在台灣買房時，你可能也曾聽過「虛坪」、「實坪」這兩個名詞，卻不太清楚其中差別。明明權狀上寫著 30 坪，實際住起來卻覺得空間明顯變小——這並不是錯覺，而是「虛坪制」長年造成的結果。隨著政府宣布即將上路的「虛坪改革」，房市即將迎來一場改變，未來購屋坪數將更透明，本文將帶你一次解析虛坪改革後房價會怎麼變、建商如何應對、消費者又該如何看待這場制度轉變。
改革勢在必行：房市將迎來「總價合理性」革命
面對台灣購屋者長期對 30% 以上高公設比的民怨，內政部推動的「虛坪改革」已箭在弦上，最快將於 2026 年 1 月正式上路。這場改革不單是數字遊戲，而是對不動產市場「價值衡量標準」的根本重塑。
過去的虛坪制，將主建物、附屬建物，以及大量的共有部分（公設）全部計價。許多消費者花高額總價購買，卻發現實際室內空間嚴重縮水，被戲稱「花錢買空氣」。
而「實坪制」則是把登記坪數回歸真實——不計入公設的空間，例如主建物、陽台與必要附屬空間，所以花出去的每一分錢，都是買到自己能實際使用的室內空間。現有不少國家就是採用實坪制，例如日本、德國、菲律賓和泰國，大多公共區域的費用已包含在整體營建成本內，或不計入買賣的總價中，以避免購屋者為「虛坪」買單的現象。
讓數據說話！實坪制與虛坪制的「單價真相」揭秘
購屋時，單價總是被視為「買貴或便宜」的依據，但在虛坪制下，這個數字早已失真。
假設一間預售屋開價 1,600 萬元、權狀 30 坪，公設比 32%，主建物僅 20.4 坪。
| 項目 | 虛坪制 | 實坪制 |
|---|---|---|
| 坪數組成 | 主建物 + 附屬建物 + 共有部分（公設） | 主要為主建物 + 附屬建物 |
| 計價基礎 | 權狀坪數 ( 30 坪) | 室內實用坪數 ( 20.4 坪) 算式：30 x (1-0.32) = 20.4 |
| 單價計算 | 1,600 萬 ÷ 30 坪 | 1,600 萬 ÷ 20.4 坪 |
| 每坪單價 | $ 53.3 萬/坪 | $ 78.4 萬/坪 |
| 核心差異 | 公設比例稀釋單價，總價顯得合理 | 單價直接反映實用空間價值 |
光是「計算基準」不同，單價差距就高達 25 萬！換句話說，雖然總價不變，但在虛坪制下，你等於多花了超過 500 萬元，買下公共空間與走廊、車道等無法專用的部分。
這也是為什麼政府推動虛坪改革，核心並非「壓低房價」，而是讓買方能清楚知道：自己花的錢，究竟有多少是買「家」，又有多少是在替公設買單。
台灣虛坪改革三大核心政策
為了回應買方對高公設比的長期不滿，並從根本上提升房價資訊的透明度與公平性，政府目前規劃最快於 2026 年 1 月 正式上路「虛坪改革」：
- 時程規劃： 首波將修正《建築技術規則》（電梯免計容積、管委會空間上限）；第二波涉及產權登記的《公寓大廈管理條例》修正案（車位改專有），則將於立法院會期提交審議。
虛坪改革整體政策包含以下三大核心：
- 車位改專有，車道免攤提： 將車道、車位登記為「專有部分」，也就是說，車位會單獨登記計價，也就不會被塞進權狀坪數一起均攤給未購車位的住戶。
▲虛坪改革將調整停車空間分配。圖／內政部國土管理署新聞發布
- 一般電梯改免計容積： 將一般電梯間及梯廳排除在容積計算之外。此項目也是鼓勵建商多建設電梯，除了有助於緩解尖峰時段電梯擁擠問題，更在高齡化社會趨勢下，提升無障礙設施的便利性與居住品質。
- 管委會空間設上下限： 明確規範管理委員會空間的上限和下限（管委會空間以總容積 1% 為標準上限；並保障小基地至少 20 平方公尺的空間需求，但不得超過 100 平方公尺。）此舉將遏止不必要的超大公設，使公設比規劃更合理。
▲虛坪改革重新檢討容積計算，將一般電梯挪至免計容積範圍。圖／內政部國土管理署新聞發布
改革後的預期效益
- 資訊透明化：減少房屋銷售時模糊計算坪數空間的問題，也讓買方清楚知道自己買到的真實使用空間。
- 降低公設比：根據內政部試算，新制上路後，新建案平均公設比可望下降約 5%，整體坪數結構將更趨合理。
- 價格可比較性提高：消費者能直接比較各建案「每坪實際價值」，購屋市場也更聚焦在更真實的「總價考量」
- 市場回歸居住本質：除了減少「高公設、低單價」的假象，讓房價結構更合理，也可促使建商在產品規劃上有更大彈性，例如加入高齡友善或社區共融空間。
變革核心衝擊：購屋者、舊屋主即將面臨的三大變動
當虛坪改革正式啟動，所有購屋者都將面臨全新的市場衡量標準與心理關卡，你我都有可能是購屋、現有屋主，必須提前掌握這些變動：
衝擊一：單價數字暴漲的心理關卡
雖然房子總價即為實際坪數，但由於「羊毛仍出在羊身上」，房子的總價不會因此而有明顯降價，因此坪數單價將有可能大幅拉高。例如，原本 $53.33 萬/坪，在變換計價基礎後，單坪可能會提升到六、七十萬。購屋者必須拋棄「單價越低越好」的舊有觀念，重新適應單價的新常態。
衝擊二：新舊屋價值衡量標準的混亂
政策實施後，市場上將同時存在「高公設舊屋」與「低公設新屋」，市場將會用新的標準（低公設、高實坪單價）來衡量新屋。這可能導致公設比過高的中古屋在市場上顯得缺乏競爭力。
衝擊三：公設不再是白買的「空氣」
過去公設被視為「灌水」的空間，未來將被要求回歸實用，讓消費者買房的坪數更實在。所以未來購屋者在評估建案時，將不再需要糾結於「公設比」，而是直接鎖定「主建物」坪數。但也不能只追求「低公設比」，而應確認公設的內容（如健身房、閱覽室）是否具備「使用價值」與「維護合理性」。
制度轉換的風險與市場挑戰
一、單價拉高的心理衝擊與建商轉嫁成本
如前所述，實坪制最大的衝擊在於「單價暴漲」的觀感。建商也會擔憂，單坪價格表面數字會變高，導致消費者第一眼覺得「怎麼變貴了？」，這類單價暴漲的狀況可能會產生強烈的心理衝擊，進而增加建案的銷售難度。
但也有可能發生一類狀況：建商藉由市場對新高單價的「不適應期」，將過去為了降低公設比而本來就會發生的成本，甚至加入額外的利潤，一併以「單價暴漲」為名義轉嫁給消費者，最終反而導致總價上漲。因此在選屋時，建議不要只被單價數字牽著走，應多方比較同區段建案的總價、主建物坪數與實際空間配置。
二、新舊制並行時，中古屋市場如何換算與稅收衝擊
政策實施後將出現「新制新屋」與「舊制中古屋」並存的狀況。可能會有不少舊屋屋主有所疑慮： 擔心新制上路後，高公設的舊屋在市場上缺乏競爭力，甚至在轉售時，會被貼上「虛坪多、單價其實沒那麼便宜」的標籤，恐怕會衝擊這類資產的帳面價值。因此中古屋買賣時，將需要一套明確且公允的換算標準，避免市場混亂。
另外，由於房屋稅與地價稅的課徵依據是房屋面積，改革可能衝擊地方政府原有的稅收基礎與財政結構，需要有配套措施來維持財政穩定。
折衷方案？實坪制下「實坪計價」可能成為過渡解方
在制度正式全面切換前，市場上也出現了呼聲更高的折衷做法，叫做「實坪計價」。
它的概念是：即使產權登記的權狀坪數目前仍包含公設，建案在對外銷售時，會另外標示「室內主建物＋陽台等實際可用空間」的坪數，並用這個數字去計算單坪價格。
簡單說，權狀還是用舊制，但價格說法先用新制。
這種作法的好處有兩個：
- 對買方：可以直接比較「我實際住的空間」一坪多少錢，減少資訊不對稱。
- 對賣方（建商或未來屋主）：不用一下就承擔「單價暴漲」的觀感，而是可以清楚說明「為什麼看起來單價比較高，但其實總價跟你心裡的那個區間差不多」。
換句話說，「實坪計價」是一座橋。它不等於真正完成的「實坪制產權改革」，但可以先讓市場建立一套可以互相比較的語言，縮短政策落地時的震盪期。這也是為什麼許多專業評估認為，溝通與揭露的方式，將會比法規文字本身，更決定這次改革的成敗。
虛坪改革時代，你該注意的４件事
虛坪改革是台灣房產史上的重大里程碑，無論制度如何變革，購屋者永遠是最大的受益者。在這個改革時代，請務必掌握以下4要點：
- 購屋以「主建物」坪數為準
未來虛坪改革的核心精神，就是讓房價回歸「實用空間」的價值。因此主建物坪數才是決定您居住舒適度和空間規劃的標準，看屋重點從「大權狀」轉移到「大室內」。 - 確認公設的細項比例
即使公設比有望降低，但也不代表未來買房就只鎖定「低公設」，更重要的是確認公設的內容與合理性，評估「我會不會真的用得到」（例如健身房、閱覽室等），以及這些公設的維護成本是否合理。
- 注意附屬建物是否合理
附屬建物主要指陽台、雨遮等。台灣現行法規中，陽台是計坪也計價的（雨遮已不計坪計價）。
但問題是：陽台的單價往往與室內（主建物）的單價相同。如果建案設計了超大、但不實用的陽台，等於你就是在用極高的價格購買一個半戶外空間。因此，購屋前需確認陽台面積與主建物面積的比例是否合理，確保花大錢購買的主要是室內實用空間，而不是過大的非核心空間。 - 購屋前學習新舊坪數換算方式
未來市場上會同時存在兩種房價單價：舊制的「稀釋單價」（權狀總坪數計價）和新制的「實坪單價」（主建物坪數計價）。
為了在中古屋市場上做出正確判斷，例如當您想比較一間舊大樓（公設比25%）和一間新建案（實坪計價）時，務必掌握「實坪單價」的計算方式，避免被舊制的高公設房產混淆視聽。
長期趨勢：房市將聚焦「總價合理性」與「公設使用價值」
從長期來看，虛坪改革的價值不在於「降價」，而在於讓房價更誠實。當坪數結構透明、產權更清楚，買方能清楚知道自己花的每一坪錢用在哪裡；建商也必須思考品牌差異化，以及產品設計轉型的面向，未來，將從坪數競爭轉向空間價值，勢必強調格局、採光、收納、無障礙動線等「實際使用價值」，而高齡友善、親子共融等機能將可能成為新賣點。
虛坪改革是一場讓市場回歸理性的過程。
對消費者而言，這代表買房不再只是看「數字坪數」，
而是學會判斷「空間的價值」。
對整體房市而言，這將是邁向資訊透明與品質競爭的關鍵一步。
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