房地合一稅 2.0 在2021年上路後，對不動產市場產生了深遠的影響。
無論是打算購屋、換屋的自住客，還是進行不動產投資的賣方，都必須徹底了解這項新稅制。
本文將透過這個房地合一 2.0 懶人包，為您整理房地合一 2.0 的修法重點、新舊制差異、最重要的房地合一 2.0 免稅額條件，以及申報流程與注意事項，讓您輕鬆掌握新制，聰明節稅！
房地合一2.0是什麼？新制目的與影響總整理
「房地合一稅」正式名稱為「房地合一課徵所得稅」，是將房屋及土地視為一體，以實際獲利金額課稅的所得稅制度。
在近十年前，國稅局稱呼房地合一稅，都是用「新制」這個說法，因為它最早是在2016年上路的課稅制度，也屬於《所得稅法》之一。
房地合一稅的緣起
過去台灣採取「房屋」與「土地」分開課稅的方式，對一般市井小民來說，舊制的不動產買賣，主要就只有房屋的部分，會被課徵綜合所得稅；土地的部分，在舊制中是不課綜所稅的，只課土地增值稅，然而這也衍伸許多節稅漏洞，無法有效抑制房地產投機行為。
而房地合一稅上路之後，舊制也沒有消失，而是將不動產交易分為二類，2015年12月31日以前取得的房屋及土地，適用的就是上述舊制；只有2016年1月1日以後才入手的不動產，日後出售時，才會適用所謂的房地合一稅。
房地合一稅與舊制最大的差別，就是將土地的價值納入稅基的計算，且課稅的稅率，並不是看交易金額累進，而是依交易時間，針對近年才買進、短期內又脫手的不動產，課徵最高45%所得稅。
為什麼要修法？修法背景
雖然房地合一稅 1.0 上路了，但實施後仍出現許多避稅漏洞與炒房亂象：
- 短期炒房門檻太低：持有2年就能從45%降至20%稅率，投資客只要「撐過2年」就能大幅降低稅負，無法真正遏止短期炒作
- 預售屋成避稅天堂：房地合一稅1.0僅針對「房屋及土地」的移轉課稅。預售屋（僅為買賣契約）的交易，因不屬於房屋或土地的實體產權移轉，造成許多投資客透過「紅單轉讓」獲取暴利卻不用繳稅，導致預售屋價格飆漲
- 法人炒房更猖獗：個人短期買賣房地產，需面對45%（1 年內）或 35%（1至2年內）的重稅。但若個人設立營利事業（公司）來買賣房地產，則只需繳納營利事業所得稅 20%，因此許多投資客改以公司名義買房，透過股權轉讓方式規避房地合一稅，形成「假公司、真炒房」現象
基於以上原因，政府又在2021年重新修法，不僅調整了稅率的課徵時間，還擴大了課稅範圍，將預售屋交易、特定股權交易等都納入規範，形成了現在所謂的房地合一2.0。
房地合一稅 1.0、2.0 時間點
- 2016年1月1日：房地合一稅1.0上路，首次將房地產交易所得納入課稅範圍
- 2021年7月1日：房地合一稅2.0正式實施，透過延長短期交易的重稅閉鎖期，大幅提高短期轉售的稅負成本，藉此大幅強化「打炒房」的政策目的。
房地合一稅2.0新舊制差異懶人表：稅率、課稅範圍一次看
房地合一新制針對短期持有採取更重的課稅標準，同時將過去未納入的交易類型也列入課稅對象。
新舊制核心差異
- 稅率變化：新制將短期持有的重稅期間從2年延長至5年，2年內出售稅率從35%提高至45%。
- 課稅對象擴增：新增預售屋、特定股權、境內／境外特定法人持有房地等項目。
- 反避稅條款：針對以設立公司名義持有不動產者，訂定更嚴格的課稅規定。
房地合一稅 2.0 課稅範圍與稅率總整理
以不動產持有期間和特別交易等類型，對應新舊制不同的稅率：
| 房地合一1.0 (2016-2021年6月) | 房地合一2.0 (2021年7月起) |
|
|---|---|---|
| 持有1年內 | 45% | 45% |
| 持有1～2年 | 35% | |
| 持有2～5年 | 20% | 35% |
| 持有5～10年 | 20% | |
| 持有超過10年 | 15% | |
| 預售屋交易 | 不課稅 | 納入課稅 |
| 特定股權交易 | 不課稅 | 持股過半且半數資產為不動產需課稅 |
| 境內營利事業 | 稅率20％併入營利事業所得稅 | 2年以內（45％） 超過2年未逾5年（35％） 超過5年（20％） |
| 境外營利事業 | 按所得額的20％扣繳率申報納稅 | 2年以內（45％） 超過2年（35％） |
▲房地合一1.0、2.0 課稅範圍總整理。資料來源／財政部國稅局
自住房地節稅攻略：重購退稅與自住減免差在哪？
房地合一稅雖然加重短期交易稅負，但政府也針對真正自住需求的民眾提供優惠措施。最常見的兩大節稅工具就是「自住房地免稅額」與「重購退稅」，兩者適用條件與效果各有不同。
自住減免
如果您賣掉的是自住房屋，符合自住條件的房地產交易，可享有400萬元（個人）或夫妻合計400萬元的免稅額優惠。
- 自住減免適用條件：
- 個人或配偶、未成年子女設籍並實際居住
- 持有並設籍連續滿6年
- 交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用
- 6年內只能適用一次優惠
- 計算方式：
- 課稅所得 = 交易所得 – 400萬元免稅額
- 超過400萬部分按持有年限適用稅率計算
重購退稅
重購退稅是針對「換屋族」所提供的優惠。不論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合條件，可以將已繳納的房地合一稅全額或部分退回。
- 重購退稅適用條件：
- 賣房和買房皆須為自住用途，且設有戶籍
- 賣房與買房的時間間隔在2年內
- 無申請次數限制，符合條件即可重複使用
- 重購後持續自住滿5年，否則需追繳稅款
- 所有交易必須以本人或配偶名義登記
- 退稅計算：
- 「小換大」➡︎若新房價格≥舊房價格：全額退稅
- 「大換小」➡︎若新房價格<舊房價格：按比例退稅
（新房價格 ÷ 舊房價格 × 已繳稅額）
兩者差異對照表
| 持有時間 | 自住房地免稅額 | 重購退稅 |
|---|---|---|
| 使用次數 | 6年內限用1次 | 無次數限制， 若再次申請退稅，仍需符合條件 |
| 持有年限 | 需持有並設籍滿6年 | 須於2年內完成重購 （先賣後買或先買後賣） |
| 免稅額度 | 400萬元 | 依比例退稅 |
| 設籍要求 | 須本人或配偶、子女設籍 | 買賣房屋皆須設籍 |
常見三大錯誤
錯誤一：出租期間也能適用？
只要在交易前6年內有出租紀錄，即使其他時間自住，也無法享有自住優惠。
錯誤二：可無限次使用？
自住免稅額是6年內限用一次，並非每次交易都能適用。
錯誤三：重購退稅後5年的持有狀態？
申請重購退稅後，若5年內將新屋出售或改作他用，需追繳原退還稅款並加計利息。
房地合一2.0申報流程與注意事項
完成房地產交易後，依法必須在期限內辦理申報並繳納稅款。了解正確的申報流程與準備文件，才能避免因疏忽而遭受罰款。
申報時間、文件與方式
- 申報期限：房地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內；若預售屋轉讓，則為簽訂轉讓契約日次日起算30日內。若未於期限內申報，依所得稅法第108條之2規定，處新台幣3,000元以上3萬元以下罰鍰。
- 申報方式：透過財政部電子申報繳稅系統（需自然人憑證或健保卡）線上申報或至房地所在地國稅局臨櫃辦理。
- 必備申報文件：
☑ 身分證明文件
☑ 個人房屋土地交易所得稅申報書
☑ 買入及賣出的買賣契約書影本（私契）
☑ 建物及土地所有權狀影本
☑ 成本及必要費用相關證明文件
☑ 計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本
申報流程圖
申請提醒：單據沒留好，小心多繳幾十萬！
由於房地合一稅的計算公式為：（交易所得 – 土地漲價總數額） x 稅率 = 應納稅額。因此為了降低「交易所得」，您必須盡可能列舉與保存相關成本與費用單據。
房市氣象台提醒：申報前別忘了費用舉證與單據保存！
若您有以下支出，請務必保留收據、發票或繳費證明：
- 取得成本： 購屋價金、契稅、印花稅、仲介費、裝潢費用（須符合資本支出規定）。
- 相關費用： 仲介費、契稅、代書費、公證費、廣告費、搬運費等。
- 未能舉證的估算： 若您未能提出相關費用證明，稅務機關可能依成交價按一定比例（最高3%或30萬元為限）估算費用。為了您的權益，請盡量保存單據。
房地合一2.0常見問題
Q1：繼承或受贈的房地產，持有期間如何計算？
這兩者的計算方式不同，請務必留意：
繼承取得： 可合併計算。 可將被繼承人（過世親人）的持有期間與繼承人的持有期間合併計算。 例如：父持有8年後過世由子繼承，子持有8 年後出售，共算10年（稅率15%）。
贈與取得： 不可合併計算（配偶贈與除外）。 若為父母贈與子女，持有期間須從受贈日（過戶日）重新計算，無法併計父母的持有時間。 例如：父持有8年後「贈與」給子，子持有2年後出售，持有期間僅算2年（稅率45%）。
Q2：配偶間贈與房地產，需要課房地合一稅嗎？
不需要，配偶間相互贈與不動產屬於非交易行為，因此不涉及所得中，自然不屬於所得稅法規定需申報的範圍免稅移轉。但受贈配偶日後出售時，持有期間應合併計算原配偶的持有時間。
Q3：非自願性因素出售房地（如被徵收、調職），能否享有優惠？
若因以下非自願因素出售房地，經國稅局核准後可適用較低稅率：
- 房地遭受天災、事變等不可抗力因素
- 因調職、非自願離職或其他非自願性因素出售自住房地
➤符合資格者可適用20%稅率（原應適用35%或45%者）
Q4：公司名義持有的不動產出售，稅率如何計算？
營利事業（公司）出售房地產適用規定更嚴格（以境內為例）：
- 持有2年以內：課45%
- 持有2～5年：課35%
- 持有5年以上：課20%
Q5：預售屋紅單轉讓也要課稅嗎？
要，房地合一2.0將預售屋及其買賣權利（俗稱紅單）交易納入課稅範圍。轉讓日起算30天內需辦理申報，並按持有期間適用對應稅率（通常為45%）。
房市氣象台提醒：2022年4月起，政府有修正草案，註明預售屋轉讓限制「買方不得轉讓預售屋給第三人（配偶、直系血親、二親等旁系血親除外），建商也不得協助轉讓。違規者可處50～300萬元罰鍰」。
懂新制才能少繳稅，提前規劃更聰明
房地產交易涉及金額龐大，稅負更是一筆可觀的支出，修法後的房地合一2.0，象徵政府打擊炒房的決心，透過提高短期交易稅率、擴大課稅範圍，有效降低投機炒作空間。對於一般民眾而言，理解新制規定並做好稅務規劃，才能在合法節稅與保障權益之間取得平衡。
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