近來，台灣房市因部分媒體報導「預售屋解約潮」而引發關注。前五個月的解約案件逼近千件，年增率超過 60%，數字看似驚人，讓市場信心有所動搖。然而這波「解約潮」，真的足以代表房市全面崩盤嗎？事實上，我們需要更深入地分析其背後意義，了解「預售屋解約潮」的議題，接下來，本文將從數據與成因，逐步剖析這波「解約潮」的真實面貌。

預售屋解約潮現況：數據揭露市場急凍真相

根據內政部與地方政府公開資料，今年前五個月全台累計解約案件逼近千件，較去年同期增加超過 60%，主要集中在桃園、台中、台南等新興重劃區。讓人不禁聯想房市是否已進入急凍狀態，甚至擔心是否會引發骨牌效應。

但是實際剖析「解約件數」數據，進一步相比預售屋解約件數與同期總成交戶數，可以發現解約的比例僅佔1.1%，其實依舊維持在相當低的水平。

▲內政部地政司預售屋解約件數比例。圖／內政部官網

換句話說，雖然解約的「絕對數量」增加了，但相較於整體預售屋交易市場的規模，「解約率」並未出現顯著攀升，甚至可以說，所謂的「預售屋解約潮」更像是一個被媒體放大的假議題，而非房市的真實寫照。

預售屋解約的主要成因：限貸、投資退場與違約金壓力

儘管「解約潮」的嚴重性可能被誇大，但解約案件增加確實有其成因。主要原因可歸納為以下兩點：

• 政策收緊壓力： 從去年九月開始實施選擇性信用管制、新青安貸款的調整，都使得購屋門檻提高，部分原先計劃買房的人因為貸款困難而被迫解約。
  
• 投資客止損退場： 過去幾年房市熱絡，吸引了許多投資客投入預售屋市場。如今，市場買氣降溫，轉手困難，部分投資客選擇止損退場，寧可損失違約金也要解約。

▲內政部地政司預售屋解約買方分析。資料來源／內政部官網；製圖／房市氣象台

根據全國解約案買受人統計分析，超過六成的解約者有購買或持有多戶房屋，這反映出解約者除了可能為換屋需求的買家，更多為手上有多筆不動產的投資客。

再者，解約原因並非全是因選擇性信用管制所致，許多人是因換戶、增購車位而重新訂定合約；或者是個人資金不足、變更工作地點而解約，而非市場全面崩盤的跡象。

不過，買方並非只能「忍痛解約」，若能重新檢視自身財務配置、積極與銀行討論配套方案，或是與建商協商，仍有機會找到解決之道，避免走到解約這一步。

解約潮衝擊有多大？對成交量與房價的影響

市場上對「解約潮」最擔心的，莫過於它對房價和成交量的影響。

雖然解約件數增加，但目前看來，房市的成交量確實已從過去月均 1.6 萬戶降至 3,000 戶以下，跌幅超過八成。這反映出市場買氣的確在降溫，多數買方處於觀望狀態。然而，這並不等同於房價會出現斷崖式下跌。

房價方面，目前市場上已有部分屋主或建商開始願意議價，房價呈現鬆動跡象，但尚未出現全面性的崩跌。主要原因在於，解約的物件最終仍會回到市場上，但建商會透過其他管道或方式處理，例如轉成成屋銷售、或透過促銷活動去化，並不會讓房價立即崩盤；除非建商出現資金鏈問題，否則大多會選擇拉長銷售期，或是透過讓利操作來處理。

綜合來看，解約潮的影響，更像是讓過去過熱的房市，從快速奔跑轉為緩慢步行，是一個市場健康的自我調節過程。

各地區差異與專家看法：桃園、台中與台南的個別解讀

根據2025年上半年的總體數據，解約案件的分布也呈現區域性的差異。

• 台南： 在今年上半年的預售屋解約件數中，台南的解約案件增幅最快。這可能與過去幾年台積電設廠話題帶動的炒作熱潮有關。在房市熱度消退、政府打炒房政策收緊後，部分追逐短期價差的投資客因接手盤不足而選擇退場，導致解約案件增幅較快。這也使得台南房市回歸到以自住客為主的理性市場。

• 桃園與台中： 進一步觀察六都與新竹地區數據，桃園與台中的解約數量最多，成為解約案件最集中的區域，分別為219件、231件。這兩個地區是過去預售屋交易的熱區，之所以成為熱區，主要受惠於交通建設（如捷運延伸線、高鐵站周邊開發）及產業園區（台中科學園區周邊、台積宅）帶來的就業機會與人口紅利，吸引大量自住客及投資買盤。

因此在絕對數量上，解約案件也相對較多。但這僅是反映出過去的交易基數大，而非單純代表這兩個地區的房市特別脆弱。

對於這種現象，專家發現到解約現象主要集中在房價漲幅過快區域，特別是「景氣末班車」才進場的買方，資金壓力相對來說會更大，但由於解約往往會造成買方損失已繳款項，並非為首要選擇，但確實在全面衡量及市場壓力下，讓解約數量有所增加。

2025年前 6 月台南、台中、桃園預售屋解約概況。表格整理／房市氣象台

不過專家普遍認為這是房市過熱後的正常修正，有助於擠掉市場泡沫，讓房價回歸基本面。

台北房市現況：剛性需求下的穩定堡壘

與其他縣市不同，台北市在預售屋解約件數上呈現相對穩定的局面，數量明顯低於其他地區。這主要是因為台北房市以剛性需求為主，買方多為有實際居住需求的自住客，且其財務體質通常較為穩健。

預售屋解約潮未來發展走向與投資風險提醒

面對市場的波動與民眾的購屋壓力，政府也已開始採取行動。針對民眾反映的房貸爭議，內政部與金管會已做出明確說明，要求銀行優先提供貸款給「首購」、「自住」及「已承諾」的房屋貸款，避免銀行無預警拒貸，並已設立單一申訴窗口，以更妥善地處理民眾的申訴案件。

這個現況對於自住客而言，或許是個不錯的機會。因為隨著市場回歸理性，議價空間可能增加，有機會買到價格更合理的房子。

不過，與其擔心「解約潮」帶來的風險，自住客更應該關注：

• 審慎評估財務能力： 在購屋前，務必仔細評估自身財務狀況，確保能負擔後續的房貸。
• 檢視建商實力： 選擇信譽良好、財務健全的建商，能降低建案延遲或爛尾的風險。

總體而言，以近期的房市狀態更像是在經歷過熱後的回歸常態，有助於擠出泡沫，讓市場走向更健康、透明的局面。預售屋解約潮的「假議題」性質，提醒我們不該只看單一數據，而是要全面評估市場脈動。這不僅有助於做出更理性的購屋決策，也能避免被市場的雜訊所影響。