北台灣房市話題焦點近期移往「北士科重劃區」（台北士林科技園區）。

隨著今年五月 AI 巨頭 輝達（NVIDIA）宣布進駐，這塊原本被視為「台北最後一塊重劃拼圖」瞬間引爆市場熱度，究竟是地段紅利還是輝達光環？房價是否真的如傳言般瞬間起飛？本文將從發展定位、房市變化到未來風險全面解析。

北士科重劃區發展背景與定位

北士科，全名「台北市士林科技園區」，位於台北士林、北投交界，全區面積占地近 95 公頃，原為士林紙廠與工業用地。其開發初衷是為了配合台北市的產業轉型，打造一個結合科技、生態與生活的綠色智慧園區。

政府將其定位為「智慧健康」與「數位科技」產業的發展核心，旨在引進智慧化建設、交通建設、智慧生態環境等相關產業，並藉由串聯內湖科學園區與新竹科學園區，形成一個完整的科技廊道。

在輝達（NVIDIA）進駐前，北士科雖然已吸引不少企業和開發商關注，但整體發展相對緩慢，仍處於基期較低的階段。
輝達總部將坐落在新光人壽得標的北士科T17、T18街廓，面積合計 3.89 公頃。因此，園區內及周邊區域的房價跟著水漲船高。

▲北士科周圍生活圈（紫色圈範圍）區域圖。圖／北投士林科技園區官網

重大交通工程：累積區域基本價值

交通為各種建設之母，促進經濟繁榮提昇生活機能之必要元素。在區位條件上，北士科東臨文林北路與承德路、西接洲美快速道路，可快速銜接士林、劍潭、芝山、明德等捷運站，區域交通網絡相當便捷。

有了先天的地理優勢，加上市府的政策支持，北士科被積極定位為承接高科技與醫療產業的新舞台。

再往下看，重大建設更是推升區域價值的關鍵，福國路延伸工程已於 2017 年通車；配合新建福國交流道的快速道路也已於 2023 年完工，未來還有大業路高架橋等計畫，一旦完工，不僅能強化園區內部串聯，更能擴大北投、士林與大台北地區的對外連結。

 

輝達宣布進駐前的市場氛圍

然而在輝達正式宣布進駐北士科之前，儘管政府與建商的開發規劃持續進行，區域房市仍處於一個「潛力題材尚未兌現」的平穩期。當時的市場表現相對和緩，屬於緩步成長階段。

此階段的北士科呈現以下幾種特性：

推案與價格表現：

早先進場的指標建商，如華固、家居、國泰、璞園等，雖然一開始就把預售案價格拉高到每坪百萬以上，但買氣沒有跟著上來，部分建案出現每坪成交價掉回 9 字頭的狀況，而這時間的房價漲幅主要受台北市整體市場景氣影響，價格也開始進入停滯期。

市場心態：

投資人視其為長期潛力標的，但缺乏短期明確利多，多數處於觀望狀態；自住客則更關注生活機能尚未到位的問題。

區域特色：

北士科擁有台北市區少見的大面積自然資源，如洲美公園、親水綠廊與關渡平原，然而，這項優勢在當時對房市熱度的帶動效果有限。

 

輝達進駐後的區域利多效應

今年五月輝達宣布進駐北士科，並確定落腳 T17、T18 兩塊基地，這個消息一出對市場形成重大刺激。輝達作為全球人工智慧（AI）晶片龍頭，其進駐不僅帶來了可觀的就業機會，也吸引了相關供應鏈企業跟進布局，為北士科帶來了以下四個強勁的成長動能：

產業聚落效應：

更加凸顯北士科「AI」與「高科技」的定位，並與內湖科技園區的電子資通訊、南港軟體園區的軟體與會展產業形成互補，共同建構起台北市的科技金三角。

高薪就業人口導入：

輝達的研發中心將帶來數千名高薪的工程師、研究人員等專業人才。這批高消費能力的人口湧入，將直接帶動區域內的住宅與租屋市場需求，並刺激周邊餐飲、零售、休閒娛樂等商業活動。高素質的人口結構，也將為區域帶來更完善的生活機能，形成良性循環。

基礎建設加速：

除了原有的交通工程，周邊的捷運站連通道、人行空間優化、公有設施與公園綠地開發都將加快腳步。同時，大型商辦與住宅建案的興建速度也將明顯提升，讓原本紙上的未來藍圖，迅速轉變為現實。

提升國際能見度：

輝達作為全球科技巨擘，其在北士科的布局，不僅讓台北在全球科技版圖中的地位更為突出，也吸引更多跨國企業的目光，增加未來進一步投資與合作的機會，為北士科帶來長期的競爭優勢。

 

▲輝達總部即將坐落於北士科，圖為北士科T16、T17、T18模擬示意圖。圖／北投士林科技園區官網

輝達帶來的產業紅利，為北士科描繪了光明的發展前景，更使得原本的「未來式」願景，瞬間成為「進行式」。

 

房價與不動產市場的明顯變化

輝達效應對北士科的不動產市場產生了立竿見影的影響：

土地交易量：

建商卡位積極，2024 上半年土地成交量年增逾 60%。

商辦需求：

科技廠辦、研發大樓詢問度增加，推升整體投資熱度。

今年5-8月 北市科話題影響地區預售房價比較
地區		比較項目	與1-4月相比		與去年同期比較
			2025/5-8	2025/1-4	2025/5-8	2024/5-8
台北市	北市科	平均單價 (萬元)	119.4	113.9	119.4	109.1
		漲跌幅	4.8%		9.4%
	北投區 (排除北市科)	平均單價 (萬元)	90.6	98.4	90.6	89.3
		漲跌幅	-7.9%		1.5%
	士林區	平均單價 (萬元)	119.9	122.1	119.9	109.8
		漲跌幅	-1.8%		9.2%
新北市	三重區	平均單價 (萬元)	76.1	78.2	76.1	74.1
		漲跌幅	-2.7%		2.7%
	淡水區	平均單價 (萬元)	39.4	39.1	39.4	36.4
		漲跌幅	0.8%		8.2%

▲北士科及其周圍話題影響預售房價比較。圖／住展雜誌

 

房價：

北士科重劃區本身的平均房價與去年同期相比，有高達9.4%的顯著漲幅，而同樣屬於北投區的非北士科區域，房價漲幅僅有1.5%，顯示出輝達帶來的利多並未產生明顯的外溢效應，而是集中在園區核心區域。

預售交易量：

5、6月北市預售中，每3筆交易就有一筆出現在北投，5月19日至6月30日期間，該區預售屋交易量達222筆，年增近75%，顯示預售屋交易量大幅成長。

需求結構：

輝達效應直接顯示了企業與其供應鏈的剛性需求，因此住宅市場則緊隨其後，看到了「輝達宅」未來生活的型態，而投資客則看到了穩定的租金投報率與資產增值空間。這使得兩種不同產品的需求同步被點燃，市場熱度徹底翻轉。
北士科預售屋指標建案的價格實力
要判斷一個區域的房市潛力，除了平均房價，更要觀察指標建案。北士科在輝達利多加持下，吸引了眾多品牌建商插旗，這些建案的成交價，不僅代表了市場對區域價值的信心，也成為未來房價持續攀升的重要指標。
以下是北士科預售屋市場中，平均單價（近一年）前十名的指標建案：

建案名稱	每坪平均成交單價	每坪最高成交單價
遠雄泱玥	129.4萬元	144.8萬元
麟璞真	122.2萬元	134.0萬元
家居璽玉	122.2萬元	124.7萬元
樸園璞開石	121.9萬元	128.3萬元
國泰雍萃	121.6萬元	132.7萬元
華固上文林	121.3萬元	128.9萬元
士科潤山	120.4萬元	133.0萬元
家居安曼	114.4萬元	127.0萬元
達麗天蒔	114.9萬元	158.5萬元
常殷一域	111.7萬元	139.0萬元

▲北士科平均成交單價前十高建案。資料來源：實價登錄（資料更新時間：2025/08/28）

 

北士科重劃區與周邊區域的互補與競爭關係

北士科的崛起，讓它與台北市現有的科技聚落，延伸至內湖科學園區及南港軟體園區，形成既競爭又互補的關係：
產業與功能上的互補：
這三塊區域各自專精於不同領域，共同構建了「台北科技金三角」。內湖以成熟的電子、資通訊產業為核心；南港則主攻生技與會展；而北士科在輝達的帶動下，則確立了其在AI與智慧醫療等前瞻領域的獨特定位，這種分工合作讓台北市的科技版圖更加完整。

人才與投資上的競爭：
儘管產業互補，但在高階人才、企業投資以及不動產市場上，競爭依然存在。企業會比較三個園區的租金成本、交通便利性與周邊生活機能，以決定最佳設點位置。高薪人才也將在三個區域之間進行選擇，比較通勤時間、房價與生活品質。

輝達的進駐提升了北士科的競爭力，使其在人才與投資的爭奪戰中，具備了與內湖、南港抗衡的籌碼。

	北市科	內湖科學園區	南港軟體園區
產業定位	AI、智慧醫療 等高階新興科技	完整IC設計、資通訊、 電子商務產業鏈	生技醫療、軟體、會展產業
互補關係	專注於前瞻智慧領域 為科技金三角注入新動能	成熟產業與龐大企業群，擁有穩定與多樣化人才資源庫	享有交通優勢 強化科技金三角的對外連結
競爭關係	輝達進駐後，提升在高階人才與企業投資上的競爭力，與其他兩區抗衡	雖有穩定基底，但若缺乏新興產業動能，可能面臨高階人才流向北士科的挑戰	享有高鐵、捷運與國道系統的交通優勢，但未來可能因北士科交通網更完善而面臨部分人才磁吸的挑戰

總結來說，輝達的進駐讓北士科從「潛力新秀」一躍成為能與兩大科技聚落抗衡的「強力競爭者」，但這三區將在良性競爭中，各自發揮優勢，共同推動台北市的整體科技發展。

輝達進駐北市科後的未來發展展望與投資風險提醒

這波產業紅利，為北士科描繪了光明的發展前景，再根據目前最新進度透露，輝達總部預計將在2026年5月動工，並期望三年內完工啟用，更為未來的潛力藍圖更加清晰。然而，不論是自住客或是投資人，仍應保持理性，審慎評估以下幾個潛在風險：
房價過熱：短期內房價因利多消息飆漲，可能存在過熱風險。若未來市場降溫，漲勢恐難以持續。

生活機能：儘管開發加速，但北士科的生活機能仍在建置中，短時間內可能無法完全滿足大量湧入的人口需求。

產業集中度：若區域發展過度依賴單一產業（如AI），一旦產業景氣波動，對區域經濟與房市都可能產生影響。

總結來說，輝達的進駐確實為北士科的發展帶來了巨大推力，但房市的長期價值仍取決於整體產業聚落的穩健發展與生活機能的逐步完善。
投資北士科，不只是買進一間房子，更是押注一個充滿想像的未來。然而，在憧憬美好的同時，需要評估本身購屋需求及風險控管，另外，選擇物件條件、分析優質建商，也是重要的課題之一。