房價高漲的年代，許多人將目光轉向價格相對低廉的特殊物件。然而，有一種風險是肉眼看不見的，那就是「凶宅」（又稱事故屋）。
為什麼凶宅議題如此複雜？因為它的價值難以用公式計算，也無法單靠肉眼判斷。
房市氣象台將以專業角度，帶你從凶宅定義、洗白手法到買賣查證或求償，一次完整掌握。
凶宅（事故屋）定義是什麼？法律與交易慣例的認定標準
在台灣，其實法律上並沒有明文寫著「凶宅定義」，主要依循內政部的解釋函以及法院過去的判決，逐漸形成市場上的交易慣例，一般來說，可以依照下方兩點快速判斷凶宅認定條件：
- 行為性質：有求死行為（自我傷害）例如自殺、跳樓等，且發生在持有時間內。
- 發生地點：且這個求死行為要發生在「專有部分」（屋主自己的屋內、陽台、窗台等），並因此致死。
⚠️ 相反地，他人加害即使發生在專有部分、最後把人移到別處，也不屬於該戶的凶宅範圍。
⚠️ 公共區域（頂樓、樓梯間、電梯、車道等）原則不是任何單一戶的「專有部分」，通常不會歸於某一戶為事故發生屋。
若為凶宅，需要在「 不動產說明書應記載事項 」中註明，然而，是否「影響房價」是市場面，不是法律要件；法律判斷看的是行為性質（自我傷害）、發生地點（專有部分）及因此致死。
不過，也有多筆案例法院判定的爭議，例如從A戶跳樓，跳下後撞擊致死在公共區域，判定事發戶為凶宅，但該案仍有大多負面觀感與恐懼心理等主觀感受，難以用客觀標準來衡量，但就算法律上不認定，市場交易上還是可能被「標籤化」，買方心理會打折扣，價格自然受影響。
在家自然死亡算凶宅嗎？法院判定依據與關鍵差異
最常見的爭議是：在家自然死亡算不算凶宅？依照法院普遍見解，「自然死亡」不屬於凶宅，判斷關鍵在於死亡原因是否屬於「非自然」，例如暴力、輕生、意外事故。
下方表格依據內政部函釋以及法院多數見解的實務經驗整理，提供給買賣雙方初步參考．
| 事故類型 | 事發地點 | 法院多數見解 | 後續影響程度 |
|---|---|---|---|
| 自然死亡（如因病或年老過世） | 屋內 | 一般不認定為凶宅， 因為屬自然生理現象 | 部分買方仍介意， 但法律並未要求揭露 |
| 自殺 | 屋內 | 認定為凶宅，因屬「非自然死亡」且行為發生於專有部分 | 高度敏感，多數買方抗拒，房價會稍微受到影響 |
| 他殺命案 | 屋內 | 若死亡結果發生於專有部分，會認定為凶宅；但若僅在屋內受傷、陳屍於他處，通常不算 | 社會觀感強烈，常被貼標籤，房價折數通常也會更多 |
| 意外事故（火災、墜樓等 | 專有部分 | 視是否屬於「非自然死亡」且發生於專有部分：若是，通常認定為凶宅 | 視事件嚴重程度， 部分買方仍排斥 |
| 公共區域死亡 | 頂樓、樓梯間、停車場 | 通常不算特定戶的凶宅，因為不屬專有部分 | 雖然法律不認定，但社區名聲可能受影響 |
隱匿凶宅真相！真實案例揭露買方如何自保
在房產交易中，賣方的誠信至關重要。以下為發生在台灣的真實判例，也提醒在買房時務必提高警覺。
高雄地方法院 2022 年案例：一名男子從大樓頂樓跳樓輕生，不幸陳屍於二樓住戶的露台上。
儘管內政部函釋認為：凶宅應以「發生事件的專有部分」認定，也就是頂樓才是凶宅，但二樓住戶認為露台沾染血跡，已對他的房屋造成心理陰影與價值減損，因此向死者家屬提告求償。
最終法院推翻了內政部函釋的見解，認為判斷房屋是否為凶宅，應綜合考量「事件發生經過」、「遺體陳屍地點」等因素。
法官認定，即便屍體陳屍於露台，但因與二樓住家空間緊密相連，足以對該房屋構成「心理瑕疵」。最終判決二樓為凶宅，死者家屬須負起賠償責任。
台灣高等法院 2012 年判決：屋主隱匿前租客在屋內輕生，法院已判決屬於凶宅，但買方在交屋後才得知，這間房子幾年前曾經有人自殺。
反查檢視當時的不動產說明書，發現房仲明明已向屋主與社區管理員查證過，卻都得到「非凶宅」的回覆，在真相曝光後，賣方才承認當初為順利賣屋，才刻意隱瞞。
這場官司的最終結果，不僅是法律的勝利，更是對所有不肖賣家的警示：賣方除了同意以原價買回房子，還額外賠償買方 300 萬元。
此外，該房仲公司也因為資訊揭露不實，全額退還了買方所支付的仲介費。
不過，個案狀況仍會因證據、行為細節不同而有差異，最終是否構成凶宅，還是要由法院依據具體案情來判斷。
但如果發現買賣上曾隱瞞事實，應立即查明、尋求法律途徑，保障自己的權益，不讓權益白白受損。
凶宅洗白手法大揭露：你真的買得安心嗎？
為了避免房價大幅折損，部分屋主或投資客會鋌而走險，試圖隱藏房屋的非自然死亡歷史，這就是所謂的「洗白」。
坊間常見「凶宅洗白」手法包括：
- 低價賣給親友，再轉手：藉此淡化「前手是死亡屋主」的標籤。
- 拆除重建：有人以為「重建後就不是凶宅」，但法院仍可能認定與土地有關。
- 委託洗屋師：透過宗教儀式或專業淨化，試圖降低心理陰影。
房市氣象台提醒：儘管這些手法看似能混淆視聽，但根據法院判決與市場慣例，凶宅的瑕疵是跟著「房屋本身」走的，而非跟著「屋主」走。
只要建物專有部分在賣方持有期間曾發生非自然死亡事件，就必須在交易時揭露。買方在交易前務必多方查證，不要僅依賣方說詞。
誰在買凶宅？為什麼有人會想買兇宅？
儘管多數人對凶宅避之唯恐不及，但市場上總有一群人願意買單。他們看準的是什麼？
投機型投資客： 這類買家多為專門處理特殊物件的專業人士，他們會以極低價格收購凶宅，並計算未來的轉手成本與風險，試圖賺取差價。
自住型買家： 有些買家因資金有限，希望以更低的總價在精華地段購屋。他們會進行全面查證，若事件性質不那麼駭人，且價格極具吸引力，也願意購買。
特定信仰者或海外買家： 部分宗教或信仰者認為可以透過儀式超渡，將凶宅轉化為居住地。此外，某些地區的買家對凶宅的忌諱較低，也可能成為潛在買家。
買到凶宅怎麼辦？求償權利與處理方式
若不幸買到未被揭露的凶宅，別急著驚慌失措，依然可以依法保障自己的權益。在法律上，凶宅屬於房屋的「物之瑕疵」，身為買方有權向賣方主張以下權利：
- 解除契約：可主張賣方隱匿重大資訊，要求解約並拿回所有款項。
- 請求減價：若仍願意持有該房屋，但無法接受其價值受損，可依據凶宅對市價造成的折扣比例，向賣方要求賠償價差。
- 損害賠償：若因此產生額外的仲介費、搬遷費或銀行利息等支出，也可一併求償。
⚖️ 處理求償，務必掌握「黃金時效」：
- 「六個月」通知期：據《民法》第 365 條，買方必須在發現瑕疵後六個月內，以存證信函等正式方式通知賣方，表明求償意願。
- 「五年」請求期：從房屋完成交屋算起，必須在五年內行使上述的求償權利。
凶宅買賣房價會跌多少？這類案件跌最慘！
凶宅的價格問題，是所有潛在買家最關心的核心，沒有一個明確的公式能精準計算出凶宅的折價幅度，因為它的價值減損，除了與事件本身有關，還會受到房屋地點、新聞曝光度，甚至是市場氛圍等多重因素影響。
根據觀察與市場案例分析，凶宅的跌價幅度通常會落在市價的 15% 至 50% 之間，但不同情況，跌幅差異巨大。
跌價幅度比較與影響因素
跌幅最小：約 15 ~ 20%
多為意外墜樓或火災意外等非自願性死亡事件。因新聞熱度低，通常會被看準低價的投資客或特定買家買下，流通性較佳。
跌幅中等：約 30%
若房屋曾發生燒炭、上吊等自殺，因帶有強烈負面意涵，多數人會忌諱。
跌幅最慘：可達 50% 或以上
若凶宅曾發生凶殺案、集體自殺或分屍案等重大社會案件，其房價會「腰斬式」暴跌。這類房屋流通性極差，銀行也可能拒絕貸款。
不過，根據實價登錄觀察，凶宅交易多低於區域行情 15% 以上，但若時間拉長（超過 5-10 年）影響可能也會逐漸縮小；又或是在熱門地段或稀有產品，折價幅度也可能被市場需求消化。
如果房客在租屋處自殺，房東可否求償或提告？
這是租屋市場中極為棘手且常見的爭議。當房客在租屋處輕生，房屋將可能被認定為凶宅，對房東造成房屋價值減損與未來租金收益的損失。
根據《民法》規定，房東可向房客的繼承人主張侵權行為，因為房客的輕生行為導致房屋成為凶宅，侵害了房東的財產權益。房東可請求的賠償範圍通常包含：
- 房屋價差損失：房屋因成為凶宅所導致的市場價值減損。
- 修繕與清潔費用：處理現場與後續房屋淨化所需的費用。
- 租金收益損失：因房屋難以出租或租金折讓所造成的損失。
🗒️ 實務補充：
為了保障自身權益，強烈建議房東在租賃契約中明確加註條款，載明若因承租人於屋內發生非自然死亡事件，導致房屋價值受損，承租人或其繼承人應負賠償責任。
此外，部分房東也會提前投保「租屋險」或「意外險」，以轉嫁這類風險。
查詢凶宅的五種管道：避免買到凶宅的方法一次看
想避免誤踩凶宅，最有效的策略就是多方查證，切勿單憑賣方或仲介片面之詞。
我們整理出以下凶宅檢查清單：
- 善用官方和民間資源：銀行貸款審核：銀行在鑑價時會格外謹慎，若貸款成數異常偏低或直接遭拒，通常是重要警訊。
- 不動產說明書：仲介有義務依法在說明書中揭露凶宅資訊，務必仔細審閱並要求書面確認。
台灣凶宅網、凶宅查詢系統、事故地圖APP：這些皆可作為初步工具，輸入地址查詢過往紀錄。 - 實地考察和鄰里打探：實價登錄比對：若同社區、同樓層在短期內出現價格明顯偏低的交易紀錄，應提高警覺。
- 地方詢問：這是最有效且直接的方式。主動向大樓管理員、左鄰右舍，甚至轄區派出所詢問，往往能得到最真實的資訊。
買房是重大決定，切勿抱持貪小便宜的心態。凶宅買賣是房市的敏感話題，法律僅能提供基本原則，更多時候，影響交易的其實是「市場觀感」與「資訊透明度」。
不論是自住還是投資，懂得判斷凶宅定義、掌握查詢方式、清楚權利義務，才能真正確保購屋安心。
