符合最新耐震法規、節能標章、有管理有制度的新式智慧住宅。我知道這間房不一定會讓我暴富，但是銀行願意貸，市場願意接手，所以更適合我的養老計劃，生活也更輕鬆安心了。
房子是情感的歸屬，也是重要的資產
建議有買房的人都要重新檢視房子在資產組合中的角色：
- 你的房子還具備轉手性嗎？
- 銀行還願意為它的價值背書（提供高成數房貸）嗎？
- 明天的你，是否能靠這項資產換取安心的退休生活？
看清現實理性思考，別等到有一天才發現你珍藏的老房，已經成為難以脫手的古董！要記得～真正能靈活運用的資產，才是晚年最有力的支撐！
