購屋知識:都更陷阱2案例,教你避開房市投資風險

都市更新是為了改善城市居住環境和提升公共利益而進行的計劃,包括重新裝修或重建老舊、不安全或品質不佳的建築物,以確保人們能夠居住在安全、舒適和高品質的環境中。透過都市更新,城市能夠再次被開發和利用,提升整體的居住品質,同時改善城市景觀和公共設施,以滿足人們的需求,當然,地段的含金量也會提升,直接影響了當地的房地產景氣,但是每一個地段都有機會獲得都更計畫嗎?又或者都更後的房市利多價值是否真的能落入自己的口袋?本文將舉房市資訊中兩個經典的例子,告訴你甚麼是都更,以及其中包含的眉角與陷阱。

甚麼樣的屋子可以都更?

▲老屋停看聽。圖/freepik

小華與新婚的妻子共同買下屋齡30年的老華廈,起初想說在相同的價格下可以享受更多坪數的空間,再加上「以後這裡會都更」這條鐵律,看準房子未來的價值後毅然決然買下老屋,先不說住六樓沒有電梯的條件,夏天熱冬天冷,住進去還發現管線跑位嚴重,樓上幾點洗澡都準點報時,甚至有輕微壁癌的情況發生,導致家中一直有揮之不去的異味;妻子屢屢說要改善屋況,小華卻聽聞似有都更的風聲,想說再過幾年就要都更,忍忍就過了,沒想到居家環境糟到讓兩人天天吵架。

後來經由高人指點,才意識到自己買的房子,要都更的機率非常低,小華看著壁癌,發現重新裝修的價格還不如去買周遭環境更便利的新成屋…

 

買老屋等都更?要買「對」老屋

 

首先,我們先來談談都更的條件,都更是有條件的,符合條件的地段才「有機會」有都更計畫,並非達到標準就能進行都更。

  • 合法建築物屋齡重建超過 30 年,或是重建/維護 20 年
  • 位在都市計畫區(可至「都市更新處」網站查詢)
  • 地點位置需達到面積≥1,000㎡,若是面積≥500㎡需經都更審議會同意。(各縣市網站可查詢實際規範細節)
  • 臨路總長度 20 尺、寬 8 尺(意思是窄巷內的房屋先不列入考慮)

一般民眾認為房屋老了就能都更或重建,自己不花錢,由建商出錢「免費」換屋,事實上,上述有一點沒有達到規定,都更的機會就遙遙無期。小華回頭檢視自己買的老屋,第一,屋齡有符合,第二,是位於都市計畫區,但是土地使用分區屬住宅用,第三,面積有符合規定,第四,臨路條件符合。按照這樣情況,都更機會也是不無可能,這時候高人又說:

都更又按照實施者可分成政府「公辦」、建商「民辦」、地主「自辦」,由政府主持的公辦都更容易淪為無效率又浪費公帑的行為,而地主自辦會因為無專業人士推動而造成計畫延宕,因此絕大部分的計畫都是由民辦進行。

像小華這類等待都更的人,往往等不到計畫開始實施,主因也是因為建商對於地段條件的不認同,對於建商來說,推動都更能夠拿到的回扣在於商辦空間的多寡以及重建後的利潤是否可以收回,當然還有很重要的一點-「是否好推動執行」。

一般來說,超過五樓的老屋住戶數偏多,進行都更前期討論時費時費工,也常常吃力不討好,所以絕大部分的建商會優先選擇五樓以下的小型老屋,再者,小華的地段屬住宅,容積率不比商業土地好,回扣也自然降低。

關於容積率的問題可以參照本文:建築的核心基礎知識:建蔽率&容積率

 

建商為什麼比我們還勤勞?

▲都更示意圖。圖/unsplash

小明生於小康家庭,家裡的公寓式屋子是父母親買下來的,如今也屋齡約莫 35 年,有一日建商來訪講明都更計畫,一家人也興致勃勃地答應,沒想到計畫一談就是一年,途中也開過幾次會議,鄉親鄰里全都出席到場,建商也將蓋好的草圖跟平面圖都擬定好,容積獎勵也條列出來,看起來勢在必行的都更計畫卻無疾而終,整個過程雷聲大雨點小,讓小明期待新房子的美夢破碎。

 

不是一比一還原坪數,都更前仔細停看聽

 

都市更新的前作業大約要費時 7~8 年,會有這麼久的前置時間主要原因還是都更是多數人一起決策的計畫,只要贊成比例沒有達到一定門檻,計劃就會延宕無法執行。

基本上都更的先決條件除了上述講的房屋條件,在執行面上也有以下規定:

適用都市更新條例 更新類型 須同意人數比例 須同意面積比例
土地 合法建物 土地 合法建物
都市更新事業之實施37條 自行劃定 1/2 1/2
政府劃定 3/4 3/4
迅行劃定 1/2 1/2
33條 協議合建 100% 100%
44條 合建權變 80% 80%

▲都市更新具多數決精神。製表/房市氣象台;資料來源/臺北市都市更新處

  • 實際居住的品質

另外,都更不一定是一比一還原坪數,主要是因為都更的目的是透過重新裝修或重新建造來改善老舊房屋的品質和居住環境。在進行都更時,可能會根據現行的法規和城市規劃的需要,進行空間配置和調整,以符合當地的規劃要求和市場需求。這可能包括增加公共空間、改善交通規劃、提供更多的綠地等。因此,扣掉公設比後,公寓式住宅能享用有的面積會比原先的環境小,這也是不少民眾會考慮的地方。

  • 多退少補機制

還有價格問題,建商會評估改建後的價位計算每一位地主應有的總價額,假設擁有 30 坪權狀的土地,建商估算後平均每坪可以到 5 字頭,所以該地主擁有 1,500 萬等值的扣打可以購買日後都更的房子(以及購買房子的優先權),多退少補。但是現實是,上個段落文章提到的公設比問題,往往都要補貼部分金額才能拼回原本的居住環境,這會是資金不夠的民眾考慮卡關的第二點。

  • 時間不等人

▲絕大數的地主都不願意等待都更時間。圖/freepik

其次第三,有多少人一輩子只有一間房子,當都更計畫實施時,他們面臨的難處在於落點地點在哪,而大部分可以進行都更計畫的地主,不少人也已過古稀之年,常因為時間關係,而拒絕都更。

因此,縱有小明一家人對都更計畫非常熱絡,但整體個案子的推行是一個巴掌拍不響,建商當然樂見計劃有不斷的進行,最初可能會看到建商不斷地說服眾人的勤勞行為,但是要考慮的變因實在太多,所以更多發生的情況是無疾而終。

 

結論

 

進行都市更新通常需要花費長時間處理「整合」和「分配」的問題。雖然許多人購買年久失修的老屋時希望透過都更來提升價值,但這涉及到繁瑣的溝通過程,並且無法保證成功。因此,在考慮購買老屋時,建議不要將都更所帶來的效益納入考慮,因為都更是一項不確定的投資。

扣掉投資者,真正好的房地產投資還是應以自身使用角度出發,選擇適合自己的居住環境才是最上策。而當自家遇到都更計畫時,更應該主動了解內容相關細節,本文尚未收錄都更計畫的實際優缺點,將會留在下一次文章完整提及。

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