買賣房產是一筆龐大的交易，其中一個讓許多首購族最頭痛的名詞就是 「斡旋金」。
到底斡旋金是什麼？要準備多少才算合理？能不能退？一旦處理不當，可能在買房第一步就吃大虧。
本篇將帶你從斡旋金意思、常見退還情境到實務操作建議，讓你善用斡旋金提升議價籌碼，出價更有效率，買房更有勝算。

斡旋金是什麼？為什麼買房前一定要搞懂

「斡旋金」簡單來說，就是買方在看中某間房子後，為了「委託」房仲業者向賣方進行價格協商，所支付的一筆款項。這筆錢的用意，在於展現買方的「購屋誠意」，通常交由房仲代收，並搭配「斡旋書」一起送交賣方，這個動作也稱為「下斡旋」，目的是讓賣方知道買方是真心想談，並期待在短時間內達成簽約。

▲斡旋金定義、下斡旋流程示意圖。圖／房市氣象台

當賣方同意買方出價時，這筆款項就會轉為定金或買賣金額的一部分。然而，許多人會將「斡旋金」與「要約書」混淆。雖然兩者都具有向賣方出價的功能，但在法律效力與形式上仍有差異：

斡旋金 vs 要約書比較表

斡旋金是一種「先付錢、後出價」的模式，而要約書則是「純出價」的模式。
房仲通常會傾向使用斡旋金，因為這能讓賣方感受到買方的誠意，並且藉機在限定的斡旋時間內緊密協商，提高交易成功的機率。

買房斡旋金多少才合理？越高越好嗎？常見金額範圍

斡旋金的金額並沒有法律硬性規定，通常會根據房屋總價、市場行情和地區慣例而有所不同。不過，一般會抓在 總價的 1～5%。
也有人認為固定一筆金額來談，常見的範圍大多是 10～50 萬元之間，依照房價與買賣雙方協商而定。

• 小宅、總價低於 1,000 萬：斡旋金可能落在 10–20 萬。
• 中高價位住宅：常見 20–50 萬。
• 豪宅或高總價物件：則可能談到 100 萬以上，但這時候建議不要用現金或轉帳，而是改用支票付款，以賣家為指定人並備註「禁止背書轉讓」，以提升交易安全性。

提醒：斡旋金應交由房仲公司代收並開立收據，付款方式最好使用可追蹤的金融工具，而非單純現金。

斡旋金可以退嗎？必知的退還與不退條件

很多人會問：「我下了斡旋金，但現在不想買了，錢能退嗎？」這是許多人最關心的問題。
其實，要先釐清斡旋金的定義及後續狀態，而這主要取決於斡旋的結果：

【 可退還的情況 】

• 賣方拒絕出價：若賣方在斡旋期間內，明確表示不接受您的出價，則房仲必須將斡旋金全額退還給您。
• 賣方超過斡旋期限未回覆：斡旋書上通常會明訂一個有效期限（例如 3 至 7 天），若賣方在期限內沒有回覆，則視為斡旋失敗，房仲應退還款項。
• 買方反悔：在斡旋期間內，賣方尚未簽字同意前，若買方反悔，房仲通常會全額退還給買方。

【 不可退還的情況 】

• 賣方同意出價：當賣方已簽字同意出價，代表雙方已達成合議，此時的斡旋金就會轉為定金，會受到《民法》第 248、249 條的規範，通常不能再要求退還，進而再依反悔方來處理違約金。
  ➡︎買方反悔： 斡旋金會直接被賣方沒收，作為違約金。
  ➡︎賣方反悔：買方可以要求返還加倍的定金作為違約金。

提醒：房仲的服務報酬，必須以「成功促成買賣成交」為前提。如果斡旋書的委託期限已屆滿，或因雙方價格談不攏而破局，買方有權要求房仲無息全額退還斡旋金，仲介不得以任何理由扣取費用。
因此，在支付斡旋金前，務必再三確認出價金額是您真正能接受的，避免因一時衝動而造成金錢損失。

避免斡旋金糾紛的實戰建議

買房是大事，為了避免不必要的糾紛，以下 4 個實戰建議能幫助您更安心：

1. 簽署書面斡旋書： 支付任何款項前，務必要求房仲提供正式的書面文件。書面斡旋書應清楚載明房屋地址、出價金額、斡旋金額、有效期限、雙方權利義務及退還條件，並保存副本。
2. 明訂斡旋期限： 斡旋金不像定金有明確的法律效力，因此有效期限的設定就格外重要。另外斡旋書也必須明確註記期限到了，若賣方未回覆，斡旋就自動失效，房仲必須退還款項，例如：「本斡旋自簽署日起三日內有效，逾期未獲賣方同意即自動失效，並全額無息退還斡旋金」，這樣也可以避免買方被無限期拖住。
3. 選擇信譽良好的房仲： 選擇大型、信譽良好的房仲品牌，他們通常有更完善的斡旋流程和制式合約，能為您的權益提供保障。
4. 必要時尋求法律協助： 若對斡旋書內容有疑慮，或不幸發生糾紛，可以考慮尋求律師諮詢，確保您的權益不受損害。

買房斡旋金多少不再困惑，掌握重點就不怕吃虧

總結來說，斡旋金是買賣房產過程中一個重要的環節，它代表著您的購屋誠意，也是啟動價格協商的鑰匙。
只要您在支付前，明確了解其意義、金額範圍、退還條件，並謹慎簽署書面文件，就能避免許多不必要的糾紛。

謹記，在您真正確認出價金額並準備好承擔其法律責任前，千萬別輕易支付斡旋金。
掌握這些重點，您就能在買房路上走得更踏實、更安心。

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