全台有七成以上住宅屋齡超過 30 年，結構老化、耐震不足、管線過舊等問題，讓「都市更新」成為不少屋主與投資人關注的焦點。
有些人甚至會選擇「買老屋等都更」，期待透過政策與重建帶來加值效果，因此更需要了解相關條件與限制，本文帶你一次掌握都更的核心條件、推動門檻與政策利多。
都更是什麼？七成老屋現況與都更條件核心解析
都市更新（簡稱都更），是政府為了改善都市機能、提升居住品質而制定的制度，進而對都市內老舊或機能不彰的地區，進行一系列的整建、重建或維護。
以數據來看，全台約七成住宅屋齡已超過 30 年，面臨耐震性不足、消防設備不符現況、地下管線老舊等問題，都更因此成為重要的城市改造手段。
都更的條件並非單純只看「屋齡」，它是一個複雜的綜合評估，主要考量三大核心條件：
- 屋齡：雖然屋齡是都更最直觀的指標，但並沒有明確的「幾年」才能都更的規定，一般而言，屋齡 30 年以上的房屋較容易被列為都更潛力區，或被認定結構安全有疑慮。
- 合法性：建物必須是合法建築，若有違章建築部分，則會影響都更的進度與權利分配。
- 基地條件：除了建物本身，基地面積、形狀等也都是重要的考量。基地面積越大、形狀越完整，越容易吸引建商投入。
實務加分題：影響都更「能否」與「多大」的隱藏條件
除了上述表面條件，都更案能否成功、能蓋多少容積，還必須通過嚴謹的建築法規門檻。
這些條件雖然不直接寫在《都更條例》中，卻是建商評估時的關鍵：
- 基地面積門檻： 都更單元通常有最小面積限制（例如部分縣市要求自行劃定單元需達 1,500平方公尺，或經審議會同意可放寬）。面積不足，連申請資格都難以達到。
- 臨路寬度限制： 這是一個容易被忽略的實務細節，根據《建築法規》，基地必須臨接一定寬度（例如8公尺）的計畫道路或現有巷道，才能取得建照，如果道路過窄，即使整合成功，也可能無法順利拿到建築執照進行重建，這會直接打消建商的意願。
- 區域限制： 房屋必須位在都市計畫範圍內的住宅區或商業區。非都市計畫區或部分特定管制區域，不適用都更條例。
都市更新地區劃定與權利變換：推動都更條件的最大門檻
即使房屋符合屋齡與基地條件，都更能否推動，最困難的挑戰仍在於「整合」，往往會卡在「住戶同意比例」與「權利分配」，這涉及到兩個關鍵環節：
同意比例
根據《都市更新條例》，申請都更必須達到法定的同意比例，不同階段的同意比例要求也不同，這使得整合過程如同「一對一」的溝通，需要取得每一位地主的信任與共識，都更同意比例四種情況：
迅行劃定
- 適用地區：因災害或特殊事變而急需重建的區域。
- 門檻：土地及建物「人數比例」與「面積比例」都需超過1/2。
- 特點：四種情形中門檻最低，政府介入度最高。
優先劃定
- 適用地區：由政府公告列為優先更新的地區。
- 門檻：土地及建物「人數比例」與「面積比例」都需超過3/4。
自行劃定
- 適用地區：不在政府指定區域內，由地主或住戶自行劃定更新單元。
- 門檻：土地及建物「人數比例」與「面積比例」都需超過4/5。
- 特點：最常見的類型，但也是整合難度最高的一種。
人數免計
- 適用地區：若土地及建物「面積比例」已達9/10以上，即可免計人數比例。
- 特點：少見，但若達到面積高整合，流程會大幅加快。
- 卡關案例：許多一樓店面因坪數大、價值高，不同意參與，導致整案卡關。這類狀況在北市尤為常見，也顯示同意比例才是真正的「都更最大門檻」。
權利變換
權利變換是都更後如何分配新屋的重要機制，它將地主原有的土地、建物價值，以及建商投入的成本與利潤，全部換算成「權利價值」，並以此為依據來分配更新後的房屋，這種分配方式旨在公平，但實際操作上卻是都更最主要的挑戰，主要原因如下：
- 價值評估的複雜性：權利變換計畫需要專業估價師評估，這不僅牽涉到地主原有的資產，還必須考量新屋興建成本、未來市場價值等，由於估價過程專業且複雜，任何一方對結果有疑慮，都可能導致計畫延宕。
- 預期收益的落差：對於一樓店面等地主而言，他們最擔心的就是都更後無法維持原有的商業價值，即使新房價值高，若無法繼續開店或租金收益不如預期，他們會傾向拒絕，這使得權利變換計畫必須能滿足地主對未來收益的期待，否則極易成為都更案的卡關點。
卡關案例：一樓店面屋主多會擔心更新後無法維持店面收益而拒絕同意，導致整個都更案子停擺。這是因為權利變換的價值計算複雜，且涉及到未來收益的預期，不同地主的需求與考量差異甚大，使得整合難度倍增。
都更更新方式與實施方式比較：不同選擇與適用條件解析
推動都市更新的法律基礎，主要仰賴《都市更新條例》及其施行細則。
然而，都更不僅是拆舊蓋新，它還必須嚴格遵守建築、土地與都市計畫等相關法規，都更並非只有「拆掉重建」一途，根據地區的現況與需求，有不同的更新方式可供選擇，以下為條例中定義的三種更新方式與實施模式：
三種更新方式：重建、整建、維護
- 重建： 將老舊建築物拆除後，重新興建符合現代法規的新建築。適用於建物結構已不安全或機能不彰的地區，也是最常見的都更方式。
- 整建： 不改變主要結構，對建築物進行內部或外部的整修、改建，以提升其機能與安全。適用於建築主體結構尚佳，但設備老舊或外觀不佳的地區。
- 維護： 對建物進行日常的維護管理，並改善公共設施，以維持其基本機能。適用於地區環境尚可，但需加強管理維護的區域。
三種實施方式：公辦、民辦、自辦
- 公辦： 由政府主導推動，政府擔任實施者。優點是整合效率高，公信力強，但流程可能較為冗長。
- 民辦： 由民間開發商擔任實施者，與地主簽訂協議，並由開發建商負責推動，優點是效率較快，但建商與地主之間容易產生分配戶數的爭議。
- 自辦： 大多由地主自行成立都更會，並自行尋找專業團隊協助。優點是權利分配透明度高，但整合難度極高，且需要投入大量時間與精力，資金籌措壓力相對較大。
▲臺北市忠孝東路五段更新前多為四層透天的連棟建築，更新後可提供171戶商業單元，促進地區經濟再發展。圖／台北市政府
北市都更程序與常見障礙解析
從「等都更」到「住新家」，這趟旅程往往比想像中更漫長。
台北市作為高密度發展的都會核心，其土地價值高昂導致權利分配極度敏感，且老公寓數量龐大，使得都更成為城市發展中最具挑戰性也最受關注的一環，下方也以台北市為例來了解都更的執行步驟：
都更程序步驟
- 申請啟動：劃定更新單元，準備事業概要同意書並向主管機關提出都更事業計畫申請。
- 整合協商：進行地主意願整合，取得法定同意比例，取得都更最重要的門檻。
- 專案審議：提交計畫書至政府都更審議會審查，並依規定將計畫書公開展覽30天，舉辦公聽會與聽證會，接受公眾與地主意見。
- 核准定案：審議通過後，取得核准函，開始辦理權利變換，以及確認拆遷安置計畫。
- 開工：取得建築建照後，才可以執行拆遷計畫，最終需取得使用執照，才準備交屋入住。
都更常見障礙
都更流程之所以漫長，主要歸因於實務中難以克服的三大障礙：
- 產權複雜：當土地持分人數眾多，或存在繼承未辦理、產權不清等問題，都將拖延整合進度。
- 文件不足：申請過程中需要備齊產權文件、同意書、申請書等，若文件不齊全，會導致審查延遲。
- 審查冗長：都更案需經過多個審議委員會審查，審查過程可能長達數年，甚至更久。
容積獎勵與危老加速審查：政策利多解析
為了加速都更的推動，政府也提供多項政策利多，其中最受關注的就是容積獎勵與危老條例。
容積獎勵：政府為了鼓勵都市更新，會在原有容積率基準上額外給予加碼，例如 10%～40% 不等的獎勵，不過除了須符合基本都更申請門檻（屋齡、合法性、基地規模），必須完成都市更新計畫核定，或是符合特定公益條件（如設置開放空間、綠建築等）。
值得注意的是，在台北市這類都更案件密集的區域，容積獎勵屬於「限量資源」，建商與地主之間往往出現搶容積的情況。
誰能更快整合、率先送件，就更有機會爭取到較高的獎勵額度，反之若拖延過久，可能只剩下較低容積，讓投資與分回的吸引力打折。
危老條例：《都市危險及老舊建築物加速重建條例》提供簡化審查流程、賦予更多容積獎勵，讓建商可以興建更多樓層，提升都更案的利潤空間，吸引建商投入。
更祭出其他加分條件，項目包含提供停車位、更新單元面積大、處理海砂屋或輻射屋等。
相較於都更，危老重建的審查速度更快、整合門檻也較低，成為許多老屋重建的新選擇。
市場觀察：地主與建商對都更、危老看法
| 角度 | 都市更新 | 危老重建 | |
| 地主觀點 | 適合基地大、但產權複雜的社區。
容積獎勵誘因大，但整合時間長，過程容易卡關。 |
整合難易度高。
必須達到100%所有權人同意。適合小社區、住戶意願高的個案，流程更單純。 |
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| 建商觀點 | 主要為規模經濟取向。
傾向大基地、精華區，可透過都更取得更高額的容積獎勵，最大化開發規模和利潤。 |
主要為週轉速度取向。
適合小規模、非核心區。審查快、風險小，資金週轉效率高，能更快回收投資。 |
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檢視都更條件，規劃下一步行動
在了解都更的定義、流程與政策後，您可以重新檢視自家的土地、老屋是否具備都更潛力。
除了表面條件，也別忽略實務上的細節，例如臨路寬度限制。
雖然這不是都更的直接條件，但若臨路寬度不符《建築法》規定，可能導致無法取得建照，間接阻礙都更。
都更是一項需要耐心與智慧的長期計畫。建議先與鄰居、里長或專業都更顧問諮詢，了解更多資訊並共同討論，為老屋的未來規劃下一步行動。
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