買房、蓋房，第一步不是看坪數，而是要搞懂建蔽率與容積率這兩個關鍵指標。這不只是建築師的專業術語，更是每位屋主、地主在規劃空間前不可不知的「法規底線」。
房市氣象台彙整了最完整的說明，帶你一次搞懂建蔽率、容積率的定義與差異，附上計算公式與常見範例，讓你不再霧煞煞！
了解建蔽率、容積率以前，先了解土地種類有哪些
不同種類的土地，政府會給予不同的使用限制，這直接影響建蔽率與容積率的上限，台灣的土地大致可分為：
● 都市土地（13%）：位於都市計畫範圍內，依《都市計畫法》管制，如住宅區、商業區、工業區等，建蔽率與容積率有明確的法定上限，通常由各縣市都市計畫公告決定。
● 非都市土地（78%）：位於都市計畫範圍外，依《區域計畫法》管制，如農業區、鄉村區、山坡地保育區等，建蔽率與容積率限制通常更為嚴格，且開發程序較為繁複。
● 國家公園土地（9%）：由《國家公園法》管制，屬於特殊保育用途的土地。
簡單來說，土地用途不同，會決定你能否蓋建築、可以蓋多高、蓋多大，甚至能不能改建或都更。這些都與建蔽率、容積率息息相關，必須先釐清土地種類，後續規劃才不會白忙一場。
建蔽率是什麼？建蔽率怎麼算，越高越好嗎？
建蔽率（Building Coverage Ratio）指的是建築物「占地面積」與「基地面積」的比例，反映在一塊地上，最多有多少%能拿來蓋房子。
這項數值由政府依照土地用途與分區來規定，目的是確保每一塊土地有足夠的空地、綠地、採光與通風空間，同時維持社區的生活品質與消防安全。
但在某些特定情況下，政府會為了提升土地利用效率、促進都市更新或改善生活環境，提供建蔽率放寬的彈性條件。以下是常見的放寬情況：
● 基地受到航高限制：可依法放寬建蔽率，讓基地更有效利用。
● 畸零角地、三面臨路等寬度不足條件：有時可依法申請提高建蔽率。
● 都市更新、危老重建案：有機會取得條件式放寬或獎勵。
建蔽率計算公式
建蔽率（％）＝ 建築物水平投影面積 ÷ 基地面積 × 100%
範例：
● 一塊地面積為 200 坪，建蔽率為 60%，表示最多可以蓋：
200 × 60% = 120 坪 的建築面積（首層）。
其他80坪則為法定空地，通常會規劃為花園、步道、停車場等公共空間，由全體區分所有權人共同使用與管理。
建蔽率越高越好嗎？
很多人以為建蔽率當然是越高越好，畢竟能蓋越多，使用坪數也越大。但實際上，建蔽率並沒有絕對的好壞，必須依照生活需求與土地條件來看。
● 建蔽率高 → 房子蓋得大、利用率高，但可能犧牲了庭院、綠地空間、採光、通風，甚至鄰棟距離
● 建蔽率低 → 雖然建物房子小，但保留了更多戶外空間，住起來更舒服。
這並不代表房子只能蓋一層，而是每一層的占地面積不能超過這個上限，至於總共能蓋幾層、總建築面積有多少，則還需要看另一個關鍵指標──容積率。
容積率是什麼？容積率怎麼算？
容積率（Floor Area Ratio）則是指「所有樓層的總建築面積」與「基地面積」的比例，它決定你總共可以蓋多少坪，也跟樓層數息息相關。
容積率就像一個城市的「密度控管器」。若沒有規範，城市可能會出現「一線天」的空間壓迫問題，導致整體居住品質惡化，或是人口過度集中、交通壅塞、公共設施不足等問題。
因此，政府會依據土地的使用分區、周邊交通、公共設施容量等條件，設定每塊地的法定容積率上限，作為城市發展與居住品質的平衡機制。
容積率計算公式
容積率（％）＝ 建築物總樓地板面積 ÷ 基地面積 × 100%
範例：
● 一塊地 200 坪，容積率為 240%，代表最多可以蓋：
200 × 240% = 480 坪 的總樓地板面積。
若建蔽率為 60%，首層最多蓋 120 坪，那麼總樓層可以蓋：
480 ÷ 120 = 4 層樓（理論值）
容積率與建蔽率的關係：可以蓋幾層樓？
從上述公式中，我們可以推導出一個簡單的概算公式：
可蓋樓層數 ≈ 容積率 ÷ 建蔽率
容積率決定總共可以蓋多少樓地板面積，建蔽率則決定每一層「最多能蓋多大」。
把總面積除以每層面積，就能初步估算出總樓層數，但真正要精確規劃建築規模，還是需要建築師進行完整設計與法規審查。
什麼是「容積率獎勵」？
除了原本政府規定的法定容積率，在特定條件下，政府也會提供額外容積，作為鼓勵民眾參與都市建設的誘因，這就是所謂的「容積率獎勵」，以下為常見的容積率獎勵情況：
● 都市更新：參與都市更新、整合老舊社區，可依更新規模與計畫申請額外容積。
● 新技術應用：如設置電動車充電樁、節能設備等，也有機會申請加碼容積。
過去最常見的「危老重建容積獎勵」，曾提供時程內申請者最高達 30% 的額外容積，但該項時程獎勵已於 2025 年 5 月 11 日正式截止。
不過，危老重建仍可申請其他類型的容積獎勵，如綠建築、智慧建築、耐震設計、無障礙設施等，依條件可獲得 2%～10% 不等的加碼。
未來政府也將推動「規模獎勵」取而代之，只要能整合鄰地、擴大開發基地，最高仍可申請 10% 的額外容積。
容積率 vs. 建蔽率 比較總表
下面這張表，快速比較兩者的核心差異與重點影響，讓你更快掌握「一塊地，能蓋多高、多大、幾層樓」的關鍵邏輯：
| 項目 | 建蔽率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 定義 | 房子占地的比例 | 所有樓層總面積的比例 |
| 決定關鍵 | 地面一層能蓋多大 | 整體建築物能蓋多大、多高 |
| 限制目的 | 控制建築物與開放空間比例，確保通風、採光、綠地、景觀品質 | 控制建築密度與公共設施負荷，避免人口過度集中 |
| 計算方式 | 首層建築面積 ÷ 土地面積 | 總樓地板面積 ÷ 土地面積 |
| 數值的影響 | 建蔽率越高：建築物占地越大，但戶外空間少 | 容積率越高：空間使用效率高，但可能人口密度也高 |
| 建蔽率越低：建築使用面積小，戶外空間多 | 容積率越低：社區密度低、舒適度高 | |
| 是否能變動 | 少數情況下可申請例外 | 有機會透過容積獎勵或移轉來增加 |
如何查詢都市土地、非都市土地的建蔽率、容積率？
想知道土地是什麼類型，以及其建蔽率、容積率等資訊，可以透過每個縣市政府都發局所設置的系統來查詢，查詢方式會根據土地屬性（都市或非都市）而略有不同：
都市土地查詢方式（如住宅區、商業區）
1. 進入內政部「全國土地使用分區查詢系統」
2. 點選「系統功能」輸入要查詢的「縣市、土地門牌或地段地號」等資料，或是直接到各縣市政府土地使用分區系統點選縣市進行查詢
3. 系統會顯示該地所屬的使用分區（如住三、商業區等），若無顯示建蔽率與容積率，需再查詢各縣市公告，來對照該土地類別的建蔽率與容積率。
※提供台北市、新北市建蔽率容積率規定一覽表。
非都市土地查詢方式（如農業區、山坡地、保育區）
1. 進入「國土測繪中心圖資服務網」或縣市地政局官網
2. 選擇「非都市土地使用管制圖」圖層，輸入地號或門牌定位
3. 查閱土地所在的使用分區（如農業用地、保護區等），並依區域計畫法規定對照相對應的建蔽率與容積率
建蔽率和容積率常見問題
🔺 建蔽率、容積率到底差在哪？
土地的使用類別（如住宅區、農業區、保護區）會直接影響政府所訂定的建蔽率與容積率上限。
不同類型的土地，允許的開發強度不同，例如：
● 都市土地（如住宅區、商業區）→ 建蔽率、容積率通常較高，可蓋多層建築
● 非都市土地（如農業區、保育區）→ 建蔽率、容積率較低，限制較嚴格
● 國家公園等特殊用地 → 通常嚴格限制開發，甚至禁止興建建物
了解土地屬性，是評估能蓋什麼、蓋多大的第一步！
🔺 建蔽率越高越好嗎？
不一定，要看使用需求與生活型態。
建蔽率越低，代表房子在土地上占的面積越小，保留的空地越多。
這意味著你可能會有更大的花園、庭院或露天空間，也能帶來更好的採光、通風和生活品質——這對於自地自建的透天住宅來說是一大優點。
但相對地，建築面積變小，室內可使用空間也會變少。如果你需要較大的室內坪數，過低的建蔽率就可能成為限制。
🔺 容積率越低越好嗎？
表面上看是好事，但實際使用要看配套與需求。
容積率越高，代表總樓地板面積越大，在同一塊土地上可以蓋更多層、更多坪數，開發效益高，對建商或多戶開發者來說是利多。但這也可能導致人口密度上升、公共資源壓力加重。
對個人購屋者來說，容積率高的建案通常會有較多戶數、樓層較高，雖然單價可能比較親民，但居住品質與公共空間使用上，就要仔細評估。
🔺 建蔽率/容積率是誰訂的？會變動嗎？
建蔽率與容積率是由各縣市政府的都市計畫或區域計畫主管機關訂定，根據土地分區、交通、公共設施容量等因素制定。其原則來自《都市計畫法》與《建築法》等法規。
在下列情況下，建蔽率／容積率有可能變動或調整：
● 都市計畫變更（如土地重分類）
● 危老重建、都市更新等申請容積獎勵
● 特殊地形（如三面臨路、畸零地）或航高限制下申請放寬建蔽率
結語：買屋、蓋屋前，搞懂建蔽率與容積率是基本功
建蔽率與容積率，表面看是法規數字，實際上卻攸關一棟建築的樣貌、樓層、可用空間，甚至影響你生活的舒適度與房價評估。
無論是看屋時注意「地坪、建坪」的背後涵義，還是自地自建時評估房子的最大發展潛力，這兩項指標都是不能忽略的關鍵。
想蓋得多、住得好，先看懂這兩個數字，才能真正做出符合期待與現實的選擇。未來看到售屋廣告中的坪數與樓高，也能一眼看出門道，不再霧煞煞！
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