前言
對於首購族或年輕家庭來說,預售屋因為付款方式彈性、可以自由選擇裝潢,成了熱門的選擇。不過,預售屋合約厚厚一本,裡面藏著很多專業術語和細節,稍有不慎,就可能掉進陷阱裡,讓人不小心就損失權益。
即使有政府規定的定型化契約,還是有不少需要注意的細節,這篇文章就是為了幫助大家了解合約的「隱藏關卡」,從如何辨識重要條款到避開常見陷阱,再到審閱後的應對,每個步驟都會清楚解說,讓你在簽約前能更加有底氣!房市氣象台帶你一起把合約都看仔細,確保未來的家是安心又穩固的開始。
如何辨識重要條款與細節
在簽訂預售屋合約前,了解並辨識合約中的重要條款與細節,對保障自身權益非常重要,以下為房市氣象台統整的幾個關鍵點:
履約保證要清楚
怎麼確保建商能完整的交屋?這就靠「履約保證」!比較常見的有價金信託和價金返還。價金返還的保障最強,建商完工後才一次請款,對買家最有利,若是公會擔保則風險較高。所以,履約保證一定要確認清楚,選擇最能保護自己的方式!
價金返還 | 最有保障,建商完工後,一次性向履保專戶請領建造費用。 |
價金信託 | 最為常見,建商依照工程進度,向履保專戶請款,但若建商倒閉,可能無法追回款項。 |
不動產開發信託 | |
公會/同業擔保 | 保障效力最低,若建商倒閉,會由公會或其他建商、擔保同業接續建造,但在台灣不常見。 |
建材設備不能含糊
房子會用什麼材料?這都會列在建材設備表裡,表上會有詳細標註品牌、型號、規格,如果寫「同等級品」,要求建商說明具體是哪些同等級品,避免交屋時才發現用比較差的材料來敷衍了事。
面積誤差怎麼算
交屋時,房子的實際面積可能和合約有誤差。按照規定,誤差超過3%可以要求解約;如果是3%以內,按照主建物或附屬建物的價格來多退少補,提醒大家,這個補償金額不是用總價除以坪數算的,而是扣掉土地價格後,再分開計算。
誤差小於3%的情況下 | |
交屋坪數>合約坪數 | 買方需補差額,最多補2% |
交屋坪數<合約坪數 | 建商應退全部差額 |
付款進度要清楚
合約會列出你要怎麼付頭期款、工程款、交屋款等。注意交屋款的比例,政府規定至少要佔房地總價的5%,以免建商用低交屋款來規避交屋後的責任。
違約金怎麼算
如果建商違約,比如延遲完工或是房子有大問題,違約金至少要有你已付的房地總價15%,而且要退已繳的款項跟利息,但若是你違約,違約金不能超過總價的15%。條款裡的比例一定要符合規定!
以房屋總價 1000萬 買方已繳200萬 | |
建商違約 | 15%違約金 150萬 + 已交金額200萬 +遲延利息 |
買方違約 | 15%違約金 150萬 |
工期與保固要明列
合約裡一定要有清楚的開工、完工、取得使用執照以及交屋的時間,如果建商超過期限,每天應該支付你房價款的萬分之五作為延遲利息,另外,房子的結構保固應該是15年,建材設備則是1年。
停車位不能馬虎
如果有購買停車位,合約裡要清楚標明是平面還是機械式車位,還有長、寬、高的尺寸。
定型化契約應記載及不得記載事項
建商可能會在合約中加入一些特殊條款,可能限制買方權利,例如:過高的違約金、單方面解約權、或是免除建商責任的條款,所以必須要對照政府規範的「定型化契約應記載及不得記載事項」,檢查合約是否符合要求,若發現可疑條款,建議尋求專業律師協助。
合約審閱後的應對措施
當你拿到預售屋合約仔細審閱後,發現問題或疑慮,接下來該怎麼處理?這裡整理了一些實用的應對措施,幫助你保障自己的權益。
條款有疑問,立即與建商溝通
在審閱合約時,若發現條款模糊或內容有疑慮,例如履約保證方式不明、面積找補計算方式不清楚等,千萬不要輕易簽約。直接與建商或銷售人員反映,請他們解釋清楚或補充相關細節。對於模糊的文字,比如「同等級品」、「依現場情況調整」等,可以要求具體說明或修改為明確條款。
不合理條款,要求修改
如果合約裡的條款對你顯然不利,比如交屋款比例過低、違約金比例不合理,這些都需要進一步協商。依據政府公布的「定型化契約應記載及不得記載事項」來檢查合約,若發現條款違反規定,可要求建商修改。溝通時要有條理,提出具體依據,讓建商無法推諉。
請專業人士審閱
有些合約條款即使你看了,也可能因為專業不足而漏掉問題,這時候可以請專業律師、代書或房地產顧問幫忙審閱合約,尤其是一些複雜條款,如履約保證、找補計算方式等,專業意見能幫你避免重大損失。
確認建商的回覆與承諾
在與建商溝通過程中,建商可能會口頭答應修改或解釋,但口頭承諾的效力有限。要求建商將所有修改與承諾寫入書面,並成為合約的一部分,如果建商不願書面確認,就要提高警覺,慎重考慮是否繼續簽約。
謹慎評估是否簽約
即使建商願意修改部分條款,但如果你發現整體條款仍然對自己不利,或者建商態度含糊,你可以選擇不簽約。不要因為「怕錯過好機會」就急著簽下去,合約不符你的期待或保障不足,寧可多花點時間再找其他案子,也千萬不要將就。
留下完整紀錄
如果一切條件確認無誤,準備簽約時,仍要保留建商提供的每一份文件、補充條款,以及你提出修改後的合約版本。不僅如此,與建商的溝通過程,也可以透過電子郵件或書面信件進行,確保有清楚的紀錄。
結語:合約仔細審閱,確保安心購屋
購買預售屋時合約是需要慎重對待的一關,千萬不要因為厚厚的一疊文件跟文字就感到害怕,合約中藏著影響未來居住品質和財務安全的細節,只有認真檢視每一條條款,才能有效避免不必要的糾紛與損失。
在審閱的過程中,重要條款如履約保證、面積找補、保固期限等,必須確認清楚;而對於常見的陷阱,則需要保持敏銳,勇於提問並與建商協商,若仍有不確定的部分,尋求專業人士協助是一個明智的選擇。
買房不是一場豪賭,而是一場精心規劃的投資,當你在每個環節都做到心中有數,那麼這份合約不僅是一紙承諾,更是一個安心的起點。