在房價高漲的時代，公設比已成為影響購屋決策的重要關鍵。它不只是計算公式上的數字，更牽涉到生活品質、社區安全與空間坪效。
許多購屋族在簽約後才發現——同樣標示 40 坪的新大樓，實際可用空間卻不到 27 坪。
本文將從定義、算法、合理範圍到常見誤區，帶你全面理解「公設比」的真實面貌，掌握買房前不可忽視的隱藏成本。
買房第一課：公設比是什麼？最精準的定義與算法
「公設比」指的是建案中公共設施所占的比例，也就是在權狀上看到的「總坪數」裡，有多少其實是屬於公共空間，無法納入私人的使用空間，而公設比可由以下公式計算出來：
公設比 ＝ 公共設施面積 ÷ 總面積 × 100%
舉例來說，一棟大樓的公設比若為 33%，代表每 100 坪中有 33 坪是公共空間（如梯間、大廳、走廊等），只有 67 坪是你實際能使用的室內坪數。
▲大樓規劃多元公設空間，包含挑高門廳、會議區和交流空間，兼具形象展示與實用機能。圖／遠雄《大河商爵》官網
公設比怎麼算最清楚？算出你「實際可用」的室內空間
買房最重要的就是知道自己能用多少空間！學會下面這個公式，就能馬上算出「實際可用」的室內主建物和附屬建物面積。
● 實際室內坪數 ＝ 權狀總坪數 × (100% − 公設比)
透過這個公式，你可以快速比較不同公設比房屋的實際可用面積。
以目前市場上常見的新建案為例，假設購入一戶權狀坪數為 32 坪，公設比約 30％，且沒有買停車位，那實際可使用的室內面積會是多少呢？
● 實際室內坪數 ＝ 32 × (100% − 30%) = 約 22.4 坪
因此雖然買的是「32坪」的房子，但真正能走動、擺家具、使用的空間，其實只有 22 坪多。
這10坪的差距，就被分攤到大樓的走廊、梯間、大廳、管道間和其他公共設施中。
這也是為什麼許多人看完樣品屋回家後，會覺得「實際空間好像比想像中小」，因為權狀坪數裡，其實有一大部分是公設。
因此「權狀坪數」＝ 室內坪數＋陽台坪數＋公設分攤坪數。
在比較不同建案時，別只看總坪，要同時比較「公設比」與「主建物面積」兩項數字，才能真正了解房子的實際大小。
⚠️ 提醒： 車位本身不應計入住家公設面積，但部分建案會將「車道空間」平均分攤進權狀，導致實際公設比偏高，故在檢視買賣合約時需多加留意。
公設比多少合理？從公寓到大樓的黃金數字區間
公設比是否合理，必須根據建築類型來判斷。這是因為不同類型的建物，法規要求設立的公共設施數量差異很大。
以下提供常見建築的公設比普遍範圍參考：
建物類型 樓層數 公設比範圍 市場現況趨勢
公寓 5 樓以下
（無電梯）約 5% ~ 12% 最低，因僅有樓梯間等基本公設
華夏 7 ~ 10 樓
（有電梯）約 18% ~ 25% 具備大廳、電梯、簡單樓梯間
一般大樓 11樓以上 約 30% ~ 35% 市場主流，配備大廳、機電室、消防設施、多元休閒設施
豪華大樓或會管型社區 不拘 約 35% 以上 配備豐富公設（泳池、宴會廳、KTV）或樓層挑高導致
對於台灣目前常見的新建案大樓而言，因為現代法規要求（如雙逃生梯、消防設施）和建商規劃多元公設的趨勢，30~35% 已經成為市場上普遍且合理的公設比範圍。低於這個數字，可能意味著公設規劃較少或整體建築物面積較小。
大樓公設比為何居高不下？大公、小公與法規的真相
很多買房族在看新建案時都會發現——大樓公設比動輒30%、甚至逼近40%，比過去高出許多。
究竟為什麼公設比會一路上升？真的是建商「偷坪數」嗎？其實原因可分為三個面向：
一、法規要求推升必要性公設
除了建商設計取向外，法規因素也是公設比上升的重要推手。
近年《建築技術規則》、《消防法》、《無障礙設施設計規範》等皆不斷更新，要求住宅必須配置更多安全與公共設施，例如：
- 雙逃生梯設計：樓層超過一定高度者需設兩個逃生出口。
- 排煙室與防火門：防災法規要求增加排煙空間與緊急通道。
- 無障礙設施與電梯空間：需預留輪椅迴轉半徑與無障礙動線。
- 設備管道與機電空間：現代建築強調節能、通風與排氣，需更多機械間、管道間。
這些空間幾乎都是「必要公設」，儘管住戶平時可能無直接感受，但卻是安全與居住品質的重要保障。
二、「大公」與「小公」的設計比例改變
在早期，住宅建築多以「小公設」為主，像是樓梯間、電梯間、走廊等基本空間，公設比約莫落在25%以下；但隨著社區規模擴大與住戶需求轉變，建商開始增加「大公設」，如中庭、交誼廳、健身房、宴會廳、信箱間、垃圾冷藏室等。
公共設施在權狀上會區分為兩類：
- 大公（大公設）： 指所有住戶皆可共同使用、並按比例分攤的空間。
包含項目： 一樓大廳、管理室、機電室、蓄水池、公共休閒設施（如健身房、交誼廳）、以及主要逃生梯（若非專屬於某層樓）。 - 小公（小公設）： 僅供同層或部分特定住戶使用的空間。
包含項目： 當層電梯間、當層樓梯間、走廊通道、屋頂突出物（部分）。
這些空間看似提升居住品質，但同時也被計入公設面積，導致整體公設比自然墊高。尤其是複合式社區或號稱「飯店式管理」的大樓，通常都屬於「大公比重高」的設計。
三、人口變遷與都市型建築
台灣人口結構與都市型建築型態的變化，也正悄悄影響著大樓的公設比。過去我們習慣把公設比高低歸咎於建商設計或行銷，但實際上，許多「生活型態的改變」才是推升公設比的主因。
- 人口老化、少子化與小坪數化需求：
隨著單身族與高齡族群增加，小坪數產品成為市場主流。但越是坪數小、戶數多的建案，一層所需配置的共用空間就越多，像是電梯間、逃生梯、消防梯、管道間等面積無法省略，公設比自然上升。
- 住商混合型建築增多：
近年不少都會區出現「住商混合大樓」，一棟大樓中同時規劃住家、事務所或商辦空間。這類建築依照法規，必須額外設置男廁、女廁、茶水間等公共空間，並強化電梯分流與消防動線，也因此導致公共面積需求更高、進而推升整體公設比。
公設「實用性」分析：哪些公設幫你加分？哪些只是多餘？
除了了解公設比高低原因之外，真正的關鍵在於「公設值不值得」。
有些公共設施能讓生活更便利、甚至提升房價保值性；但也有不少設計對住戶來說沒有需求，導致每月繳管理費卻幾乎用不到。
以下表格幫你快速比較——哪些公設是真加分，哪些反而是「坪數黑洞」：
| 類別 | 公設項目 | 實用指數 | 優點 | 潛在問題與注意事項 |
|---|---|---|---|---|
| 高實用性
（值得保留） |
垃圾冷藏室 | ★★★★★ | 減少異味、集中管理垃圾，特別適合大樓社區 | 若無冷藏功能，需良好通風與清潔維護 |
| 包裹收發室、宅配櫃 | ★★★★★ | 網購普及後必備，提升居住便利性 | 人力管理不當，易出現遺失或擁擠問題 | |
| 健身房、閱覽室 | ★★★★ | 提供休閒運動空間、提升社區質感 | 使用率視住戶族群而定，維護費不低 | |
| 頂樓曬衣、晾衣區 | ★★★★ | 解決室內晾曬空間不足問題 | 設計不良易影響外觀與防水 | |
| 中度實用
（視個人需求） |
KTV室 | ★★★ | 住戶活動交流空間 | 管理規範不明、易引發噪音或爭議 |
| 中庭花園、空中花園 | ★★ | 美化社區景觀，有助通風採光 | 若面積過大、維護不良，反成蚊蟲溫床 | |
| 兒童遊戲間、鋼琴房 | ★★ | 提供家庭活動空間，提升親子友善度 | 若社區高齡化、使用率低易閒置 | |
| 交誼廳 | ★★ | 供住戶互動與社區活動使用，提升凝聚力 | 社區住戶往來少易成閒置空間 | |
| 低實用性
（可能成為負擔） |
游泳池、SPA池 | ★ | 視覺加分，但實際使用率極低 | 高維護成本、水電費驚人、高機率會是閒置狀態 |
| 廚藝教室 | ★ | 社區活動或課程使用 | 須聘請師資與定期清潔，成本高、使用率低 |
買房防雷！簽約前必查的公設比「三大魔鬼細節」
在簽約前，除了看公設比數字，更該關心「這些坪數到底是怎麼算出來的」，很多人誤以為公設比高低只是設計問題，其實背後藏著許多眉角。
以下三個細節，是最容易被忽略、卻最可能讓你多花冤枉錢的關鍵：
細節一、車位與車道坪數是否灌水：
部分建案將「車道」或「迴車空間」灌入公設，使權狀坪數虛增。購屋前可要求建商提供「公設項目明細表」，並釐清車位是否獨立產權或附屬登記。
細節二、管理費與維護成本：
公設比高代表公設多，維護成本自然提高。所以若建案配置泳池、SPA等設施，不僅會產生長期維護費用與人力管理等支出，這些費用也需要所有住戶共同分攤。
目前一般中型社區管理費約每坪 NT$80～120 元，若公設多、設施複雜，費用可高達 NT$150～200 元／坪。甚至當設備老化或更換時，社區還得召開管委會分攤大筆支出。
細節三、權狀細項與用途不符：
部分建案可能將休憩室、空中花園等空間列為「共用部分」卻另作他用，簽約前務必確認用途與實際配置，點交公設時，管委會也需要核對這些共用部分是否符合法規。
公設比這麼高，買低公設比的公寓或華廈可以嗎？
當然可以！公設比並非判斷房屋優劣的唯一標準，選擇權完全在於自身的需求。
目前市場上新大樓普遍公設比約 30～35%，確實也有不少買家因此開始轉向「低公設比產品」，例如公寓或華廈，但每種建物類型各有優缺點，不能單純以公設比論高下。
- 公寓：
- 優點： 公設比最低（約 10～15% ），室內坪效最高。
- 缺點： 多為老屋，無電梯、隔音差，老舊社區維護不易。
- 適合族群： 首購族、小家庭或預算有限者。
- 華廈：
- 優點： 公設比約 20～28% ，兼具電梯便利與坪效實用。
- 缺點： 公設相對簡單，若社區管理鬆散，生活品質落差大。
- 適合族群： 希望兼顧實用與基本管理品質者。
房市氣象台提醒：公設比並非越低越好，而是要看「是否符合生活需求、生活習慣、家庭結構和預算上限」等等面向來選擇最適合您的建築類型。
若你重視管理與安全，大樓型社區仍具優勢；若想要坪效最大化、預算有限，華廈或公寓或許更適合你。
公設比常見問題：買房前必知的 ４ 大 Q&A
Q1：公設比越低越好嗎？
不一定。太低的公設比可能代表缺乏必要的安全或便利設施，例如逃生梯、消防通道不足。重點不是「低」，而是「合理」——住宅型建案維持在 28～33% 最為均衡。
Q2：預售屋的公設比可以改變嗎？
通常不行。公設比在申請建照時即已確定，除非設計變更或施工調整，否則無法事後修改。
購屋前應向建商索取「建築設計圖」或「公設比明細表」核對。
Q3：公設比會影響貸款嗎？
間接影響。公設比越高，實際使用坪數越少，銀行在估價時可能認為單價偏高、坪效低，
進而壓低貸款成數或影響鑑價結果。
Q4：虛坪改革會影響公設比嗎？
有機會使公設比下降，經內政部於 2025 年 9 月公布虛坪改革研議進度，修法鎖定三大項目——免計容積項目、管委會空間、停車位制度。其中，停車位與車道空間將可獨立登記為專有部分，住戶可擁有明確產權，不再被計入共有公設。整體改革上路後，預估可讓公設比平均下降約 5％，使坪數回歸合理、實用，購屋空間更貼近真實使用面積。
延伸閱讀：不再為空氣買單！深度解析虛坪制、實坪制差異，掌握虛坪改革三大核心購屋策略
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