北士科重劃區，近期成為台北房市與產業界共同關注的焦點，除了被視為「台北最後一塊大型精華重劃地段」，更因輝達(NVIDIA)宣布進駐而掀起一波熱議，隨著全球 AI 浪潮興起，北士科被賦予了承接內科、南港外溢需求的重任，不僅肩負產業升級與城市再發展的功能，也象徵著台北向「智慧科技核心」邁進的重要布局。
產業與人口結構翻轉
過去北投、士林地區因舊市街侷限，住宅與商辦新供給稀少，區域人口老化問題逐漸浮現，年輕族群與高科技人才多半外移。然而，北士科的開發讓這個結構開始翻轉，隨著輝達進駐以及金仁寶集團確定在此打造地上 55 層、地下 4 層，總共 7.8 萬坪的購物商場融合商辦來設立據點，不僅增加了就業機會，也直接刺激了區域內對住宅與商辦的需求。
北士科重劃範圍涵蓋承德路七段與洲美快速道路周邊，鄰近捷運環狀線與淡水信義線，交通條件成熟，15 分鐘即可直達台北車站與信義計畫區，並能快速銜接國道一號，成為北市少數兼具交通樞紐與產業聚落的新興地段。加上未來大型商辦、商場的陸續引入，區域機能將逐步形成「產業 + 居住 + 消費」三合一的完整格局。
從價格來看，北士科具備台北市稀缺新案供給優勢，目前單價約落在 110 至 130 萬區間，部分個案甚至突破 130 萬，雖然總價相較於北投傳統生活圈或士林舊市區更高，但考量 AI 產業紅利、交通便利性與長期都市計畫支撐，北士科的發展潛力與增值性，正是讓市場持續看好的關鍵原因。
這次筆者是以自駕方式前往北士科看屋，從洲美快速道路下福國路後，順著主要幹道一路往北，安排了由南到北的參觀順序。
第一站先到佳元織川因為它的位置最靠近洲美快速道路，也是北士科水岸園區的前緣案場，接著往北，沿著承德路六段，來到位於核心地段的齊興緻，第三站則是同樣在旁邊不遠的士科潤山，最後一路開到石牌商圈，參觀位於石牌商圈與北士科交界地段的力方越。
佳元織川：純住宅規劃，低密度社區氛圍
基地位置：台北市北投區新洲美段8地號
樓層規劃：地上 14 層，地下 6 層
戶數：1 棟，54 戶住家
坪數：二房 26–27 坪，四房 40–43 坪
預計完工日：2030 年 Q2
均價：108–125 萬/坪
佳元織川 建案解析
佳元織川位於北士科重劃區前緣，鄰近 NVIDIA 台灣總部與產業園區，具備未來產業與居住雙重題材。基地一側臨高架橋，另一側則鄰接預計興建的學校，前後兩向各有不同影響：前排戶別需 7–8 樓以上才能避免高架橋壓迫感並享有天際線視野，後排戶別雖具備校園景觀，但未來可能伴隨學童活動聲音。
本案規劃純住宅產品，總戶數單純，無店面設計，主打低密度社區氛圍，戶型以二房與四房為主，坪數分布在 26–43 坪，主要鎖定首購與換屋家庭。
公設與規劃
公設比約 36.3%，基地面積約 330 坪，公設配置以實用為導向，包括迎賓大廳、交誼廳等功能性空間，整體簡潔低調，停車規劃 49 個平面式車位，車位比約 1:0.91，並全數預留電動車充電需求。
戶型與戶別分析
佳元織川規劃二房 26–27 坪、四房 40–43 坪，僅 54 戶，屬於小型純住宅社區，產品線設計兩極化，二房適合單身與小家庭，四房則主打換屋與高資產族群，不過基地條件特殊前排臨洲美快速道路高架，後排臨規劃中的學校，因此不同戶別的樓層選擇差異相當大。
二房（26–27 坪）
- 特點：坪數緊湊，總價約3,200 – 3500萬，鎖定單身新貴或二人小家庭。
- 缺點：空間有限，長期自住會感覺壓力大，且二房市場在北士科未來轉手性需觀察。
四房（40–43 坪）
- 特點：格局完整，空間感舒適，主打換屋族或高資產家庭。小型社區配置四房產品，在區域內屬稀有。
- 缺點：總價高達 4,500–5,500 萬，考慮到社區規模僅 54 戶，後續社區氛圍與保值性仍需觀察。
戶別面向
前排（面洲美快速道路／高架橋）
-
- 優勢：高樓層視野開闊，可遠眺天際線。
- 缺點：低樓層受高架橋噪音、灰塵與壓迫感影響大，建議至少 7–8 樓以上才有較佳視野。
後排（面規劃中學校）
-
- 優勢：視野永久棟距有保障，低樓層就能享有開闊感。
- 缺點：未來學校啟用後，可能伴隨學童上下課與活動聲響，對於偏好安靜的人是一大考量。
筆者評估
如果以自住小家庭 為需求，建議鎖定 二房高樓層、朝後排（面學校）戶別，理由是：總價壓得相對低、視野不會受遮擋，且學校對於白天自住者影響有限，如果是換屋或長期自住的家庭，則比較推四房中高樓層、邊間戶別，避開前排低樓層受高架影響的問題，並能享有較佳棟距與通風。
整體來看，佳元織川雖然社區規模小，但產品定位明確，二房與四房族群清楚分流，不過因為基地條件先天存在「高架噪音」與「學校吵雜」兩大外部干擾，選樓層和面向的判斷將決定居住品質與未來轉手性。
佳元織川總結
前排臨洲美快速道路高架，後排臨規劃中校園用地，行車交通上快速便利，但目前其他的生活、商業需倚賴北投、石牌既有機能，前排低樓層受高架噪音與壓迫明顯，後排未來學校啟用，白天活動聲量需評估。
加分點
- 小型純住宅、戶數單純；二房與四房雙線產品，族群分流清楚。
- 後排面校園具相對穩定棟距，中高樓層可取得較開闊視野。
- 平面車位配置、並預留充電，使用便利。
留意點
- 前排需至少7–8樓以上才較能避開高架壓迫；低樓層噪音風險高。
- 後排校園啟用後白天活動聲量，對居家安靜度敏感者需實地試聽。
- 社區規模小、公設取向簡潔，若偏好豐富社區活動空間者需衡量。
- 步行採買與捷運依賴既有舊市區，重劃區內短期機能不完整。
齊興緻：遠雄新品牌首作，精品定位突顯隱私感
基地位置： 台北市北投區承德路六段
樓層規劃： 地上20層，地下5層
戶數： 57戶 / 一層3戶
坪數： 三房(44、52、56坪)
預計完工日： 2029年 Q3
均價： 預計2025/9月公開
齊興緻 建案解析
齊興緻位於北士科重劃區核心位置，緊鄰承德路六段與洲美快速道路，兼具交通便利與生活靜謐的特點，基地三面臨路，整體視野感受相對開闊。
值得一提的是，本案是遠雄集團旗下新品牌「齊興建設」的首發建案，齊興建設的成立，代表遠雄在品牌策略上的新嘗試，將以「精品精緻」定位推出市場，而齊興緻正是這個新品牌的第一步，對建商而言，這不僅是交出成績單的重要首作，也將直接影響未來市場對「齊興」品牌的認同。
所以這邊就要提到筆者認為最特別的地方在於社區大廳的入口設計，不同於一般建案直接將大廳臨路規劃，齊興緻採用樹木植栽環繞的方式，打造一條樹茵廊道。這樣的巧思讓回家的動線更具隱私感與儀式感，與市區多數建案相比顯得格外突出。
並且本案強調「一層三戶、不共壁」，這在市場上相當罕見，住戶間擁有更高隱私性，產品全數為三房規劃，主要鎖定換屋家庭、首購升級族群以及北士科科技新貴。
公設與規劃
所有的戶別皆為邊間設計，採光與通風條件良好，公設比為 34.6%，主要公設包含迎賓大廳、中庭花園、交誼廳、空中健身房與閱覽室，功能完整但不過於浮誇，地下停車部分提供91 格平面車位與 75 格機車位，車位比達 1:1.6，並且每個車位都預留電動車充電空間，符合科技新貴與家庭族群的需求。
個人觀點與戶型觀察
因為齊興緻產品設定都是三房，坪數落在 44、52、56 坪，因此如果本身需求是「標準三房」而不是追求大坪數豪宅，基本上就會直接聚焦在 44 坪這個區間。
- 44 坪戶型
優點是產品設定單純，適合一般家庭需求，格局上房間都有對外窗，採光與通風不錯，使用空間感佳，廚房空間規劃偏中規中矩，如果比較在意「廚房動線」的人，需要多加留意，且44坪戶型是面承信路，就並沒有52坪及56坪戶型的面承德路無限棟距視野來的好。
- 52 坪戶型
屬於較舒適的三房，空間規劃完整，這類產品比較適合換屋族，因為室內格局更貼近「大三房」的定位。缺點是總價拉高，若以北士科行情推估，每坪單價在 125–135 萬之間，整體總價就會落在 6,500 萬以上，門檻相對高很多。
- 56 坪戶型
這是本案的「旗艦產品」，定位明顯往高資產換屋與科技新貴族群，優點是格局完整、空間最好最大，且是面相承德路，擁有無限視野，缺點是總價高，且因社區僅 57 戶，戶數單純，這類戶型更像是展示「品牌力」與「社區質感」。
筆者評估
如果是以「標準三房自住」為需求，筆者會比較偏向 52 坪中高樓層，原因是：戶數少、單純社區，選戶型重點是「採光與棟距」且建案強調一層三戶不共壁，隱私度高，中高樓層搭配良好視野，能把優勢發揮到最大。
售後保障觀察
另外，在參觀過程中發現，齊興緻延續了遠雄體系的「5525 三大保固服務」：
- 防水保固 5 年
- 地壁磚保固 5 年
- 結構安全保固 25 年
這在台北新案市場裡相對少見。以消費者角度來說，除了關心地段、戶型與公設，建案能否提供長期的售後保障，其實也是很重要的考量之一，尤其是結構保固長達 25 年，對於高總價產品來說，等於替買方多了一層保障。
齊興緻總結
座落於承德路六段與承信路旁，承德路為主幹道、承信路為較靜的支路，出入動線可分流，基地三面臨路，周邊以中低樓層既有建築為主，中高樓層棟距與天際線較容易打開，步行採買以超商、小吃為主，目前完整型商場仍需仰賴北投、士林舊市區，一層三戶，適合喜歡有更高隱私的自住買方。
加分點
- 三面臨路、視野面寬，非承德路側亦多為開闊面向，中高樓層景觀穩定。
- 一層三戶不共壁、純三房產品，住戶組成單純。
- 車位規劃比高（約1:1.6），且車位預留充電位，對電動車族友善。
- 接待動線以「樹茵廊道」退縮設計，入口隱私與儀式感優於同區案。
- 施工與售後（5525保固：防水5年／地壁磚5年／結構25年）對高總價自住客有實質加分。
留意點
- 臨幹道與快速道路動線利多之餘，低樓層面主幹道仍有噪音、粉塵與排氣疑慮。
- 生活採買仍以舊市區為主，重劃區內短期機能未全，日常步行友善度一般。
- 44坪（非承德路面向）景觀與棟距感受不及52/56坪承德路面向，若重視視野，樓層與面向更需精選。
- 單價、總價門檻高，受眾較侷限，議價與付款彈性對成交影響大。
士科潤山－區域型 TOD 開發案，生活機能逐步成形
基地位置：承德路六段、承信路交會處
樓層規劃： 地上 18 樓 / 地下五層
戶數： 98 戶 / 一層 6 戶
坪數： 2 房 27–32 坪，3 房 36–42 坪
預計完工日： 2027 年 Q1
均價： 114.28萬/坪
士科潤山 建案解析
士科潤山為新潤+甲山林兩大集團合作的產品，產品為2/3/4房，坪數26~54坪，主攻自住家庭或首購升級族群，一層六戶的配置，戶數密度略高，但也因此讓總價門檻相對壓低。
公設與規劃
平面式汽車位91個，車位比1:0.93，車位價格約落在340萬，且皆有充電設備（含預留）公設比約35%，屬於一般水準，主要設施包含迎賓大廳、健身房、交誼廳與閱覽室，整體屬於「實用導向」，沒有過度奢華的規劃。
個人觀點與戶型觀察
士科潤山規劃二房 27–32 坪、三房 36–42 坪，平均成交單價落在 114 萬/坪左右，雖然坪數相對小，但因為單價高，總價仍然落在 3,800–4,500 萬之間，以台北市而言，這已不是傳統「首購族」的範疇，更接近「高資產小家庭」或「科技業新貴」的需求。
- 二房 27–32 坪
優點：坪數小，總價比大三房低，對單身或兩人家庭來說相對實用。
缺點：即使是最小坪數，總價仍可能要 3,500–4,000 萬，購屋壓力不小，若長期自住，空間稍顯不足。
- 三房 36–42 坪
多數戶型具三面採光、雙衛浴開窗，空間感完整。
缺點是總價 4,000 萬起跳，預算壓力大；部分戶型鄰近主要幹道，需挑樓層。
筆者評估
如果是要在北士科自住卡位，筆者會偏好 36–38 坪的三房，中高樓層，朝承德路。原因有以下幾點：
1.臨承德路，擁有無限視野、棟距。
2.三房空間完整，對小家庭比較長期適用。
3.雖然總價高達 4,000 萬以上，但和大坪數建案相比，仍屬於北市科裡「可負擔的選項」。
士科潤山 總結
同樣位於承德路六段，距齊興緻僅一個路口之隔，車行效率幾乎相同，基地臨承德主幹道，低樓層戶別需留意噪音與粉塵影響，中高樓層則能明顯改善，步行生活機能與交通便利性與齊興緻相近，但由於本案戶數較多，一層六戶的配置，尖峰時段電梯使用可能會出現壓力。
加分點
- 樓高約3.45米，對中小坪數空間感有明顯提升。
- 多數戶型強調採光、雙衛浴開窗等實住向規格。
- 公設偏實用（健身房、閱覽、交誼等），避免高管理費負擔。
留意點
- 一層六戶、梯戶比偏高，尖峰時段電梯使用可能會出現壓力。
- 車位比約0.93，還是會有某些住戶會配不到車位。
- 臨承德路戶別低樓層噪音、粉塵問題還是需考慮。
- 二房總價已逼近4,000萬，中小坪數雖面向自住，實際門檻仍高，需審慎評估預算與長住需求。
力方越：承德路首排，銜接石牌生活圈機能
基地位置：台北市北投區承德路七段，石牌生活圈與北士科交界
樓層規劃：地上 15 層，地下 4 層
戶數：61 戶住家 / 一層4戶，另有 4 戶店面
坪數：二房約 25 坪，三房 37–49 坪
預計完工日：2028 年上半年
均價：開價約 112–122 萬/坪，實價均價約 108 萬/坪
力方越 建案解析：
力方越位於承德路七段首排，步行約8–10分鐘可至捷運石牌站，兼具石牌生活圈的成熟便利，以及北士科重劃區的未來題材，雖然基地不在北士科範圍內，但距離核心僅數百公尺，可同步受惠產業與區域發展紅利。
產品主力為三房 37–49 坪，另規劃二房 25 坪，主要鎖定首購與小家庭換屋族群，格局方正，部分戶型為邊間設計，具備雙面採光與通風條件。
公設與規劃
公設比約 33%，屬於合理水準，公設規劃也是以實用導向為主，包括迎賓大廳、交誼廳、空中花園與健身房，並未走浮誇豪宅路線。
建材配備則採中高規格，包含 Cleanup 廚具、TOTO 與 Hansgrohe 衛浴、LOW-E 氣密窗與電子鎖，對提升居住質感有所加分。
個人觀點與戶型觀察
力方越規劃二房 25 坪、三房 37–49 坪，社區僅 61 戶，屬於中小規模社區，它的定位在石牌生活圈與北士科交界，雖然享有成熟機能，但周邊建築大多已完備，對低樓層戶別來說，視野容易受限。加上開價落在 112–122 萬/坪，與北士科核心建案相差不大，導致截至目前為止（自去年 12 月開案至今），僅成交約 10 戶，市場接受度偏低。
筆者認為主要原因在於：
- 價格定位過於貼近北士科核心:對買方來說，與其在交界地段買，不如直接選擇重劃區核心。
- 區位氛圍尷尬:生活圈雖成熟，但少了「新重劃區」的全新街廓感；與石牌比貴，與北士科比少了題材，顯得不上不下。
- 產品缺乏亮點:格局中規中矩，沒有突出的景觀優勢或特色公設。
二房（25 坪）
- 特點：總價約3,200 – 3500 萬，對單身或小家庭來說，是北市少見的「小坪數門牌」選項。
- 缺點：空間緊湊，若作為長期自住不太充裕
三房（37–49 坪）
- 37–40 坪戶型
- 特點：空間完整，是家庭自住的主力產品；部分戶型邊間，雙面採光，通風佳。
- 缺點：若是低樓層，因周邊建築已成熟，視野幾乎被遮擋，僅剩中高樓層比較有居住感。
- 42–49 坪戶型
- 特點：空間舒適，客廳尺度寬敞，適合換屋家庭。
- 缺點：總價高達 4,500–5,000 萬，然而此價位帶的買方，往往會直接選擇北士科核心案子。
筆者評估
自住家庭，筆者會建議鎖定 37–40 坪、中高樓層，面承德路的戶型，這樣可以兼顧空間完整度與安靜環境，避開低樓層受限的視野。
力方越總結
位於石牌生活圈與北士科交界，石牌既有商業、醫療、學區與捷運，日常機能成熟，但周邊建物密度高，低樓層視野受限，臨承德路七段車流量大，低樓層有噪音與粉塵等問題。
加分點
- 立即完整的石牌生活機能（市場、超商、診所、餐飲密度高），日常便利。
- 中小坪三房配置完整，邊間戶別雙面採光者居住感受佳。
- 單價通常略低於北士科核心一線案，對預算有限但要北市門牌者具吸引力。
留意點
- 區位「不上不下」：價位逼近重劃區核心案時，買方易轉向核心地段，若價格優勢不明，銷售動能也拉不上來。
- 低樓層視野與採光受周邊建物影響大，面承德路戶別需特別留意噪音粉塵。
- 社區規模小、亮點公設有限，與同價位競品相比辨識度不足。
- 市況訊號：公開後銷售速度偏慢，反映「區位—價格—產品亮點」的匹配度仍需調整（屬市場觀察，供讀者參考）。
房市氣象台總結：北士科「黃金門面」值得關注
在此次賞屋筆記中，我們透過實際走訪，觀察到不同建案的特色與定位，無論是強調精品規劃與隱私感的「齊興緻」、中小坪數自住取向的「士科潤山」、或是介於石牌生活圈與北士科交界、兼具即刻機能與未來紅利的「力方越」、以及水岸園區前緣的「佳元織川」，這些建案都從不同角度回應了市場的多元需求。
若再從區域規劃圖來看，北士科其實可分為兩大區塊，整體乍看形狀宛如一艘「帆船」，而在這艘帆船之中，最具黃金價值的區段，筆者認為無疑是面臨承德路 40 米的這一排地帶。原因有三：
- 面大平原：承德路前方地勢開闊，視野無阻，整體居住環境通透大器。
- 無限棟距：正面大平面，不必擔心未來有高樓緊貼，居住品質與視野保值度高。
- 發展潛力：這條主要幹道已納入市府完整規劃，未來交通、機能、產業聚落將快速成形，增值性與脫手性具備高度競爭力。
綜合目前市場供給與規劃，本區塊最符合上述條件的代表性建案，便是齊興緻以及士科潤山，這兩案不僅位置得天獨厚，前景也最能體現「北士科黃金門面」的價值，但士科潤山筆者去詢問時目前戶數只剩下寥寥無幾，真心想購買的話得看之後是否有緣人有意願脫手，而齊興緻則目前還處在潛銷期間，未來可以關注釋出的消息，所以對於追求保值性、增值性與生活品質兼具的買方而言，這兩案無疑是值得特別關注的焦點。
